对我国城市发展CBD的思考
来源：焦点房地产网
作者：山传海
责任编辑：
2005-07-25
一、发展CBD所面临的困难及战略性思考
1、面临困难
（1）区域经济发展水平的制约
根据中科院2002年公布的城市竞争力报告来看，中国区域整体竞争力从强到弱依次是珠江流域、长江流域、闽江流域、环渤海地区、我国中部地区、我国西部地区。在这些区域中，中西部地区排名最为靠后，这种区域经济发展水平不仅不能支持CBD的诞生，也不能保证CBD的发展甚至维持，其它地区能否培育CBD，仍存争议。
（2）城市竞争力的制约
根据中国人民大学对中国24个综合城市排名结果，武汉市被认为是中部地区最具综合竞争力的城市，西安则被评为高科技产业竞争力最强的城市，而这两个城市在中国城市综合排名中均不在前10名之列，因此他们不具备CBD的培育能力，其他中西部城市更是难塑“CBD金身”。
（3）远离市中心区的制约
研究国际国内城市发展过程可以看出，CBD一般源于商业中心，是随着城市经济发展而造成的中心区域产业结构升级与替代而形成的商务办公集中区。CBD一般是由城市经济发展培育起来的，反过来对城市发展具有辐射性促进作用。而国内有些城市规划的CBD距离市区很远，不能很好地得到城市培育，也难以对城市形成良好的辐射，发展必定受限。
（4）对办公物业消化力弱的制约
一般来说，规划CBD的行政办公、商业金融、写字楼面积总和一般在200万平方米以上，而内地一般城市对写字楼的年消化能力不足10万平方米。以这一数据推算，即使不考虑全国普遍较为严重的写字楼空置，即使规划CBD区域以外的写字楼不再批建，则规划CBD写字楼物业的消耗也要在二十年以上。
（5）来自旧城改造的威胁
一般来说，规划CBD的城市为保证中央商务区的建成，当地政府会在批建物业比例上对新老城区进行重新划分，在政策上优先考虑新城区的发展。但事实上各地区旧城改造都在如火如荼地进行，旧城各区行政主管为自身业绩考虑也会大力发展本区建设。在新城目前尚不具区域竞争力的情况下，旧城物业供应的失控甚至有可能使愿望中的CBD在多年以后仍然是空地一块。
2、战略性思考
CBD是基于国际化业务实行中央控制及为这种控制提供条件的商务聚集区。严格地说，目前中国大陆城市还都不具备真正的中央商务区，只有解放前的上海具有CBD的雏形，但在解放后计划经济下萎缩了。坦白地说，内地城市无论从区位上还是经济发展程度上都不具备建设CBD的条件。
但是，我们认为，这并不妨碍内地一些城市将提出这一概念并进行开发建设，理由如下：
（1）城市扩大的未来考虑
根据城市扩张的扇形理论，如果一个规划中的CBD处在远离扇面位置而非扇纸方向，则城市发展必然会延引至此，再加上政府的大力引导，有些位置看来暂时并不是市中心的地块完全有可能需要CBD的功能（虽然需要的仍然是其初级功能），发展CBD就成为顺理成章。
（2）阶段性培育商务中心的考虑
根据国际上的经验，CBD的发展一般要在30-50年左右，而CBD的转移则要更久。从这个角度来说，目前进行CBD的规划更多的是一种“百年大计”考虑。如果在CBD中引入较多的政府办公、公用事业项目，则使城市的短期建设受益非浅。这种目光长远与近期务实相得益彰的作法使得这一长远目标并非海市蜃楼。
（3）城市跳跃式发展的考虑
内地城市与一些发达城市相比，不具优势。如果按常规的发展方式，则在城市竞争中难谋胜算。而CBD的开发建设无疑使得城市跳跃式发展成为可能。这种短期建设与长远目标相结合的发展方式，会帮助城市吸引更多的国际国内大资本注入，从而加快城市发展的进程，在区域性城市竞争中抢占优势。
（4）未来城市竞争的考虑
未来城市的竞争将在很大程度上取决于CBD的竞争。即使不能形成严格意义的CBD，但只要产业形态在逐步提高，与周边城市相比具有相对优势，就可使城市未来对资本的角逐具有更多的胜算。
二、开发初步建议
在以上论述的基础上，我们认为内地一些已经规划CBD的城市开发建设应采取如下措施：
1、采取逆经济发展周期的调控方式
当经济发展进入相对高涨状态，社会资金充裕，项目投资需求增加，此时，应加大中心区商务空间开发的土地供应。城市的土地收益可达到最佳。另外，还可以有效地抑制土地投机行为蔓延，切实保障直接使用土地的商贸、金融、服务产业者具有健康的经营环境。
在经济发展的低谷时期，项目用地推出规模应严格控制，应加大道路与市政公用设施的配套投资，抓住劳动力和原材料价格、项目财务费用和管理费用支出较低的时机，为今后的基础设施发展创造条件。
2、刺激写字楼消化能力
（1）制定办公入区的优惠政策（比如申请执行经济技术开发区的企业入驻政策），先吸引周边中小城市的中小企业入驻，培育办公氛围，发展相关服务业。
（2）调整房屋政策，规定商务办公活动必须进入办公楼，为避免商务办公干扰居住生活，不得利用住宅改建商务办公用房，要求工商行政部门在年审时把关。这将有利于消化办公楼市场，促进新区CBD的集约开发。
3、政府主导式发展
由于CBD的整体物业供应量实在太大，单靠市场自然发展和消化将是几十年才能完成。因此必须采用政府主导的发展方式，以追求跳跃式阶段性发展。为此可进行三个考虑，一是将更多的公共文化设施引入CBD建设，除会展中心、艺术中心、市民中心以外，还可考虑将图书馆等单位进一步引入。二是政府要进行大量的基础设施和配套设施建设，对CBD建设来说，每年十几个亿的投入并不为多，从这个角度来说，CBD建设已经超出一个城市的能力，必须统筹城市以外的力量进行集中建设。三是考虑行政机关搬迁，实行CBD功能扩充，或称“泛CBD”化，以带动片区发展。四是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推进的商务办公用地，将未来全市的商务办公用 地供应都集中放在新区CBD范围内，促成开发的集约和聚集效应。
在这方面，深圳福田中心区的规划会对内地城市有一些启发。为了更快地促进新CBD的形成，深圳市福田中心区的定位为行政、商务、金融、文化、娱乐中心，希望将国际上用100年时间完成的CBD区位转移缩短到20年左右。
4、建设规模适中
世界级国际性城市东京、纽约、伦敦和巴黎全市商务办公建筑总规模在2000万m2以上，其中CBD中商务办公建筑规模达到1500万m2。而区域级国际性城市多伦多、悉尼、休斯顿、新加坡以及上海、北京等城市的全市商务办公建筑总规模多在1000万m2以下，其中CBD中商务办公建筑规模多在500万m2上下。而不论所在城市大小，CBD核心用地规模大都在1.5-3.5k m2之间，用地规模差别比建筑规模差距普遍要小得多。
不过就内地城市特点及所处区域特征来说，超过3平方公里的规划就略嫌过大，其商务办公建筑面积将难以消化。对此，我们的建议是规划超前是必要的，但在具体实施上必须尊重规律与事实。因此，CBD建设必须严格执行由内到外、由公建→住宅→商业→商务办公的过程。就写字楼供应来说，每年的供应量最起码不能超过城市的年供应量。住宅市场则可由开发商根据市场情况进行决策。
5、充分调动民间资本
国际性城市CBD用地结构一般存在土地利用率由中心高至周边低变化的形态。内部是CBD核心区（又称硬核），主要特征是具有极其方便的可进入性和对外的可达性，高层建筑物集中，景观立体化，重视行人交通组织，有大量社会停车场，土地使用率高，日间人口密度较高等。CBD框架（又称核缘）是核心区向一般城市地区过渡的地带，往往布置有大型枢纽性交通设施。
就CBD建设来说，已经超出了内地一个城市的建设能力，因此不能依赖于滚动开发来完成。从广州新CBD的建设经验来看，每年投入几个亿想把CBD建起来是过于幻想。因此规划CBD的城市不仅要发挥本市力量，充分调动民间资本，加强招商引资力度，还要争取当地省政府的大力支持，以获得基础与配套设施投资的乘数递增效应，而不是乘数递减效应。
6、业态构成丰富多样
CBD开发项目构成从性质上大致可以划分为三大类：
（1）办公类：办公及其衍生性设施即会议和展览设施；
（2）服务类：主要是酒店、零售、餐饮、娱乐及文化设施。其中酒店比较特殊，一般具有综合服务、居住和临时办公等功能；
（3）居住类：公寓和住宅。公寓是出租给高收入就业人员的就近住所。
世界各大都市CBD开发，一般都有两种开发类型：一种主要以办公设施为主。如伦敦道克兰的堪活尔夫中心，总建筑面积112万m2，其中93万m2为办公空间，还有超过10万m2展示、酒店、零售及娱乐等，停车位6500个，总就业5万人。而另一种则开发规模较大，具有较强的综合性，除办公职能仍占绝对高比例外，还有相当数量服务配套设施、公寓以及数量众多、种类齐全的公共设施，自身职能比较完善，而且往往在一定程度上还起着作为周围地区商业和城市公共生活中心的作用。如巴黎的德方斯新城：占地250km2，其中商务区160km2，公园区90km2（居住），总建筑面积约350万m2，住宅共约1.6万套，就业人口12万，居住3.93万人。商务区总建筑面积250万m2，其中：办公218万m2；会展4.5万m2；零售10.5万m2；酒店文娱30—40万m2；公寓1.01万套；内地一些城市规划的CBD应该属于后者，只有这样才能充分利用各方资源，拉动CBD经济与建设发展。尤其在商务办公设施开发缺乏市场动力的情况下，应更加借重政府投资项目的力量来吸引有限的市场需求，形成人气。
7、按期实现政府承诺
广州市珠江新城的建设失败，一个非常主要的原因是，政府承诺的完善公共配套设施没有兑现，从1992年的满口承诺到目前的新城基础设施严重滞后，使得先期置地者大为恼火，后续投资者无意跟进。
8、集中资源建设，避免其它投资热点
由于前任与后任领导思维方式不同，或者各行政区负责人利益目标不同，一个城市的建设完全有可能因领导人不同而制造和关注不同的建设内容，从而使原本可以集中利用的资源过于分散。对内地城市的资源禀赋来说，分散建设不会象广州CBD建设那样中心旁落，而只会使整个城市失去本 应有的中心集聚效应。这一点广州市政府比较失败：在推出珠江新城后的同时，政府又不断推出新的投资热点，使投资者认为新CBD建设已经失去了最初那种举足轻重的战略位置。
9、政府引导，统一宣传
国外的经验表明，一个“城市中心”的建立是需要一定时间的，有的甚至需要上百年才能真正建立起来。这就需要政府给这个中心区域以充分的时间和政策引导。一旦确定，就要不断向社会传输“中心区域”的概念，不模糊，不动摇。
同时，宣传要做到统一，要用政府的声音来压倒那些断章取义的开发商的利己性宣传，从而使新区CBD有一个准确而清晰的定位。
三、结束语
目前，一些已经规划CBD的内地城市，其首先要做的就是“泛CBD”化，将房地产交易中心、人才市场等经济要素市场和金融、商贸、保险、房地产、信息、外经贸、文化等各类机构的管理中心迁入新区CBD办公。要争取更多像“会展中心”这样的骨干性设施及配套进来，以此拉动新区商务办公区高层次的整体开发，这将对其未来发展产生决定性的促进作用。
另外，CBD建设不同于一般房地产开发，必须着眼于国际国内市场，才能吸引资金顺利实施开发；只有面向国际性和国内大型客户，才是真正意义的CBD。必须对新区CBD的概念、形象、功能设计、策划进行大规模的国际性、全国性的宣传、推介，要将其开发置于国际市场和全国市场之中。
在此条件下，开发建设又要分阶段有步骤地进行，要充分认识CBD的发展规律，并在不同的建设阶段追求不同的目标，以使最初的规划变成现实。