卷中卷：产业园区的竞争，实在是惨烈
产业园区的竞争激烈程度正日益加剧，这个现象已经引起了广泛的关注。仅仅在三五年之前，许多人还将产业园区视为一片充满机遇的新蓝海，认为它们是在传统开发业务红利逐渐见顶的趋势下崛起的。然而，时至今日，这个市场已经不再是对新手友好的领域。
我国产业园区的总规模一直在迅速扩大，竞争程度也在不断升级。根据Wind机构的数据显示，自2020年起，我国产业园区的建筑面积以每年1.4亿平方米的速度增长。按照这一趋势，到2025年，全国产业园区的总建筑面积预计将达到62亿平方米，竞争将变得愈发激烈。
与此同时，随着越来越多的企业进入产业园区领域，同行们对于产业园区的发展模式也进行了深入的探索。在规划、招商和运营等方面的创新实践不断涌现，人们对园区行业的理解也发生了根本性的变化。产业园区的概念已经从最初的工业园演变为产业园、生态园区，最终发展成为现在的产业社区形态，至少经历了四轮重大的演变。每一次演变都对园区开发运营者的要求提出了更高的挑战。
在当前各地纷纷“抢商”的形势下，4.0产业社区呈现出比以往更多元、复杂的特征，对园区企业的要求也更全面。这无疑使得产业园区的竞争变得更加激烈，同时也为从业者带来了更大的挑战。
01
产城融合这一理念虽然提出得早，但在大约三到四年前，随着产业地产的热度升高和竞争的加剧，才真正激发了各方的热烈探讨。近年来，各地工业旧改项目的业态构成日渐复杂，除了工业厂房和产业用房，还常常包括住宅、公寓和商业等元素，产城综合体项目大规模涌现。
然而，3.0时代的生态园区理念，并不能为这种产城综合体项目提供完整的解决方案，因此，如何将“产城融合”理念落地，成了园区企业在新时代下的关键突破口。
面对综合的用地指标，园区企业需要思考如何构建更有活力与韧性的产城生态。尤其是各地开发区这类广袤的产业新城，其肩负的任务不仅是承载和培育产业，还必须协调好产-城-人三者的有机关系，从而全方位地推动经济的发展。
为了实现这一目标，4.0时代的产业社区理念应运而生。各地新建的产业园区，在形态规划与功能布局上，与以往的产业园有了显著的不同，功能组团更为清晰，规划更加开放，配套也更加专业化和社区化。
首先，在功能组团的布局上，产业社区通常分区清晰而又相互协同，不同的功能组团之间既独立又相连，形成了一个有机的整体。
波顿电子雾器，惠州总部及其智能制造基地，巧妙布局，彰显智慧。其超级总部与商务中心，毗邻主干道，昭示性极强，商业互动与园区形象相得益彰。宿舍和研发团队，则邻近市政公园，规划园区生态轴与休闲生活区，动静结合，张弛有度，体现了整体布局的精妙。
雄安新区的中交未来科创城，更是产业布局的典范。五大产业组团，各司其职，分别是总部办公区、科创核心区、科技服务区、研发配套区和产业承载区。各组团定位明确，功能分明，吸附各类企业与机构，形成完整的企业梯队和产业生态。
中交未来科创城的空间规划，“两心一轴一带”，独具匠心。生活活力轴和绿色休闲活力带，巧妙地将各地块、地上地下空间和周边主要城市配套串联，实现产城一体化，项目与城区浑然一体。
开发区的用地布局，科学合理，交通配套便捷，是其一大亮点。在路网设计和交通配套上，不遗余力，力求完美。这种科学布局和交通便捷性，为园区的繁荣发展，提供了有力保障。
在我国某开发区，为了加强各组团间的联系与互动，已经率先引入智能物联汽车技术，成功构建了一套无人驾驶微型公交系统。该系统能够按需响应，弥补地铁站点无法覆盖的服务盲区，从而进一步强化区域内部的互动。
在规划方面，产业社区越来越注重开放与融合，积极利用城市配套与生态资源，结合地缘特征进行布局。例如，上海张江AI未来街区别具一格地提出了“穿街引园”的概念。这一概念打破了过去产业园的封闭式运营模式，充分利用了川杨河支系“智慧河”的生态条件，设计出贯穿园区的城市通廊，将城市街道与滨水步道连接起来，使园区成为城市景观的一部分。
张江AI未来街区的独特布局使其成为开放式产业社区的代表项目。充分利用生态资源，为园区带来了优美的绿化环境和低密度的舒适研发环境，营造出充满人文关怀的产城氛围。
此外，TOD站城一体化理念的实践落地也取得了显著成果。以中交未来科创城为例，该项目临近雄安高铁站，中交结合了站点周边的城市上位设计，成功构建了轨道交通与城市配套功能之间的衔接。
园区内的配套设施几乎都是互连互通的，包括商业、公服、绿地、地下停车场等。精细化的地下交通组织设计使高铁站点的人车流线与园区内部形成通畅互动，负一层的人群能够实现无障碍通行。
最后，在配套设施方面，产业社区之所以能够被称为社区，关键在于其配套内容的进一步丰富和多元化。除了基础性配套和生产性配套之外，产业社区还会规划更多的特色配套，满足不同人群的需求。
一方面，园区在专业化配套设施迈出了新步伐，围绕主导产业引入一系列实用硬件设施。例如，广东医谷生物医药专业园区为医药企业配备了实验室、小试车间、危废处理系统、危险品仓库等，使配套设施真正融入到产业链服务中，提升了企业客户的满意度。
另一方面，人性化配套的多样性日益凸显，“以人为本”的观念在园区领域逐渐显现。例如，上海张江AI未来街区规划了一个全开放式的“路演广场”，弥补了周边公共空间的不足。这个广场不仅可以举办产品发布会，还可以作为园区举办社群活动的场所，同时成为周边居民和儿童的休闲广场。在美化园区环境、放松员工身心的同时，还能反哺周边社区，充分体现人文关怀。
再如，天津智慧山项目是将产业生态与商业、文化相结合的优秀案例。园区中央广场打造了一块占地约5000平方米的起伏山丘广场，由36万片竹片构成。它不仅成为了园区极具视觉冲击力的形象标志，更是一个交互式的公共艺术作品。天津智慧山分析总结了园区产业人群的年龄与爱好特征，并结合企业需求，在山丘广场上举办过产品发布会、电影周、主题市集、音乐会、咖啡市集、精酿啤酒节等丰富的社群活动，每年多达300多场，已成为园区的重要标签之一。
园区在公共空间的投入舍得下本，并通过运营手段将产业、商业与人文三要素紧密结合，这是较为难得的。
总体来看，如今的产业社区已从过去的产、商、居互不干扰、分开发展的理念转变为互融互促、共同生长。通过不同组团之间的串联互动，构建了良性的、富有经济活力的产城生态。
02
在当今这个时代，园区之间的愈发白热化，经济环境的复杂性也日益增加，这让众多园区的招商工作倍感压力，招商焦虑的问题愈发严重。过去，园区招商主要依靠各自的本领吸引企业，然而如今，这一难度已经升级到需要通过“抢商”的方式来争取企业入驻。众多同质化的园区陷入了零和博弈的恶性循环中。
然而，令人欣慰的是，在数字化浪潮的冲击下，产业园区的招商“武器库”已经变得比以往任何时候都要丰富。众多园区纷纷开始采用数字化手段来“武装”自己，尽管各园区在招商模型的先进程度方面存在差异，但数字化应用已经基本成为了招商的标配。
目前，数字化招商能够实现的主要赋能包括：对海量招商数据的归纳分析、对本土产业和企业数据的收集分析、对园区产业图谱的监控分析，以及对繁琐招商流程的自动化和可视化管控等。
这些功能对于提升招商管理工作的效率、精准度和针对性都具有显著的效果。特别是在经历了数年的发展之后，数字化招商体系已经经历了一轮迭代进化。
最初，数字化技术主要用于帮助园区建立数据大屏和线上信息平台，主要职责是负责园区信息的“展示”。在这方面，一些头部园区企业已经做得非常成熟。例如，前文提及的中交未来科创城，该园区采用了数字孪生CIM系统，将品牌宣传、项目推广和产品展示等环节进行了整合呈现，实现了一体化管控，从而有效地解决了大型产城项目在复杂信息展示方面的问题。
随后，大数据技术的引入为数字化招商体系带来了关键的“识别”功能，这可以视为数字化招商体系的一次关键迭代。
如今一些招商系统已经能够根据模型收集海量的企业数据，且不局限于基本的行业信息，还能够收集公开资料中显示的经营数据、研发投入、新闻动态、招聘动态等等。
这些数据的作用很大，经过合理的交叉分析后，招商团队能够更清晰地识别出符合园区产业导向、有发展潜力、具备价格承受能力、具备扩产意愿和投资需求的高精准度潜在客户，从而制定有针对性的招商战术。
而且数字化招商系统还能够根据产业链图谱，对园区企业、本土企业进行分析，让团队更直观地识别出园区当前的薄弱环节，以及能够在哪里寻找对应的企业来“补链”。
这方面东湖高新是高手，其构建了从选到跟、到落、再到营的完整数字化产业招商体系，已经能实现全国联动招商。
值得注意的是，“识别”环节想要做得好，不能只依赖技术的力量，招商团队的专业性可能更加重要。
因为要建立一个好用的数据库、绘制一幅符合真实情况的产业图谱，就需要团队对产业的理解足够深刻，对本地甚至周边城市的企业状况也要足够了解才行，这得是极专业且经验丰富的人才能做到。
这也是招商竞争白热化时代下，市场对招商人员提出的新要求。像过去那样漫无目的的陌拜、招到谁就是谁的路子，很难走长远。产业园区尊重专业价值的时代，已经到来。
03
产业园区的发展步入4.时代，其显著特征便是各方纷纷聚焦于运营质量的比拼。各地对产业用地的监管政策日趋完善，使得以销售为核心的传统房地产模式逐渐退出产业园舞台。取而代之的是，业界开始寻求在园区运营中实现慢而稳定的收入。
众多园区企业在这方面进行了积极探索，如创造更多服务性收入、进行产业投资等。然而，要实现收入结构的多元化，关键仍在于“留商”。
在经济环境复杂多变的当下，不少企业暂无扩张之意，甚至有的企业还在考虑缩减规模。因此，如何留住客户成为许多园区面临的紧迫问题，“留商”的重要性已与招商并肩。
运营质量是决定园区能否留住企业的重要因素。如何通过高质量的运营服务增强企业客户的粘性、构建竞争优势，成为园区亟待解决的问题。
在这一领域，数字技术与运营的深度融合成为必然趋势。
借助数字化技术，园区的企业、物业、硬件设施、人员等信息一目了然，能有效提升运营管理效率和服务响应速度。
此外，部分园区基于大数据库开展数据分析，利用积累的客户数据优化后续服务体系，如建立集采平台、完善仓库硬件设施，或提供针对性的经营供需对接服务等。
这些切实解决企业实际问题的运营服务，成为提高客户留存率的关键。
在数字化技术的深度应用基础上，一批优秀园区更好地掌握了企业客户的经营动态和实际需求，从而更有效地推动招商、产业投资等工作，进一步发挥园区资产的价值。
实际上，目前已经有不少园区标杆企业，已经实现了服务收入占比的飞跃式进步。
据克而瑞统计，中电光谷去年上半年的服务收入占比已经达到了惊人的51%，市北高新的服务收入占比也达到了41%之高，这在“勾地”时代是难以想象的成绩。
未来，小明也期待看到这个趋势能够延续。更值得期待的是，随着chatGPT与Sora等AI工具的发展，数字化技术一定会与园区行业擦出更多的火花。
比如chatGPT可以在客户服务层面实现相当程度上的自动化、智能化，也有望与园区的各类传感器、摄像头、能源管理系统等设备结合，实时收集和分析园区的数据，进一步提高工单处理效率、提升园区管理人效。
这些新兴且在飞速发展的AI工具正不断给各行各业带来惊喜，它们与园区运营的结合也只是时间问题。
04
结语
进入产业社区时代，多数园区企业都已经深刻意识到，现在要想做出称得上优秀的产业园，真的不容易了。
未来园区企业的压力只会更大，但机遇也颇多。它们急需在新的市场竞争下快速转变对这个行业的理解，并构建更全面的项目运作能力。
产业园区赛道正在迎来多维竞争时代，未来这片市场可能只会是六边形战士的天下。
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