城市更新下老旧商业如何涅槃重生？
城市更新成下一个风
概念、背景及政策解析
概念阐述：城市更新，不妨视为一座城市在成长道路上的一次深刻蜕变。它不仅是城市发展的必经阶段，更是对那些与现代生活节奏脱节的区域进行必要且有序的改造。在这一过程中，旧区改造、棚户区拆迁、城中村重建等项目，无疑成为了城市更新的关键领域。
背景解读：在当今时代，我们已迈入城市更新的新纪元，尤其是对于那些心脏地带的一线城市来说，土地资源的日益稀缺已成为不争的事实。新土地的开发变得异常艰难，因为大部分优质土地已被少数巨头企业所占据。这种状况迫使众多企业不得不调整策略，将目光投向那些充满潜力的老旧物业或现有建筑的改造升级。因此，可以预见，城市更新将成为未来地产发展的一个重要焦点。
政策导向：伴随着“实施城市更新行动”首次被纳入国家五年规划，城市更新已经上升为国家战略。相关的政策也在逐步完善和规范，呈现出从扶持到规范的发展趋势。可以期待，未来将有更多优惠政策的出台，为城市更新注入新的活力和动力。
支持类政策：《两会政府工作报告》、《第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》、《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》、《城镇老旧小区改造可复制机制名单》......
规范类政策：《关于实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》、《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》、《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》......
调改更新成老旧商业
活下去的强心剂
自80年代的热集贸市场，到90年代的拥挤超市，再到00年代的繁华百货，最后来到10年代的综合购物中心，商业形态每十年迎来一次消费升级，同时也面临着不同程度的淘汰。如今，消费者对新鲜事物的追求越来越强烈，对变化的渴望也越来越高。面对那些已有10年、15年历史的老旧商场，即使他们每天路过，也难以找到进入的理由。
在这个城市更新的大潮中，我们面临着对商业生命周期的重新审视和延续。老旧商业的“再生与自救”成为了国内商业向下一阶段突破新生的重要方式，也成为了它们继续生存的“强心剂”。
从爆款案例
看老旧商业改造的多种可能
城市更新，作为商业革关键策略之一，已经深度融入地产领域的新兴格局。目前，若将视野拓展至全国，无论是地产界的巨头，还是互联网行业的领先企业，都在积极布局城市更新这一领域。在此过程中，众多具有代表性的城市更新商业项目应运而生。当我们细数这些标志性的项目时，不难总结出老旧商业建筑改造的三大主要模式：
模式一：依托原有商业项目改造更新
在新时代背景下，一些老旧商业逐渐失去核心竞争力，面临/已经“闭店”。通过对原有老旧商业项目进行重新定位、场景升级、业态调整等，实现整体焕新，完成改造更新。
✦典型案例：深圳妇儿大厦
深圳市妇大厦坐落于福田区景田路与莲花路的交汇处，自1994年拔地而起，便以其2栋商业裙楼与28层商务写字楼的组合，构筑起一座标志性的商务综合体。经历了三年的精心改造，这座大厦如今以崭新的风貌，成为了深圳城市景观中一道亮丽的风景线。
该项目的改造紧紧围绕“公共性”与“服务性”两大核心，从四个维度进行了全面而深入的升级。首先，是对大厦的外立面及内部空间进行了彻底的改造，从大厦裙楼的屋顶花园，到室内区域的规划，再到动线的每一个元素，都进行了重新设计，使得整个项目充满了童趣与活力。
其次，项目以“妇儿友好”为主题，精准对接都市中妇女和儿童的各种需求，构建了儿童友好、女性优能、家庭关爱、国际交流四大板块的业态空间。例如，1-2层专注于亲子陪伴和服务配套；3层打造为“儿童成长中心”、4层设立“女性成长中心”、5层是“花园会客厅”、6层则是“湾区幸福家”，而7到19层则作为办公空间，20-28层则是一家精品酒店。在业态上，更是引入了国内首个儿童探索博物馆、国内首个图画书博物馆、深圳首个妇儿主题剧场，以及第一家以妇女、亲子、家庭为主题的慈善商店——x善淘BUy42。
最后，项目对原有的商业理念和逻辑进行了创新更新。一方面，在有限的商业空间中积极融入社区配套服务，引入了星巴克、肯德基、罗森便利店等，为周边居民和亲子家庭提供了全面的生活配套服务；另一方面，项目致力于打造社会公益服务点，推出了促进困境妇女就业、孤独症儿童康复等多项贴心而细致的民生服务，将公共服务与妇儿友好社区的建设融为一体。这座建于上世纪90年代的商业综合体，在这次改造后，再次迎来了它的“高光时刻”。
模式二:依托厂房旧址改造更新
厂房旧址的改造，上是对其承载的产业功能进行一场深刻的转型与升级，旨在迎合城市发展的崭新趋势。目前，厂房旧址的改造主要采取了以下几种策略：
1.将旧址转变为文创、商办、租赁住房等服务业用地，具体包括“工业转为文化”、“工业转为商业”以及“工业转为租赁住房”等模式。
2.将旧址升级为科研设计、新型产业等高效城市产业用地。这涉及将旧工业区改头换面，变为新型产业园，以满足新兴产业的办公和生产需求。
3.旧址被调整为城市公共空间。以重工业厂区内的核心工业遗迹为主要对象，保留其核心部分，并将其改造成以博物馆、美术馆、运动馆等主题性场馆为代表的城市公共空间。
这一系列的改造，不仅是对工业遗产的再利用，更是对城市发展模式的再思考。它体现了城市对历史与未来的平衡考量，以及对产业升级和城市功能完善的追求。
✦典型案例：梵木Flying国际文创公园
梵木Flying文创公园，座落于四川省成都市武侯区太平寺西路3号，这里曾是中国体育产业的摇篮——中体产业成都滑翔机制造厂。2018年4月，它迎来了新生，正式签约立项，开始其华丽的蜕变。经过两年时间的精雕细琢，2020年3月，这个文创巨舰逐渐扬帆起航，启动了招商的新篇章。
园区以“创意产业+音乐产业+影视动漫”为三大支柱，致力于打造一个文创的综合体。它借力“成都梵木创艺区”的深厚底蕴，引入音乐、创意设计、影视动漫等多元化产业，推动产业资源的优化整合和高度集聚。
内容业态的规划无所不包，从生活美学空间到企业办公，从互动艺术空间到原创孵化，再到活态展演空间，园区致力于构建一个全方位的文创产业生态系统。与四川音乐学院的深度合作，更是其一大亮点，双方携手打造川音实验分院和声音实验室，为音乐产学研搭建一座桥梁。
在空间布局上，园区巧妙地划分为A-F区以及一条充满艺术气息的消费街区。功能上，则巧妙地将园区分为设计师联盟、活态艺术空间、音乐消费空间、艺术培训联盟四大组团，各区域各司其职，却又和谐共融。设计师联盟的A、C、E、F区，是创意办公、音乐设计和影视企业孵化的摇篮；活态艺术空间则包括B、D、E区，是音乐展演、艺术展览、文化交流以及裸眼3D、全息投影互动体验的乐园；音乐消费空间囊括了B区和艺术消费街区，咖啡、红酒、酒吧，音乐的魅力在这里得到充分的释放；艺术培训联盟的B、F区，则是艺术教育培训的理想之所。
梵木Flying国际文创公园在尊重历史、保留工业遗存的基础上，塑造了一个以“创意产业+音乐产业+影视产业”为核心的文创集合体，它将音乐产业巧妙融入城市更新和文创旅游，打造了一个生态与规模兼具的文创典范。
模式三:依托历史文化街区改造更新
近年来，依托历史文化街区改造更新模式备受市场青睐，通过对原有的历史文化街区在保护修缮的基础上，充分挖掘历史文化价值，进行改造更新，恢复历史文化街区原有的历史风貌，展现城市的文化价值。
✦经典案例：张园
张园，座落于静安区南京西路的中心，一个见证了140余年沧桑历史的名字。这里不仅是上海现存最大的石库门建筑群，以其无与伦比的保存完整度和风格多样性著称，更是上海城市更新的先锋之作，首个经过保护性征收改造的项目。
张园的蜕变，是一次对历史的深刻尊重与创新发展的完美结合。整个项目分阶段实施，一期与二期相续展开，其中西区的历史建筑群被巧妙地转变为公众可以自由游览的商业和文化中心。这里不仅引入了安垲第俱乐部、蓝瓶咖啡、宝格丽香氛等高端品牌，更有了BY FAR、迪奥、古驰、路易威登、酩悦香槟等国际知名奢侈品牌的加入，为这座历史建筑注入了全新的活力。
值得一提的是，张园的东区被规划为精品酒店和公寓，南区则将成为潮流与演艺的中心。这里将邀请国内外顶尖制作人，打造以张园为主题的情景秀，引入世界戏剧中心的精彩剧目。北区，文化中心与隈研吾美术馆的规划，预示着未来这里将成为国家非物质文化遗产的展示窗口，通过大师工作室、画廊、拍卖行等多种形式，让文化传承与创新在这里碰撞。
张园，今日以其独特的魅力，充分挖掘和展现了其深厚的历史文化价值，成功转型为集多元功能于一体的开放公共空间。在历史与现代的交织中，它正焕发出勃勃生机，肩负起新时代下的使命，迎接更加辉煌的未来。
结语：在城市更新背景下，老旧商业改造更新备受关注。“一年一小调，五年一大调”，经过千锤百炼的商业项目才能更贴近消费者。值得一提的是，老旧商业改造关键是在于找到适合项目未来发展的定位以及改造方法。