2023年，产业园区跑步入局REITs

     在产业地产这片充满挑战的土地上，开发商们长久以来一直在资金退出的迷雾中摸索。然而，近两年来，随着产业园区REITs的常态化运行，这一难题终于找到了破解之道。REITs如同一把钥匙，打开了“投融建管退”这条产业链的最后一扇门，让沉淀在园区的资金找到了一条金融化的退出之路。与此同时，国资的积极探索和成功案例，犹如指引灯塔，为那些持有优质园区资产的企业带来了希望的曙光。

正文：

中国产业园：等REITs久矣

     REITs，源自20世纪60年代美国并在通货膨胀的浪潮中诞生的金融产品，被直译为房地产投资信托基金。然而，在实际运用中，它的涉猎范围广泛，涵盖了从零售、住宅到基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、仓储、租赁住房、林地等诸多物业类型，特别是在工业、办公和住宅领域的运用尤为频繁。

    自诞生之日起，REITs便展现出其与其他资产证券化产品所不同的独特优势。作为一种创新的融资方式，它为中小投资者进入不动产领域提供了较低的门槛，使他们能够共享租金与收益，具有长期收益率高于股票，波动性低于股票的收益特点。更重要的是，它解决了产业地产投资大而回报周期长的痛点。因此，无论是其诞生地美国，还是作为世界金融中心之一的新加坡，都将REITs视为一种积极的资管形式。

   在我国，产业园区作为一类特色基础设施资产，具有高战略定位和大经济贡献，但它们需要巨大的资金投入，且收益回报漫长而缓慢，退出渠道困难，这往往导致大量资金沉淀其中，或令人望而生畏，甚至让大多数园区长期陷入短贷长投+拆东补西的错位和撕裂中。

   REITs的出现，以资本的手段，完善了产业园区的投融建管退闭环体系，盘活了现有的存量资产，解决了产业园地周转率的困境。其带来的现金回笼让园区运营方终得以轻松上阵，获得良好的投资机会和收益空间，为构建双循环、地产软着陆、破解土地财政、化解金融风险提供了解决方案，满足了园区运营者对良好产业生态建设体系的期望。

   事实上，早在2004年，商务部就关注到了REITs产品，但由于种种认知和实践中的误区，当时大部分基于工业地产基础上的REITs尝试均以失败告终。

   直到2019年9月3日，招商局商业房地产投资信托基金向港交所递交主板IPO上市申请，花旗环球金融为独家代理人。根据招股书显示，此次

基金投资组合初步为蛇口的5个商业物业——新时代广场、数码大厦、科技大厦二期和花园城购物中心，建筑面积为26.24万平方米，可租赁总面积25万平方米，根据可租赁总面积计的平均租用率为81.0%，涉及物业资产估值约为65.17亿元。

    其中，数码大厦、科技大厦、科技大厦二期均为蛇口网谷园区内的写字楼综合体（技术上划为工业用途），给国内正在酝酿的国产版园区公募REITs做了一次示范动作。

    2021年3月11日，国家第十四个五年规划出台，明确提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，形成存量资产和新增投资的良性循环。紧接着，2021年6月21日，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园REIT、博时蛇口产业园REIT作为首批基础设施公募REITs在上交所上市并交易，正式拉开了中国产业园区资本时代的序幕。

资本园区时代：百家争鸣

       当我们回首，REITs的探索之所以遭遇挫折，其中一个关键原因在于，园区运营者在实践中逐渐演变成了房地产的债务融资工具。他们不仅将最优质的资产排除在REITs之外，甚至有的产品试图利用政策漏洞，试探违规违法的边缘。然而，此次首批进入公募REITs通道的3支产业园却截然不同，它们几乎都可以被誉为中国产业园的第一梯队，是优秀与模范的代名词。

     以进展最快、最顺利的招商蛇口为例，其成立于改革开放的初期，秉持着“敢为天下先”的文化理念，建设了中国对外开放的第一个工业区，培育了一大批行业领先的优秀企业，积累了丰富的城市园区开发经验。

     在招股说明书披露的细节中，我们得以窥见招商蛇口REITs的基石——深圳蛇口网谷的万融大厦和万海大厦，这两座大厦以其25.38亿元的总体估值，以及每平方米26688元的单价，昭示了其发行规模20.79亿元和发行价格2.31元人民币的坚实基础。预计10.40亿元的回收资金，将主要用于投资招商局智慧城、高新网谷等五个在建产业园基础设施项目，彰显出其稳健的资金运用策略。2021年和2022年，其分红回报率分别达到了4.1%和4.17%，显示出良好的投资回报前景。

      张江，作为国内自主创新的主要承载地，是中国高科技园区的名片，其REITs探索的操作实例——张江光大园，位于张江科学城范围内，由七栋研发楼组成，总建筑面积50865平方米，其工业用地属性下，高达99%的出租率和每平方米5.19元的租金，让这个项目估值达到14.7亿元，单价28853元/平米，为首批申报项目中最高。2021年和2022年，其分红回报率分别为4.74%和4.11%，表现稳健。

    与上述两个项目相比，苏州工业园REITs则是由苏州工业园区管委会推动，其选取的新建元控股旗下的2.5产业园和苏州国际科技园五期，以其56万平方米的总建筑面积和33.5亿元的总体估值，平均单价5982元/平米，以及2021年和2022年分别达到4.5%和4.54%的分红回报率，显示出其稳健的投资价值。

    这三只产业园REITs，均由国企央企主导，是改革开放时期的探路先锋，为全国的科技园区树立了标杆。从这三家开始REITs试点，反映出国家相关部门对REITs开局的高度重视和谨慎态度。

    这三只优质的产业园REITs，果然不负众望，一上市就引爆了一波REITs潮，引发了市场的广泛关注。

     2021年10月13日，上海临港园区REIT和中关村园区REIT在上海证券交易所完成申报，标志着国家级开发园区的REITs正式进入市场。

     上海临港园区REITs，由临港集团发起，成为全国首个以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs产品。其招募说明书显示，临港REIT以优质高标准厂房作为底层资产，分别为临港奉贤智造园一期与临港奉贤智造园三期。两处资产均处于临港新片区核心区域，交通及区位优势明显，显示出其独特的投资价值。

    中关村园区REITs，由中关村发展集团发起，底层资产是中关村软件园公司持有的三栋科技载体物业，平均出租率达到95%以上，租户基本以科技类企业为主，包括度小满金融、快手、科大讯飞等境内外上市公司及独角兽企业，显示出其良好的盈利能力和投资潜力。

    紧接着，杭州和达高科产业园、济南高新区REITs、郑州高新园区REITs纷纷进入申报程序，市场对REITs的热情持续升温。

    2021年12月9日，民营企业昂立集团开发运营的沈阳国际软件园官方宣布，正式启动公募REITs项目，这标志着REITs潮中，将迎来第一个申报的民营产业园。

   沈阳国际软件园自009年启动，2010年正式投入使用以来，已成为东北地区一颗璀璨的科技园区明珠。位于沈阳高新区浑南新城的它，不仅曾荣获东北地区“中国骨干软件园区十强”之首，更是以其远见卓识的规划与运营模式，赢得了业界的广泛认可。总规划用地达5平方公里，总建筑面积近400万平方米，总投资额超200亿元的沈阳国际软件园，采取分期滚动开发与租售结合的以售养租模式，其一期工程已投入使用的产业办公楼宇面积近80万平方米，其中60%为自持租赁，包括3万平方米的孵化器及相应配套设施。

    然而，尽管沈阳国际软件园的运营模式和发展前景备受看好，其REITs项目仍在申报过程中。截至目前，我国基础设施公募REITs已完成申报的有25支，其中产业园REITs有8支，如博时蛇口产业园REIT、华安张江光大REIT等。而正在申报路上等待上市的项目，据统计已有17支。

   自REITs在国内诞生仅20个月以来，我国产业园区的REITs潮已经势不可挡。可以预见，中国的产业园区将正式迎来“资本园区”时代，届时，资本的力量将进一步推动产业园区的发展，实现产业与资本的共赢。

（其中，张江光大园REIT、蛇口产业园REIT正在申请扩募）

园区资本化：更好还是更坏

       无疑，通过REs，产业园区的流动性得以实现，这无疑为园区的发展带来了新的机遇。然而，这也对产业园区的运营者提出了更高的要求。在REITs化的园区中，只有那些具有强大产业吸附能力，能够实现产业生态良性聚集，并且自身能力能够支撑租约的稳定和租金的提升的园区，才能在资本化的道路上走得长久。

     在这种逻辑下，那些以传统思路的重资产、轻运营的“房东”模式在资本、产业、运营等方面都将面临更加严峻的挑战。在REITs的浪潮下，每个产业园区运营者都应该思考，未来的道路将如何发展，或者我们能够走向何处？这是一个值得深思的问题。