商业地产新政大解读：这些雷区别去碰

　　一、北京

　　1、北京市新增产业的禁止和限制目录，其中涉及到商业物业相关行业

　　全市范围禁止新建设立自有房地产经营活动中的集中办公区。（市政府相关部门认定的科技企业孵化器、众创空间和《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外）。

　　解读：在“大众创新、万众创新”的背景下，孵化器和众创空间不仅被排除在限制目录外，在未来将有很大的发展空间。

　　2、企业总部管理中，禁止京外中央企业总部新迁入，严控其他总部企业新迁入或新设立

　　解读：这被视为北京市贯彻《京津翼协同发展规划纲要》，有序疏解北京非首都功能的具体举措之一。

　　3、限制新建经营场所使用面积低于60平方米的餐饮企业

　　北京市统一配建的规划化的便民商业设施除外，以及糕点类食品制售、自制饮品制售也不适用本条目。

　　解读：对影响城市环境的行业进行了从严禁限，因此对小型重餐饮进行严格禁止，保证首都环境清洁良好。

　　4、城六区范围禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施

　　解读：随着京津翼一体化的逐步落实，产业转移使人口外移，整体商业配套将面临重新洗牌，五环周围将建设更多的商业中心，人口集中的区域将以社区型商业中心为主，改变以往以主城区为主的购物休闲模式。其中，通州、大兴等郊区将建设更多的中小型商业中心，一改目前的商业格局。

　　5、禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目

　　解读：为了缓解北京核心城区用地紧张、疏导交通等需求，北京市未来商业地产开发政策将向着优化城市功能布局方面调整，将严控五环内用地建设的规模，注重郊区县的产业和城市融合，利好核心区域写字楼。

　　6、禁止使用地下空间从事商业性经营，包括人民防空工程和普通地下室

　　解读：因为城六区目前普遍存在着功能过多、人口聚集、交通拥堵等问题，是大城市病最为集中的区域。坚持严控增量资源在城六区聚集，能不增则不增，能少增则少增；重点对餐饮等领域进一步加大禁限力度。

　　7、2016年北京市文化创意产业发展指导目录

　　（1）鼓励类：鼓励发展的业态，将优先享受文化创意产业相关优惠政策，包括软件开发、互联网信息服务、广告业、知识产权服务、新闻业……

　　（2）限制类：在规定区域及条件下不享受相关优惠政策，在限定区域和条件之外且符合首都功能定位的，可享受相关优惠政策。如文化批发零售、部分文化制造、展览类设施、游乐园……

　　（3）禁止类：不再享受相关优惠政策，包括部分环境影响较大的文化制造、高尔夫球场……

　　解读：制定并执行这份“负面清单”，对于文创产业的整体发展不会有大的趋势性影响，而是会朝着更好的方向发展。未来还将把更多的高端环节发展起来，推动形成高端引领、创新驱动、绿色低碳的产业发展格局。

　　二、上海

　　1、2016年上海关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见

　　鼓励开发企业持有商业、办公楼持续经营。本市新增商业办公用地，相关区县政府要在出让条件中明确商业、办公物业的持有要求。一般地区商业物业的持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，持有年限不低于10年或长期持有。

　　解读：一方面由于“拿地成本”继续增加，开发商将更加谨慎，使得土地市场逐渐降温。另一方面，也将促使进驻上海攻城略地的开发商们摒弃心浮气躁、快速扩张的发展模式，转而精细打磨电商时代下实体商场的核心价值，加强“软件实力”，实现品质化经营。

　　2、优化住房用地供应结构，增加中小套型商品住房供应

　　进一步加大商品住房用地的中小套型住房比例（部分供需矛盾较突出区域，中华小套型住房供应比例提高到70%）。

　　解读：上海政府正在做一件事情，就是增加城市的人口承载能力！而当单一区域内人口数量增多（即人口密度增加），该区域内商业项目所能分享的客流也将增多，这对商业地产项目运营来讲，可谓是一大利好。

　　3、鼓励公共交通为导向的社区开发模式

　　轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80％以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。

　　解读：复制欧美国家的城市街区布局形态，或可通过不同宽窄街区马路解决社区住宅联通问题，提升城市街区活力、提高容积率，从而增加相对地块的客流量，解决过马路难题，增加商铺活力。

　　目前，上海作为中国经济地标城市，已经率先实践。各个区政府均在自己区域内的主打商圈里，打造了形式各样的连廊。