走出房地产化，产业地产的危与机
走出房地产化，产业地产的危与机
自2017年开始，在稀缺的土地供应及高涨的住宅用地价格推动下，以碧桂园、万科、时代为首的大开发商陆续寻求多元发展路径积极转型，布局产业地产开拓非住宅业务，特色小镇、科技园概念的兴起，成为房企多元化转型的重要方向，产业园赛道备受追捧。后来随着各大政策出台、保交楼、金融缴付风波等事件的发生，房地产市场低迷， 2022年、2023年陷入深度调整期，代建业务亦成为新的赛道。
2024年7月，二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中明确指出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。”三大工程的需求为房地产代建业务提供了新的机会。2024年上半年报指出保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”拉动房地产开发投资0.9个百分点。据2023年数据，从TOP20代建企业新签约项目的委托方性质来看，国企及城投类企业委托的项目建筑面积占比达39%，是各类项目中最多的；私营企业占比达35%，政府机关占比为22%，而金融机构的占比则仅为4%。政府机关和国企城投类委托占比高达61%，主要是政府背景的委托方具有较高的安全边际。头部企业的先入优势已向从进军产业园，到产业园代建的全覆盖发展，中小企业亦陆续进场，代建赛道将越发拥挤，一方面代建业务模式的发展增加房企与其它行业企业合作机会，另一方面经济环境越发严峻，投资收缩，产业园赛道亦面临危机，房企与专业产业园机构该如何走出一条属于自己的路？
01 投资越趋谨慎，“小而特”园区开发类项目更受青睐
经济环境严峻带来最直接的影响是投资越发的谨慎，过往经济大环境利好状态下，撒网式投资在投资领域中非常常见，但在经济下行的时候，这种投资策略风险远高于投资，谨慎跃升成为投资策略的第一要素，投资收缩是必然的。过往，产业地产更着重“大而强”的产业项目，伴随大面积开发，依托龙头项目的进驻进一步推动各类产业配套服务、产业集聚形成产业生态链条的闭环，为区域产业发展带来巨大的经济效益，然而在经济下行的大背景下，龙头企业的扩张开始出现放缓、停止甚至收缩，这致使产业园区招商变得更难，招商周期亦进一步延长，大面积的退租亦导致空置率大幅上升，甚至出现项目烂尾等问题产业。尤其是三四线城市产业地产，在土地供应相对充足优势支持下，部分过于追求“大项目”，而在产业规划定位、产业链配套及产业发展预判上，存在定位不清、贪大求快、同质化经营等问题，难以形成产业集群、上下游协同的业态优势。另一方面，少数在“大项目”崩盘后，园区无以为继彻底失去活力，闲置烂尾成为园区永远的痛，这背后是对自身区域产业条件、产业发展趋势、产业优势的评估不足、缺乏科学产业规划、招商盲目化所导致的。而经济下行带来大项目的不确定性持续增加，因而投资规模较小、产业业态调整更灵活、风险更低的“小而特”园区开发类项目将更受青睐。
博为国际多年来服务各地方政府、产业园区，擅长从政策环境、产业基础、上下游产业链等维度深度分析当地产业基础，通过产业竞合逻辑，优选匹配园区发展的产业。在多年服务回访与企业交流中发现，为吸引企业进驻，相当一部分园区在招商过程中逐步丧失对产业生态塑造的认知，对企业来者不拒，耐心资本失场，使得产业招商陷入瓶颈，整个产业优势不突出，而这一情况小型园区亦更明显。
“小而特”是未来产业地产发展的重要趋势之一。通过系统分析园区周边各类用地情况、产业布局等，做好产业上下游业态的相互连接、互补相融。园区开发需立足于产业发展需求打造专业产业空间，结合空间特质植入合适的新功能与使用方式，挖掘优势产业、潜力产业在当地的补链、延链、强链需求和趋势，重新进行空间功能的划分与产业生态角色定位，从而打造成为“小而特”的产业园区。
02 专精特新中小企业势头强劲，紧抓新质生产力的跑出者
7月，据工业和信息化部消息，截至2024年6月底，我国已累计培育专精特新中小企业超14万家，其中专精特新“小巨人”企业1.2万家，当中超四成“小巨人”企业聚集在新材料、新一代信息技术、新能源及智能网联汽车领域；超六成深耕工业基础领域。在加大对专精特新中小企业的培育支持力度方面，出台支持专精特新中小企业高质量发展的若干措施；联合财政部支持专精特新“小巨人”企业打造新动能、攻坚新技术、开发新产品、强化产业链配套能力；联合国务院国资委等部门实施大中小企业融通创新携手行动；发挥国家中小企业发展基金作用，带动社会资本投早、投小、投专精特新。“专精特新”企业是中小企业阵营中的佼佼者，是在产业细分领域实现补链强链、提升产业链韧性的重要力量。专精特新企业发展势头旺盛，未来将有越来越多企业大力推进前沿领域技术创新与应用示范，这为产业园区向专业化、精细化发展提供了另一条道路。博为国际认为规模较小的园区更适合通过细分市场形成优势，在产业领域选择上，通过细分产业市场充分把握区域产业趋势和智能园区发展趋势，结合项目产业定位及其发展特征，为中小企业配套较为完善的生产服务，锻造园区的核心竞争力。
中小企业更依赖政府科研平台对领先成果的分享与推广，服务方向可从中小企业培育方向入手。园区一方面通过借助外部力量，并适当运用孵化器等载体，辅助政府进行政策宣讲、巡展、企业交流会等，提升综合服务能力；另一方面为其提供共享平台、创业创新、投资融资、信息化服务、政策咨询、人力资源等方面服务，推动实现产业供需调配和精准对接，营造更加有利于中小企业创业兴业、便利经营的良好环境，为其发展成长为专精特新企业提供有利条件，同时获取一定服务收益。
03 产业地产从房地产化向运营化转型
近年来房地产市场不景气，使得传统房地产企业面临转型危机，而向文旅地产、产业地产多元化发展是房企主流的转型方向之一，这使得近年来产业地产市场快速扩展，大批量产业园区通过销售模式出现在市场上，市场供应量以每年1.2-1.5亿平方米的速度增长，但去化速度却未能跟上。而伴随产业地产房地产化严重，国家和政府对产业用地的管控与要求不断提升，政策明确了投资强度、容积率、可销售配套面积、分割销售条件等标准，遏制产业园区房地产化的发展，让产业园区回归到产业发展的本质。房企在开发运营园区的过程中，是以销售为主要盈利手段，通过分割面积销售实现大规模短期变现，因此大部分房企在产业园区运营上更多的是以物业管理形象存在，对比其它产业园运营并没有更多的优势，而未来园区运营能力将成为主要竞争力，传统房企在此转型发展的道路仍然十分漫长。
挖掘以服务为核心的增长点。未来园区运营需要向精细化发展，通过专业的产业服务创造新的增长点，围绕园区主导产业需求与特点，提供与区域经济内产业建立起全生命周期的服务产品，搭建促进技术成果转化的政企研平台，对接产业要素，提高园区内、区域内的产业协同高度。同时随着产业园升级向产城融合的发展，社区服务与产业服务将越来越重要，两者相互相成将提高园区客户的黏性，房企依托物业管理经验在社区服务上具有一定优势，而社区服务需求增长亦为园区收益渠道提供新的发展方向。
推动以资本为撬点的增长点。以销售为主体的高周转回报率收益模式由于销售难度的增加与自持比例要求的持续升级，房企转为以租金为主体的慢周期园区运营收益，收益骤降同时服务水平变成其在产业地产招商的必要和重要的环节，需要寻求新的收益渠道。博为国际认为随着产业园区的运营逻辑从规模至上的大商逻辑转向新质生产力为先、产业生态为优的高质量逻辑，房企、产业地产园运营者在产业园区自持比例持续增加，收益渠道方向从资产获取转为资本获取成为一大趋势。目前主流两大方向，其一为公募REITS产品方向，公募REITS产品是指专注于产业发展的园区通过长期积累，获得了市场的认可，并找到了长期资金的支持，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益。其二为天使投资方向，以园区服务为载体，为企业提供产业配套服务平台，并结合自身资金实力，对园区内企业进行实体产业风投，通过风投实现资本收益增长。