这才是房地产最大的雷!
商业地产的风险,相较于住宅,隐藏着更为惊人的隐患。近期,我国一线城市见证了空置写字楼的大量涌现,空置率升至历史新高,而租金则跌至十余年来的低谷。
那些曾经熙熙攘、人声鼎沸的一线顶级写字楼,如今已不复日的气派与繁华。连手握星巴克、忙碌的高级职员也减半了,他们的消失仿佛各大一线城市中复制粘贴般上演。
市场主流机构的数据表明,去年年底,我国一线城市的写字楼平均空置率已超过20%。今年,这一状况并未出现改善的迹象。世邦魏理仕的统计更是惊人,今年第一季度,北京写字楼市场的空置率高达22%,相当于2018年的3倍。上海大虹桥、北外滩等写字楼集中的区域,有的楼栋空置率甚至达到了惊人的50%。深圳的空置率更是高居不下,2024年一季度,深圳甲级写字楼空置率继续上涨至27.0%。广州的情况虽稍显乐观,一季度全市空置率环比上升1.0个百分点至17%,但租金依然在下滑。
综合来看,2024年一季度,一线写字楼的整体空置水平约为20%。
然而,一线城市的情况相较于二三线城市更为严峻。部分城市的空置率增加了5%-10%,这一数据应为前年的数据。加上这部分,一线城市的写字楼空置率约为20%,重点二线城市约为30%,弱二线城市则在40%-50%。这样的空置率相当惊人,意味着这些年来建造的写字楼中,有一半可能已被废弃。
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北京自媒体“壹地产”描述了北京写字楼的现状:绿植枯萎,散发着异味。若在广州,情况可能更糟,不仅发臭,还可能发霉,吸引蚊虫滋生……如今,要将写字楼顺利租出,难度远超出售住宅,价格更是跌至10年前的水准。
深圳第一季度的写字楼租金水平已回到10年前的水平,甚至低于2014年的价格。北京的写字楼平均租金为每月每平方米283.3元,与2018年相比,下降超过三成。有的写字楼甚至已不再在乎租金,只要你愿意承担物业费,便可以免费租用。
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然而,高端写字楼的一个月物业费往往比租金还贵,水电费用也是商业计价。即便选择割肉出售,现状却是无人接盘,即使有人购买,高昂的各类税费也会让人望而却步。
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而导致商业地产陷入当前的,归根结底还是供需失衡这一陈旧问题。
大约五年前那时经济达到了顶峰,互联网企业纷纷赴美上市,杭州、北京上海等地涌现出一大批千万富翁。
创业公司春笋般遍地开花,带动商业地产需求短期内激增。,北京写字楼市场的空置率仅为7.6%,租金报价每月每平方米427.5元,创北京统计史上的最高租金。
那时,写字楼供不应求,创业公司担心租不到办公场所,由于预期收入良好,即使租金高昂也有人抢着租。
这种现象在上海、深圳、广州、杭州等地也普遍存在,开发商看到商业地产需求的火爆,纷纷将目光投向写字楼等高端商业地产。
地方政府对此也乐见其成,一方面商业地产有助于吸引投资,前几年各地都在大力发展总部经济,招商引资如火如荼。
另一方面,密密麻麻的写字楼群也为城市增添了档次,有利于提升整体城市形象。
于是,那几年,一二线城市开始大规模审批商业用地。
中原数据显示,2018年深圳批售写字楼面积高达163.3万平方米,创下历史新高,2019年至2020年每年都有上百万平米的批售。
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然而,2018年至2023年,仅售出26.9万平方米写字楼,也就是说,批售的写字楼基本上都积压在开发商手中。
如今,全国商业地产库存严重超标。
上个月,高层提出要全力去库存,我当时就指出,大家不要只关注7.4亿平方米的数据。
其中住宅库存为39458万平方米,另一半则是商业地产。
目前,商业地产库存比2015年高出许多,占所有库存量的比重近一半,去化周期漫长,有的地方甚至需要几十年才能消化完毕。
大家也可以观察自己所在的一二线城市,到处都是新城,到处都是写字楼。
以深圳为例,前海写字楼群空置率最高,租金最低仅需100元一平方米,还可议价,而龙华红山由于写字楼供应稀缺,租金较为坚挺。
自2020年起,前海已开始将大量商办用地转为居住用地。
今天一早,深圳住建部门还发布通知,计划进一步放宽“非居改保”条件,即将那些闲置商办、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
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通过这种方式,以最快速度帮助消化商业地产库存。
自2018年起,我们了一场毛衣战,又承受了疫情三年的重创,经济局势由此急直下。如今,市场已不再是往日的市场。,众多公司迫于无奈采取远程办公,两年后,企业发现员工在家办公并不影响工作进度,于是为了节省成本,选择办公室,这种情况在国外也屡见不鲜。如今,在线办公的条件已经非常,设计和文案类的工作几乎不受影响。然而,居家办公并非主要原因,关键在于经济环境发生了变化:互联网退去,房地企业破产倒闭,教育培训机构全军覆没……
这些行业对商业地产的需求最为强烈,如今却遭受重创。国内写字楼等商业地产的租金和出租率之所以暴跌,正是因为需求疲软。
在评估写字楼需求是否旺盛时,业内常用一个指标:净吸纳量=“新租面积+扩租面积-退租面积”。从2021年到2023年末,北京甲级写字楼的净吸纳量从101万平方米骤降至12.7万平方米,降幅达87%;上海从136万平方米降至39万平方米,跌幅为71%;深圳从84万平方米跌至22万平方米,跌幅为74%。可见,一线城市的写字楼净吸纳量呈现出暴跌态势,需求在短短两年内大幅萎缩了7-9成。今年,民营房企所剩无几,互联网企业也开启了新一轮的优化。
就连一直被视为稳如狗的老牌电商京东,也提出了整顿职场的措施。根据网上的一条不成文规定,一旦公司开始抓考勤打卡,那么就意味着这家公司开始走下坡路了……如今,企业都在寻求降本增效的方法,削减人工办公场地等支出,以渡过经济寒冬。
商业地产的繁荣与否与经济环境息息相关,一荣俱荣,一损俱损。目前来看,商业地产的风险远大于住宅,短期内难以消化。那些四五年前购买商业地产的投资客,只能自认倒霉。
让我想起前几年有一位公众号大V一直推荐大家购买商业地产,尤其是写字楼。他的逻辑是认为写字楼的租售比高。然而,租售比高的前提是经济繁荣,写字楼好租。但如果你想卖掉,不打个五折,估计没几个人接手。住宅即使贱卖,也有人接盘,但写字楼的维护费用高,物业费和电费都比住宅高很多。如果你租不出去,还得自己掏钱缴费,算下来的租售比可能是负的。
我们要珍爱生命,远离黄赌D,珍爱财产,远离商业地产。对于普通人来说,真的玩不起!