这才是房地产最大的雷！
这才是房地产最大的雷！
商业地产的风险，相较于住宅，隐藏着更为惊人的隐患。近期，我国一线城市见证了空置写字楼的大量涌现，空置率升至历史新高，而租金则跌至十余年来的低谷。
那些曾经熙熙攘、人声鼎沸的一线顶级写字楼，如今已不复日的气派与繁华。连手握星巴克、忙碌的高级职员也减半了，他们的消失仿佛各大一线城市中复制粘贴般上演。
综合来看，2024年一季度，一线写字楼的整体空置水平约为20%。
然而，一线城市的情况相较于二三线城市更为严峻。部分城市的空置率增加了5%-10%，这一数据应为前年的数据。加上这部分，一线城市的写字楼空置率约为20%，重点二线城市约为30%，弱二线城市则在40%-50%。这样的空置率相当惊人，意味着这些年来建造的写字楼中，有一半可能已被废弃。
北京自媒体“壹地产”描述了北京写字楼的现状：绿植枯萎，散发着异味。若在广州，情况可能更糟，不仅发臭，还可能发霉，吸引蚊虫滋生……如今，要将写字楼顺利租出，难度远超出售住宅，价格更是跌至10年前的水准。
深圳第一季度的写字楼租金水平已回到10年前的水平，甚至低于2014年的价格。北京的写字楼平均租金为每月每平方米283.3元，与2018年相比，下降超过三成。有的写字楼甚至已不再在乎租金，只要你愿意承担物业费，便可以免费租用。
然而，高端写字楼的一个月物业费往往比租金还贵，水电费用也是商业计价。即便选择割肉出售，现状却是无人接盘，即使有人购买，高昂的各类税费也会让人望而却步。
而导致商业地产陷入当前的，归根结底还是供需失衡这一陈旧问题。
大约五年前那时经济达到了顶峰，互联网企业纷纷赴美上市，杭州、北京上海等地涌现出一大批千万富翁。
创业公司春笋般遍地开花，带动商业地产需求短期内激增。，北京写字楼市场的空置率仅为7.6%，租金报价每月每平方米427.5元，创北京统计史上的最高租金。
那时，写字楼供不应求，创业公司担心租不到办公场所，由于预期收入良好，即使租金高昂也有人抢着租。
这种现象在上海、深圳、广州、杭州等地也普遍存在，开发商看到商业地产需求的火爆，纷纷将目光投向写字楼等高端商业地产。
地方政府对此也乐见其成，一方面商业地产有助于吸引投资，前几年各地都在大力发展总部经济，招商引资如火如荼。
另一方面，密密麻麻的写字楼群也为城市增添了档次，有利于提升整体城市形象。
于是，那几年，一二线城市开始大规模审批商业用地。
中原数据显示，2018年深圳批售写字楼面积高达163.3万平方米，创下历史新高，2019年至2020年每年都有上百万平米的批售。
然而，2018年至2023年，仅售出26.9万平方米写字楼，也就是说，批售的写字楼基本上都积压在开发商手中。
如今，全国商业地产库存严重超标。
上个月，高层提出要全力去库存，我当时就指出，大家不要只关注7.4亿平方米的数据。
其中住宅库存为39458万平方米，另一半则是商业地产。
目前，商业地产库存比2015年高出许多，占所有库存量的比重近一半，去化周期漫长，有的地方甚至需要几十年才能消化完毕。
大家也可以观察自己所在的一二线城市，到处都是新城，到处都是写字楼。
以深圳为例，前海写字楼群空置率最高，租金最低仅需100元一平方米，还可议价，而龙华红山由于写字楼供应稀缺，租金较为坚挺。
自2020年起，前海已开始将大量商办用地转为居住用地。
今天一早，深圳住建部门还发布通知，计划进一步放宽“非居改保”条件，即将那些闲置商办、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
通过这种方式，以最快速度帮助消化商业地产库存。
自2018年起，我们了一场毛衣战，又承受了疫情三年的重创，经济局势由此急直下。如今，市场已不再是往日的市场。，众多公司迫于无奈采取远程办公，两年后，企业发现员工在家办公并不影响工作进度，于是为了节省成本，选择办公室，这种情况在国外也屡见不鲜。如今，在线办公的条件已经非常，设计和文案类的工作几乎不受影响。然而，居家办公并非主要原因，关键在于经济环境发生了变化：互联网退去，房地企业破产倒闭，教育培训机构全军覆没……
这些行业对商业地产的需求最为强烈，如今却遭受重创。国内写字楼等商业地产的租金和出租率之所以暴跌，正是因为需求疲软。
在评估写字楼需求是否旺盛时，业内常用一个指标：净吸纳量=“新租面积+扩租面积-退租面积”。从2021年到2023年末，北京甲级写字楼的净吸纳量从101万平方米骤降至12.7万平方米，降幅达87%；上海从136万平方米降至39万平方米，跌幅为71%；深圳从84万平方米跌至22万平方米，跌幅为74%。可见，一线城市的写字楼净吸纳量呈现出暴跌态势，需求在短短两年内大幅萎缩了7-9成。今年，民营房企所剩无几，互联网企业也开启了新一轮的优化。
就连一直被视为稳如狗的老牌电商京东，也提出了整顿职场的措施。根据网上的一条不成文规定，一旦公司开始抓考勤打卡，那么就意味着这家公司开始走下坡路了……如今，企业都在寻求降本增效的方法，削减人工办公场地等支出，以渡过经济寒冬。
商业地产的繁荣与否与经济环境息息相关，一荣俱荣，一损俱损。目前来看，商业地产的风险远大于住宅，短期内难以消化。那些四五年前购买商业地产的投资客，只能自认倒霉。
让我想起前几年有一位公众号大V一直推荐大家购买商业地产，尤其是写字楼。他的逻辑是认为写字楼的租售比高。然而，租售比高的前提是经济繁荣，写字楼好租。但如果你想卖掉，不打个五折，估计没几个人接手。住宅即使贱卖，也有人接盘，但写字楼的维护费用高，物业费和电费都比住宅高很多。如果你租不出去，还得自己掏钱缴费，算下来的租售比可能是负的。
我们要珍爱生命，远离黄赌D，珍爱财产，远离商业地产。对于普通人来说，真的玩不起！