产业园区如何更新升级？四大方向十三项要点！

   据统计，2023年全国国家级省级开发区总数大约2700多个，各类产业园区数量8万多个，大企业园区10万多个，孵化器、旧改、小微型园区大约150万个，产值80万亿以上，产生的GDP占全国GDP比重超过40%。

   随着这类型的传统产业园区积累问题的逐渐暴露，如何更新改造实现园区活化，博为国际重点研究小型园区及企业型园区这两大主力产业园区的生存现状，小型产业园区普遍小而乱，具有房地产化明显现状特征，而企业型园区则企业成长需求与园区不匹配的问题矛盾突出，面临更新改造压力严峻。

   博为国际结合自身经验，从空间规划、建筑景观设计、设施设备改造以及需求满足这四大层面，为小型产业园区、企业型园区提供改造方向建议：

   空间规划：功能整合，打造复合型空间，串联各区域

   博为国际认为，更新改造第一步需立足于有机整体，通过系统分析园区周边各类用地情况、产业布局等，调整优化产业园区的空间布局，做好相互连接实现互补相融。将普适性的通用空间调整为专业产业空间，重新进行空间功能的划分与调整，打造“小而特”的产业园区。通过打造复合型空间，提高空间利用率，结合连廊绿化打造开放式园区，加强建筑之间的通达率，产城融合提升效率。

   建筑景观设计：第一印象先行，打造视觉焦点，协调内外部环境

   立面第一印象决定企业的进驻意欲，现有园区存在固定印象，需通过外立面改造、室内改造、园林景观升级改造，提升园区生活质感、工作空间幸福感的同时，直观感受能快速打破固有印象，有利于园区招商引资工作的开展，提高收益率。博为国际认为，小型产业园区因前期标准化建设，普遍缺乏建筑辨识度，且建筑时间久远，因此在建筑安全性及外观、室内设计方面颜值不足，与当代审美存在较大差距。一方面通过打造视觉焦点，形成鲜明特色，另一方面，对于具有工业遗产价值的建筑，通过保留更新引入新业态，盘活园区成为城市发展的新动力与新亮点。

   设备设施改造：基建智能化升级，淘旧换新

   博为国际认为，老旧园区在基础建设上远远低于新建园区，园区更新改造必须拉平甚至提前布局，基础设施智能化是智慧园区的基础。升级改造过程中，可引入智能电网、智能照明系统、智能交通系统、智慧安防等设备设施，提高园区智能化水平。有条件的园区更可以引入可视化系统、智慧环保能源系统、绿色生态系统等，进一步提升园区管理水平。

   配套需求满足：兼顾多元需求，借力社区

   小型园区受到体量规模限制，配套是无法做到一应俱全，因此小型园区需要将自身放入更大的社区环境中去，做到配套侧重，在满足基础商务、生活需求下，以弥补整个社区配套的空白点及强化生活特色为目标，进行配套升级及调整，打造开放式园区，隐于社区而融于社区，放大配套共享空间。

   此外，博为国际还总结出更新13条，是产业园改造过程中必须关注的重点：

   更新NO.1:合理规划拆建与微改造，层级划分保留传承；博为国际认为针对不同的建筑进行不同形式措施的改造，通过四级层级的划分，如对建筑质量较差的建筑和违章建筑进行拆除再建，能合理规划改造工程强度。

   更新NO.2:土地变性，科学调整。通过工改M0、工改商等方式，实现产业园的升级，使之符合新兴业态的研发办公需求，或向文旅、商业等方向发展。

   更新NO.3:立面主体优先改造，形成风格焦点。博为国际认为，制定详细的规划与设计方案，包括空间布局、建筑风格、景观设计等，能保证改造后园区具有吸引力与功能齐备。

   更新NO.4:建筑内外协调统一，建设开放式社区。博为国际认为，更新改造需关注建筑风格、色彩不协调等部分，通过设计方案进行优化，使之内外协调统一，提高环境品质与人文氛围。

   更新NO.5:景观设计与道路绿化结合，打造视觉层次感。结合复合空间功能进行提升，补充小微绿地、停车充电、运动绿道、休闲场地等，提高景观的舒适度与可使用度。

   更新NO.6:导视系统清晰明确，建设品牌形象。优质的标示造型应简洁美观与整体环境相协调，在提高园区指引导航功能的同时，实现景观品质的提升。

   更新NO.7:空间面积再分割，功能整合。老旧小型园区面积需根据建筑平面重新进行合理的面积分割，在保证舒适度的同时最大限度节省公共空间是分割的关键。

   更新NO.8:交通系统梳理，人车分流，兼顾临时停车需求。加强动线梳理，设置若干出入口，将园区主次干道合理优化整合，拓宽主干道并预留足够的地面停车空间，保障园区交通的便捷畅通，实现人车分流，满足园区企业日常需求。

   更新NO.9:连通空间，产城融合。博为国际认为传统小型园区可根据原有空间特质植入合适的新功能与使用方式，对整体空间及建筑进行优化。而企业型园区可将企业形象展示区域如商务中心、总部等核心建筑规划在主干道，能彰显园区形象、突出商业互动性。而产业配套、生活配套、研发组团等区域结合园区生态、慢行系统等进行串联，让整个园区功能组团之间相互独立又彼此串联，实现产城融合。

   更新NO.10:设备更新，降低能耗。兼顾环保需求，引入绿色低碳设备设施，通过铺设屋顶光伏、设置充电桩、利用太阳能系统、强化能源管理等方式建设绿色低碳园。企业型园区则更需侧重节能提效，通过5G、物联网、人工智能、可视化管理等先进管理模式引入，实现园区基础设施信息化、运营管理高效化、功能服务便利化。

   更新NO.11:商业配套优化，提升幸福感。为园区配置高品质的工作生活配套设施，除基础型配套满足园区基本商务工作需求的设施外，丰富各类型业态如咖啡馆、人才公寓、餐饮、健身中心等休闲消费、商务空间，满足园区企业员工工作、生活、娱乐需求。

   更新NO.12:引入城市功能，兼顾适老化幼儿需求。博为国际经研究目前传统小型产业园区大部分区位优越、交通便利，与社区相邻，因此园区在更新室外休闲活动设施时可引入城市功能，关注社区中老人和儿童的需求，包括增设邻里中心、运动器械、健身绿道等社区运动场所，增加无障碍设施，能充分利用园区景观生态，既服务园区亦服务社区，适应各年龄层的需求。

   更新NO.13:孵化器搭建，兼顾平台服务需求。博为国际认为，传统小型园区可通过自身资源优势搭建创新型服务平台，打造园区的引擎。通过孵化器的搭建，提供路演中心、共享办公室、财税服务、政策申请等服务，实现收入结构的多元化，以高质量的运营服务强化企业客户的粘性。