新政密集发布，房地产风向改变了？

       近期，全国各地纷纷出台了一系列针对房地产市场的优化政策，旨在推动房地产市场的平稳健康发展。这些新政密集发布，引发了广泛关注，市场各方对新政的效果和房地产市场的未来走向充满期待。
01 中央定调“止跌回稳”，政策工具箱全面打开

自9月底以来，全国经济、楼市利好政策频频出台，楼市史诗级的新政不断。政策调整的密集程度、力度都超乎以往。在房地产“止跌回稳”的政策目标下，全力打开了政策“工具箱”，信号十分明显，市场不回暖，政策不停止！

➤9月24日，央行官宣三个超级大招。央行金融新政，官宣降准降息降房贷利率，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%；

➤9月26日，中央定调促进房地产市场止跌回稳。中共中央政治局会议首次重磅定调：要促进房地产市场止跌回稳，降低存量房贷利率；

➤9月27日，央行降准。中国人民银行宣布，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）；

➤9月29日，一线城市放松楼市。上海广州深圳，齐齐出新政，放松楼市；

➤9月30日，北京市跟进。北京出台新政，放松楼市；

➤10月8日，推出一揽子增量政策。国家发改委：采取综合性政策，促进房地产市场止跌回稳；

➤10月11日，工商、招商、交通、浦发、浙商银行等6大银行同时发布了「存量房利率调整问答」；

➤10月17日，房地产会议打出组合拳。住建部等五部门发布四个取消、四个降低、两个增加的重磅房地产政策；

➤10月25日，多家银行宣布当前利率高于LPR-30BP，房贷利率将统一调整执行为LPR-30BP。

这条政策的时间轴标志着房地产市场正在进入一个政策宽松的新阶段。

工具箱的全面打开由中央政治局会议定调提出“要促进房地产市场止跌回稳”这一阶段性目标开始，对商品房建设提出了严控增量、优化存量、提高质量的要求。央行、金融监管总局等部门也发布了一系列政策措施，包括降低二套房最低首付比例至15%、降低存量房贷利率、提升收购保障性住房再贷款发放比例等。

在中央政策的推动下，北上广深等一线城市纷纷出台了重磅楼市新政。此后央行落地降准0.5个百分点，广州全面取消限购，上海、深圳、北京均在国庆前落地细则，优化限购限贷、缩短增值税免征年限、取消非普通住房标准等。这些政策举措释放出强烈的“稳地产”信号，极大地提振了市场信心，为房地产市场的止跌回稳释放了积极信号。

在存量增量政策叠加的“组合拳”作用下，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。住建部数据显示10月份我国商品房成交同比、环比实现“双增长”。商品房销售面积同比的连续下降出现了拐点，商品房销售面积环比“银十”超“金九”，成交量增长从一线城市向更多城市扩大。

市场氛围转暖。随着多项重要房地产政策的发布和落地，全国多地房地产市场氛围逐渐转暖。商品房销售面积环比“银十”超“金九”，从环比数据能看出市场变化。10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。

一线城市的增长更是明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。北京市住建委最新数据显示，10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创下了近19个月以来的新高，新房也环比增长了50.1%。广州市住建局的数据显示，10月广州一二手住宅共网签23606套，当中一手住宅网签环比增长约100%，二手住宅增长29.5%。在存量增量政策叠加的‘组合拳’作用下，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头楼市呈现出“量升价稳”的趋势。

购房需求释放。新政的出台，降低了购房门槛和成本，释放了购房需求。多个城市取消了限购限售政策，放宽了购房条件；降低了首付比例和贷款利率，减轻了购房者的负担；加大了公积金政策支持力度，提高了公积金的使用效率。以深圳为例，新房认购量在国庆假期期间同比增长了600%，显示出购房者对新房市场的强烈需求。表明政策的实施，使得购房者更加积极地参与市场，推动了房地产市场的回暖。

从当前的市场情况来看，房地产市场的调整不仅是政策的需要，也是市场发展的必然趋势。多年来，房地产市场经历了快速增长，但也带来了不少的问题，如房价过高、库存压力大、房企债务过大等。房价过高阻碍了国民经济的健康发展，加剧了社会矛盾。这次政策调整正是为了应对这些问题，通过降低存量房贷利率、放宽限购条件等措施，旨在激发市场需求，缓解当前库存压力。

房地产是城市发展的重要组成部分，其发展对城市经济、社会和环境有着深远的影响。博为国际作为我国著名的区域发展规划与项目运营咨询机构，从事城市发展研究和项目商业运营超过30年，一直以来非常关注房地产产业的发展，我们认为目前来看，新政的密集发布确实对房地产市场产生了重大影响，房地产风向也发生了一定的改变。尽管政策面利好不断，但房地产行业基本面的企稳仍需时日。具体表现在以下几个方面：

市场不确定性仍然存在。未来房地产市场的发展仍然面临一些不确定性因素。例如，国际经济形势的变化、国内政策的调整、购房者的需求变化等都可能对房地产市场产生影响。总的来看，目前宏观经济、房地产市场、就业和收入预期等方面的明确信号仍需等待。只有这些基本面因素出现实质性改善，才能真正提振市场信心。

“房住不炒”定位不变。尽管短期内房地产遇到了困难，但“房住不炒”的定位依然是房地产牢牢守住的底线。这个定位不仅是一个短期的政策思路，更是一个决定长期未来的定调。未来，房地产市场将继续回归居住属性，满足人民群众的居住需求。

“稳”是调控主旋律。目前，房地产市场“止跌回稳”的阶段性目标已经确立， 未来房地产稳定的格局依然将主导楼市。无论是上涨城市还是下降城市，“稳”都是目标、是方向。包括稳地价、稳房价、稳预期，房价要确保不会大涨大跌。逐步发挥房地产平稳健康发展对稳定宏观经济大盘的积极作用。

现阶段中国的房地产市场，已经从增量扩张阶段步入存量优化阶段。全国人口增长整体放缓，各地的城市化进入中后期，只有少数核心城市人口还在持续增长，在此背景下，房价大幅飙升的前提已不复存在。

市场分化持续加剧。虽然新政密集发布，但房地产市场的分化现象依然明显。一线城市和部分热点二线城市房地产市场回暖较快，而三四线城市和部分冷门二线城市则相对滞后。这主要是由于一线城市和热点二线城市经济发达、人口流入量大、购房需求旺盛，而三四线城市和冷门二线城市则面临经济下滑、人口流失、购房需求不足等问题。

政策的持续影响有限。尽管政府出台了一系列政策来刺激房地产市场的发展，但这些政策的影响仍然有限。一些城市的房地产市场仍然面临较大的调整压力，需要更多的政策支持和市场调整才能实现稳定发展。当前政策环境已具备支撑地产企稳的条件，但仍需等待更明确的宏观政策信号和一线城市房价企稳迹象。

在政策的推动下，房地产市场虽然出现了一些回暖迹象，购房需求得到释放，房企信用修复加速，但市场巨大的分化现象依然明显，房地产风向是否真的改变了还需要进一步观察和分析。长期来看，房地产市场的健康发展离不开政策的持续推动和市场的自我调节，未来的市场走势如何，依然需要根据具体政策的落实情况来判断，但可以肯定的是，随着政策的大力推动，市场有望逐步企稳，为购房者提供更好的市场环境。