城市更新下嵌入式服务综合体的规划运营思考 

     社区不仅是城市公共服务和城市治理的基本单元，同时也是广大人民群众生产生活的主要场所。社区服务的质量和水平直接关系到社区居民的获得感、幸福感和安全感。随着城市化的深入发展，城市更新已成为提升城市品质、推动可持续发展的关键策略。在这一过程中，嵌入式服务综合体作为一种创新性的社区服务建设模式，可以让居民享受到便捷、优质、普惠的公共服务，可以更好满足人民群众对美好生活的向往，吸引了社会各界的广泛关注和积极参与。 

       01  为何发展嵌入式服务综合体？

随着我国经济社会的快速发展，城市化步伐加快，带来了人口激增和生活的巨变，同时也重塑了人们的居住习惯与需求。城市社区服务因此面临新的挑战，需求不仅数量庞大，而且呈现出多元化、个性化和高品质的新特点。这不仅是对社区服务模式的考验，更是对其创新和升级的迫切要求。

尽管我国城市社区服务在历史、经济等多方面原因下，已取得一定的发展，但仍然存在不少短板和不足。服务设施的分布不均、服务内容的单一性、服务质量的参差不齐以及管理机制的滞后性等问题，如同一个个难以逾越的鸿沟，不仅严重影响了居民的生活品质，更成为制约城市可持续发展的瓶颈。

为应对上述挑战，国家发展改革委精心策划并推出了《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》。该方案强调，必须以科学的方法进行合理规划，全力推进资源的整合与集约化建设，通过多渠道方式拓展设施建设的场地与空间。此外，我们还需完善社区嵌入式服务设施的功能配置，积极推动社会存量资源的改造与利用，构建健全的可持续建设运营模式，从而提供更多高质量的社区服务。城市社区嵌入式服务设施建设工程是新时代党中央、国务院部署的重大民生工程，嵌入式服务设施的建设运营，不仅能够为居民提供更加便捷和个性化的服务，满足他们日常生活的多样化需求，而且对于构建社区和谐、增强居民的归属感具有显著作用。

 02   何为嵌入式服务综合体

嵌入式服务综合体是指在社区或周边公共空间内，根据居民需求，通过科学规划合理布局，整合资源建设的教育、医疗、养老、文化等公共服务设施，嵌入养老托育、社区助餐等多样化服务，满足居民的多元化需求，提升社区服务的质量和便捷性，提升社区的生活品质和幸福感。博为国际研究总结杭州、北京、上海等城市的嵌入式服务发展经验，认为嵌入式服务综合体有以下几个特征。

嵌入式服务综合体建设是城市更新的重要组成部分，以城市体检为基础，摸清社区设施底数短板，查找和解决群众反映强烈的难点、堵点和痛点问题，结合城镇老旧小区改造、完善社区建设、老旧街区改造等城市更新工作，积极探索嵌入式服务综合体的规划建设。

距离的就近性。嵌入式服务综合体的核心在于“嵌入”，选址原则上要求在社区内部，让优质服务在步行范围都可以达到，让群众在家门口、楼底下便捷的享受优质服务，可以有效解决群众接送、跑腿之难，实现养老托育“离家不离社区”。

建设的融合性。“社区嵌入式服务设施”的建设，将与城市更新结合起来，融合到老旧商业区、步行街、老旧厂区等老旧街区的更新改造中，还将融合到完整社区、15分钟社区生活圈、老年友好型社区、儿童友好社区等建设中。

服务的精准性。在城市体验工作的基础上，精准把握社区发展短板和居民需求，科学布局嵌入式服务综合体的业态，精准的满足家庭养老托育、社区助餐等群众急需紧缺的服务。

运营的普惠性。嵌入式服务综合体的建设具有运营的普惠性，以保障基本、优质普惠为原则，优先和重点提供急需紧缺服务，确保便捷可及、价格可承受、质量有保障。

 

 03   嵌入式服务综合体发展有哪些现实困境？

社区嵌入式服务综合体建设作为一种新型的社区服务模式，目前在我国还处于一种探索阶段，在推进中面临不少的挑战。博为国际近年来一直在探索我国城市发展问题，在全国多个城市开展城市体验及城市更新项目过程中，我们发现嵌入式服务综合体发展的困境主要体现在设施类型单一、开发建设缓慢、招商困难、可持续运营能力不强等方面。

服务设施类型单一。随着居民生活水平的提高，对服务的需求也日益多样化。然而，当前嵌入式服务设施的类型相对单一，运营空间受限，服务内容和服务模式上缺乏创新，难以满足居民多样化的需求。

开发建设缓慢。资金是嵌入式服务综合体建设的重要保障, 当前嵌入式服务综合体建设的融资渠道相对有限，主要依赖于政府投入和社会资本参与。然而，政府投入有限，社会资本参与意愿不高，导致资金筹集困难,设施建设进度缓慢。

物业招商难度大。由于社区嵌入式服务综合体的建设和运营需要较大的资金投入，包括场地租赁、装修、设备购置、人员培训等，此外还由于服务具有公益性，回报周期长，政策环境复杂、社区需求多样以及竞争压力大等因素，招商的复杂性和难度较大。

可持续运营能力弱。由于规划不合理、需求预测不准确等原因，部分综合体建成后刚开始可能使用率较高，但随着时间推移，由于可持续运营能力较弱，设施利用率低，最后出现无法运转的情况。

        04  城市更新下嵌入式服务综合体怎么做？

当前，我国嵌入社区服务综合体建设尚处于初级阶段，然而，这一模式正逐步成为城市化改造的关键环节，并在推进社区治理现代化，助力居民实现美好生活愿景中发挥着至关重要的作用。那么，如何进一步推动嵌入式服务综合体的高效建设和运营呢？博为国际结合自身丰富的产业运营经验，提出了“五个推进”的策略建议。

推进科学规划。为了深化对目标的认识，需对其人口构成、居民需求以及服务设施的现状进行细致的调研与分析。在此基础上，应融入城市更新的宏伟蓝图，对社区服务设施进行精心规划与优化布局，旨在实现服务设施的均衡分布，确保其能精确满足居民的多元化需求，从而提升社区的总体生活质量。

推进一体化打造。在贯彻"运营指导"理念的过程中，我们不仅推动了对需求进行深入调研、业态创新设计、项目精准投资、工程建设以及二次装修施工等全流程的严格管控，而且实现了投资、建设、运营的一体化整合。这一模式有效地规避了二次改造带来的资源浪费，从根源上大幅度降低了整体的运营成本。这种全周期的管理模式，不仅优化了资源配置，还提升了项目的运营效率，确保了项目的可持续发展。

推进市场化运营。摒弃“依等靠”的运营思维，致力于增强可持续发展的原动力与运营效率。我们主动拥抱市场化机制，激励社会资本的广泛参与，勇于开拓一条符合可持续发展战略的社会化运营新路径。这一探索旨在构建建管一体的现代运营体系，确保常态长效的运行机制，为长远发展奠定坚实基础。

推进产业招商。社区综合体的规划设计，应同步进行招商的策略规划。明确招商的定位与原则，精心构思招商策略，确立一套科学的管理流程，以此确保招商工作的高效进行。在合作模式上，可以采取多种方式，如租金收取、保底扣点、利润分红以及合作经营等，以灵活多样的合作策略，推动项目迅速达成招商目标，确保项目的顺利落地和运营。

推进模式复制。在深入总结示范项目的经验之后，我们应秉持品牌化的运营理念，致力于服务质量的卓越提升和服务业态的精致优化。不仅要将成功的发展模式和运营策略推广至更广泛的区域，更要逐步拓展嵌入式服务综合体的版图，延伸其服务之翼，以期覆盖更多地域，服务于更广泛的群体，实现共享优质服务的美好愿景。

社区嵌入式服务综合体正成为构建和谐社区的新动力，它正逐步展现出独特的价值。这种服务模式不仅体现了新时代以人民为中心的发展理念，更是推动公共服务全民共享的重要民生工程。展望未来，我们充满期待，希望更多的城市能够加入这一行列，通过试点示范的作用，激发全国社区嵌入式服务设施建设的活力。