当前文旅项目开展面临的主要难题汇总

面临城市地产调控重压，很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地，文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。不过，文旅地产开发模式在国内尚未成型，除了华侨城欢乐谷、碧桂园十里银滩、北戴河阿那亚等极少数几个知名项目外，其他文旅地产项目正在探索期，缺少一种可供借鉴的普适模式，房企急切希望找到一条突破困局的文旅地产成功之路。

文旅产业是综合性产业，文旅综合体是指以文化和旅游资源作为吸引物，能够满足游客住宿、餐饮、购物、娱乐，参与各种文化和休闲活动的综合业态，包括旅游度假村、旅游度假区这样的业态，比如亚特兰蒂斯、红树林、万达或融创文旅城等。而文旅特色小镇则是指以文化旅游为主导产业，符合特色小镇“生产、生活、生态”三生合一要求的综合性文旅业态，如无锡灵山拈花湾禅意小镇、古北水镇、万达丹寨小镇等。

（图表：2018年目的地资源端各业态投融资情况）

通常来讲，以下两类文旅地产的安全系数最高。

第一类，大城市周边的文旅地产。临近大型城市周边的强势项目进可攻、退可守。特别是一旦价格洼地遇到旅游亮点，想不畅销都难。

第二类，旅游知名度高的景区。远郊文旅地产的破局之处在于依托全国知名旅游景区，抢占稀缺景区资源，借势区域知名度带动项目知名度。

民众旅游正在回归本质，房屋正在不断失去其投资属性，文旅项目以旅游带房屋销售的发展模式逐步失灵，后续的文旅项目开展面临系列难题：

1）文旅地产分布不均衡，对环境有依赖

随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。纯粹以自然资源(滨海、湖滨、山地)为卖点开发的项目已有下降趋势。

2）存量时代，营销模式向运营模式转变

房地产进入存量时代，“高杠杆、低投入、快速周转，现金流回正”传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，尤其是文旅地产。

3）文旅地产逐渐回归旅游本质

随着在线旅游、分时度假等模式兴起，未来将会出现更多的度假方式可供选择，消费方式与需求也随之发生变化，很多人不再愿意拿钱去买度假房。

4）盈利模式由“单一”向“多元化”的转变

文旅地产从初期的资源与规模竞争到如今的产品及运营能力的竞争，相应的盈利模式也在逐渐发生变化。未来为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，开发企业势必要找到新的盈利模式。

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