杨少锋：大北京房价还将上涨，找准城市定位是出路
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2010-12-14
观点1：北京在资源稀缺，人口极度膨胀的条件下，环首都发展战略是应时而生。在很好的衔接北京作为产业核心的同时，环首都11个县市需要结合自身城市发展做好差异化定位才是出路。北京的产业外迁是必然，而做好产业对接是关键。
杨少锋：所有的网友都知道我这么多年一直立场都很公正，该涨的时候我说涨，该跌的时候我说跌，尤其是新浪网友对我非常的熟悉。现在环首都经济圈这个概念，回想起来，前年的10月份以后，涿州的市委书记一起作客新浪网做了一次访谈，那次正式提出来建设环首都经济圈，而在这个概念当中，像我们北京周边几个城市都有项目，但是接触最早的是涿州，我今天拿涿州做一个例子，回答几位老师提出的非常重要的问题。第一个秘书长提到的关于城市布局的问题，现在非常严重的问题，现在环首都有11个县市，都要搞观光农业，养老产业，现在这个问题是每个周边城市必须要搞明白的，而我们的购房者必须要看明白，你房子买在任何一个地方，我父母可能也住在那，并不是说我马上就可以挪走的，我从北京搬到燕郊，再到涿州这是不现实的问题。
我们首先要明白环首都经济圈概念如何来的，这个不是北京主动提出来的，是历史发展到今天不得不出来的概念，而不是国家宏观高度上预见性的投资，它不是珠三角，也不是长三角，其实是北京发展到今天已经容纳不了过多的人口，这个城市的负荷已经到了极限，不仅仅是交通的极限，北京的水果都是河北供应，蔬菜也是河北供应，只要这个口一堵，北京2000多万人口生活就有问题了。
所以在这个时候，各个周边的城市，刚才秘书长说了，是时代发展给了周边城市的机会，这个时候我们要问自己做好准备没有，不是我想从北京拿什么，而是我能够为北京做什么，我们北京几个领导也沟通过，他们也提出一个概念，环首都经济圈非常好，但是我们现在有几个迫于眉睫的事情需要解决。
现在环首都经济圈和珠三角，长三角的概念是完全不一样的，珠三角和长三角的经济发展是比较平衡的，但是环首都经济圈是一个龙头，就是北京，剩下的全是围绕着它而转的，那么这些城市就要搞明白，北京需要我们做什么。
比如说现在我们有各种产业的转移，北京金融产业会转移到河北几个城市吗，不可能，高技术行业能转移吗？不可能，能转移的是什么，就是物流。一到晚上全是大货车，因为他们白天不能进北京，所以物流行业，我认为是北京第一个要往外走的行业，尤其是低端的物流。
观点2：燕郊发展缺少产业支撑，单靠CBD的辐射远远不够。而从燕郊睡觉到北京工作，变为燕郊工作燕郊生活是质变方向。解决教育与医疗问题，是买房置业最应该考虑的问题。
第二个就是刚才说的养老行业，我倒觉得周边的几个城市都可以发展，比如说我燕郊发展更面向通州、CBD这个区域的，大兴亦庄这些区域可以到廊坊，房山、门头沟会到涿州，所以我认为涿州这块的发展是非常到位的。
在这一点上我觉得从各个城市来讲，燕郊有经验也有教训。很多人到燕郊买了房子现在又往外搬，因为那个地方目前住的不舒服，环首都经济圈不是哪一个地方的房子便宜，而是这个城市原来我们是北京生活，到燕郊睡觉，之后到北京工作，在燕郊生活，能不能过渡到燕郊工作，在燕郊生活。
到这个地方的时候必须考虑两个核心的问题，一个是教育，一个是医疗，在这两点没有做好的时候，这个城市是不可能成为宜居城市的。
北京大概有60万的福建人，40万温州人，这些人在北京干了什么，80%是小企业主，马连道一条街都是福建人，整个大红门20多万人口都是浙江人，这些人在北京限购的政策下不能买房子，但是他们在北京生活了十年的时间，给北京的经济带来了巨大的贡献，他们的孩子在北京上学，要交高额的赞助费，高考还要回到浙江或者说福建去考，如果是在北京工作，我把孩子放在家里，让父母亲，爷爷奶奶养，这个孩子的教育可能就废了，所以这些人面临的都是教育的问题，我身边的朋友第一波买房子的都是考虑教育的问题，涿州比如说我们能不能打造好的教育的条件，我可以在涿州落户口，然后把我的父母接到涿州，然后办一个小厂，让父母和妻子在那生活，我可以北京上班，家在涿州，这才是真正的落地，才是真正的在那边生活。
如果这些外来人口都进入城市，马上面临着老年人生活问题，养老地产要做的话，必须要面临医疗的问题，所以我们认为北京现在从购房者的角度来讲，周边置业首先看到的不仅仅是房价，而是这个地方有没有可持续发展的余地，这种可持续发展必须要解决教育和卫生。
观点3：“中国房地产之所以出现这么多不平衡问题，核心问题是每个城市占有的资源不匹配。”北京吸纳全国的流动性人口，发展必然依赖周边城市。
刚才章老师提出来房价的问题，我认为环首都周边的城市，随着他们跟北京交通的越来越近，随着城市建设的发展，现在这种价格提升肯定是一个趋势。
当时我和涿州的书记作客新浪网，那时候涿州的房价3300一平米，现在五六千一平米，现在北京到涿州的高铁要通车了11分钟到涿州，那涿州的房价肯定会上涨，在这个里面，我们从北京的整个规划来讲！现在我们城市限制人口，北京永远不可能说拒绝外地人，北京发展一段时间之后会失去自己的活力，必须要依赖周边的城市解决这个城市的负担，在北京生活不在北京工作的人，他们对北京的经济不会作出贡献，包括一些物流可以转移到周边的城市，限购令解决了之后，外地人又会涌现北京买房子，这个是没有办法避免的，所以我认为中国房地产之所以出现这么多不平衡问题，核心问题是每个城市占有的资源不匹配，北京占有太多的资源，未来北京的老百姓不能指靠着公租房，限购令之后房价还有上升的空间，原来的人一定会走到周边的城市。
观点4：大北京房价还会上涨！衡量一个城市房价抗跌性的条件是看具备不具备城市配套。燕郊房子经历了涨与跌，可能房价还会涨，但可能不适合住。
购房者来讲，几点可以确定，第一北京周边的这些城市现在发展处在上升的阶段，随着这个发展，我认为房价还会上涨；第二个，我们现在买房的时候绝对不能只看价格。我记得07年的时候写过一篇文章，燕郊买房子还有什么优势，原来燕郊就是价格便宜，现在和通州一样，就没有优势了，所以08年的时候燕郊跌的非常的厉害，哪一个城市抗跌要看具备不具备城市设备的条件，现在购房者来讲，一定要注意到相关的具体的实际的问题，不要出现在这里买了房子，高高兴兴，结果搬进去住之后发现这个房子根本不能住，这就是我们错误的选择，这是我对购房者的建议。
我们提一下涿州，实际上前年的时候作客新浪网，当时我们大家都想到涿州要地，但是涿州就没有推出这个土地，涿州王书记说了一定要做好规划，一定是产业的规划，不能说吸引过来人把地卖出去了，给下一任留下负担，在这个基础上我要发展房地产，这个时候我的涿州会有一个很好的发展，我觉得北京这些城市这一点上应该向涿州学习。
李斐：杨总提出了一个非常好的思路，北京周边的城市发展的过程中要积极的思考，能够发现自己产业发展的机会，杨总说了房价还会涨，就这几个话题问一下陈国强老师，上周人民网也讨论了一个话题，新政下楼市应该怎么走，这个政策到底会不会波及周边的城市，还有环首都经济圈的打造的话题请您给我们分析一下。