城市更新,越来越多地方开始砸钱做了....
迎面而来的,是一声势浩大的“泼天富贵”,其主角则是城市更新的华丽篇章。在这次的浪潮中,中央财政毅然决然地直接介入,用实际行动注资超过百亿元,助力首批15个城市展开一场翻天覆地的城市更新行动。
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这不仅仅意味着中央财政首次对城市更新给予定向补贴,更关键的是,这15个城市所获得的资金总额高达144亿元,这一力度无疑令人瞩目。其中,以上海为代表的单个城市,所获得的补贴额度高达12亿元,这一数字足以显现出中央对于城市更新的重视程度。
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这些资金将主要用于城市地下管道的更新改造、城市污水管网的全覆盖建设、市政基础设施的补短板工程,以及老旧片区的全面更新改造等四大重点工作。这些工作的推进,无疑将让城市焕发出新的生机与活力。
与此同时,住建部传来消息,今年全国计划新开工改造的城镇老旧小区数量达到了5.4万个,这一数字创下了自2018年以来,城市更新工作写入政府工作报告以来的最高记录。
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无疑,在这一系列政策和资金的直接支持下,我国的城市更新已经迈入了一个全新的阶段。提及“城市更新”,人们可能会觉得这是一个宏大的概念,似乎遥不可及。然而,实际上,它却与我们的生活息息相关,它不仅会很大程度上改变城市的面貌,更会直接影响到我们每个人的生活。
在当前的15中,众多城市已公布了今年的城市更新计划。以我们熟知的上海为例,该城市早已着手布局“城市更新”战略。
2015年5月,上海正式发布了《上海市城市更新实施办法》,标志着该市的城市更新计划正式拉开序幕。此后,上海不断推出优化政策,2021年的《上海市城市更新条例》首次在全国范围内上升至地方人大的立法层面,2023年的《关于深入实施城市更新行动 加快推动高质量发展的意见》则标志着上海已全面进入存量更新阶段。
至今,上海已在此领域投入超过万亿元资金,其中包括2021年成立的总规模约800亿元的专项城市更新基金,这是全国落地规模最大的城市更新基金。
据上海市房屋管理局数据显示,截至2022年底,上海仅城中村一项就吸引了超过5500亿元的社会资金投入,已投入的资金超过2500亿元。这一数字令人惊叹,可见上海在城市更新上投入的真金白银。
今年,上海又设定了新目标,计划全年完成12万平方米的零星旧改、31万平方米的不成套旧住房改造,1500万平方米的老旧小区改造,并启动10个“城中村”改造项目。此外,上海还将持续推动老旧工业区、商业商务区、风貌保护区的更新改造,并选取了外滩第二立面、大吴淞地区等10个试点,作为重点更新单元,起到“以点带面”的示范效果。
对于中央财政补贴的四大方向,上海已有全面而详实的计划。其中,前三项重点分别是:城市地下管道更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设以及市政基础设施补短板。而老旧片区更新改造,尤其是城中村改造,无疑是大家最关心的话题。城中村改造对城市面貌的更新效果影响巨大,目前上海城中村改造的体量仍然庞大,无论是市中心的零星旧改,还是郊区的成片区域改造,都亟待解决。
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尽管10年前上海已启动了第一批49个城中村的改造项目,但截至2021年底,仅完成了27个,刚刚过半。近年来,上海改造的城中村数量持续上升,2022年为8个,2023年达到10个,2024年则至少为15个。在未来几年,上海将优先改造中心城区周边和五大新城的城中村,并计划在2032年底前全面完成全市62个“城中村”改造项目。与此同时,政府的征地和拆迁补偿支出金额也在不断攀升。
不久前,上海各区公布了2024年的预算,其中涉及动迁款的地方自然是最吸引人关注的。据我统计,上海今年的动迁款预算至少有1100亿元,这只是统计了一个主要的出资渠道。
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与2023年相比,徐汇、虹口、普陀三个区的预算增幅超过了100%,徐汇区的动迁款数额更是连续三年增长。然而,上海各区今年的更新重点并不相同,如虹口区关注零星旧改,徐汇区聚焦老旧住房改造,宝山区则要为沪渝蓉沿江高铁上海段等重大工程项目建设“腾地方”,浦东新区则在去年实现了内环内城中村点位清零,今年将工作重点转向了中环内城中村的改造。
此次中央财政补贴发放,暗含了一项特殊要求:各城市需根据自身实际情况,采取“因地制宜、因城施策”的原则,有针对性地解决当地的核心问题,并凸显本次城市更新的重点,而非平均用力。具体名单中,包括15个城市,它们或是直辖市,或是省会城市,或是国家计划单列市。
而东莞,作为名单中唯一的普通地级市,看似平凡无奇,却能跻身首批名单,这与其经济发达、人口众多不无关系。今年第一季度,东莞的GDP总量在全国排名22位,城区人口超过1000万,堪称超大城市。然而,东莞城市发展的瓶颈也十分明显——城中村问题,与广州、深圳一样,这也是其发展的制约因素。
据中国人民大学叶裕民团队的研究,东莞的城中村数量达到439个,超过广州的425个和深圳的336个,涉及人口更是超过500万。
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特殊的行政架构和“市镇村组”四轮驱动的发展模式,使得东莞的城中村问题不仅仅局限于城市边缘,而是遍布城市的每一个角落,甚至包括城市的中心地带。
在建设用地面积占城市建成区面积的比重上,东莞更是高达81.2%。在解决了“改不动”、“改不起”两大难题之后,东莞目前正在努力克服“改不完”的第三大难关,计划在2023年起的五年内,推动90个旧村改造。今年以来,东莞将目光瞄准了108个“小圈”的城中村项目,其中20个是年度重点。
同时,从土地供给端减少供应,全市2024年的宅地供应仅有6宗,总面积仅约46万平,与2023年的33宗住宅用地出让计划(最终成交8宗)相比,差距显著。
从以往的城中村改造模式来看,东莞主要有三种类型:拆迁、旧房改造和城市更新。拆迁,就是将全部建筑拆除,建设生态绿地,以此提升城市公共空间环境;旧房改造,则是在原有房屋结构老化、配套缺失的情况下,经过一番改造,改善居民的生活环境和居住品质;而城市更新,则是一些TOD项目的常见形式,未来规划以居住和商业功能相结合。之前的旧改主要由政府主导,单一主题进行挂牌招商,以及土地权益人自行改造。现在,东莞还创新设立了“公开招引实施主体”模式,吸引更多的合作方进行市场化改造。
除了直辖市代表上海和东部城市代表东莞之外,首批入围的中部和西部城市,我也各挑了一个典型,分别是武汉和成都。说到武汉的城市更新,就不能不提到它的“王牌军”——武汉城建集团,也被称为“武汉首席运营官”,曾操盘过多个当地标杆项目、居住区和商业综合体。2020年,该集团还正式成立了武汉市城市更新中心,积极推进首批33个城市更新项目,重点指导江岸、江汉、汉阳、东西湖等4个老旧片区的改造。而成都,则走在城市更新的潮流前线,为城市更新带来了不少新尝试。
包括将青羊区祠堂街二期改为“空中街区”,把昭觉里特色街区变身成一个开放式的沉浸式体验馆,甚至把石油总机厂生产车间爆改成了影视产业园。在空间设计和互动体验上做到了价值“焕新”,吸引更多年轻人玩在成都。
当我们回首过往,不禁陷入沉思:城市更新何以在今年迎来跨越式发展,迈入崭新的纪元?
去年七月,国家颁布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,标志着我国超大特大城市改造工程的正式启动。
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今年,我国首次以中央财政直接支持的方式,推动重点城市的城市更新。根据这15个城市的示范表现,未来这一模式将推广至全国更多的大中城市,第二批、第三批城市也将获得财政支持。
此时,一个问题不可避免地浮现在脑海:
资金将从何而来?
据住建部和财政部透露,国家将运用增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具,并鼓励和支持民间资本参与。大家应该还对近期发行的超长国债有所印象。我国将从今年开始,连续几年发行超长期特别国债,专项用于国家重大策略实施和重点领域安全能力建设。今年先发行1万亿元,5月已展开了一期招标。
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换言之,国家将从多方面募集资金,并有针对性地投入城市更新等基础设施的改善,助力重点城市提升整体吸引力,推动区域经济发展。
除了“国家队”的介入,城市更新也鼓励民间资本参与。例如,停车场、临街商铺、餐饮等领域都可以获得租赁收入,以加快整体改造进程。
回顾过去二三十年,我国许多城市都走了“大拆大建”的道路,无论是一线城市还是乡镇,几乎每个城市都经历了彻底的新建。然而,近年来,城市更新不再仅仅是轰轰烈烈的拆除和新建,而是采取“以留为主,改、拆、移为辅”的手法进行更新,为居民提供更好的生活环境。