乡村振兴的核心目标是产业振兴，所以乡村振兴战略要演化为具体的乡村振兴项目落地，构建适宜的乡村产业体系，包括农业产业化及一二三产业融合发展、乡村公共公益配套、乡村文化体验、乡村旅游度假等。

 近年来，随着房地产业的日渐成熟饱和与问题频发，房地产业在国民经济中的支柱作用越来越遭受质疑，尤其是遭遇中央发布实施乡村振兴战略以来，认为政府就不再关注房地产了，大家都去乡村了，传统房地产业者出现了认识上的误区：

• 一是彻底放弃都市地产，转型其他产业了；
• 二是去农村圈地搞房地产，把在都市形成的一套成熟模式搬到乡村去复制。

    究竟应该如何认识房地产业与乡村振兴的辩证关系，以便走出当前房地产业的迷茫？才能引导传统房地产企业踏上乡村振兴的快车道？ 

总结归纳了以下五点供决策参考：

一是产业性质互补 房地产是资金密集型快产业，金融杠杆作用显著，需要快周转，才能快变现，可以快速聚集财富，既可以让企业暴富，也可以确保地方政府有土地出让收益和房地产业相关税收；而乡村振兴是政策依赖型慢产业，需要以政府主导，社会资本参与。建议有精力、有实力、有眼力的大型集团企业可以选择两条腿走路，实现产业互补，更有利于长期稳定健康发展。

二是区域布局融合 房地产业集中在城镇开发边界内的都市区，乡村振兴集中在城镇开发边界外的乡村，企业布局区域城乡融合发展，以城带乡，以乡促城。

三是发展阶段错位 房地产业已成熟，进入盘整期，正在由简单粗暴的租售型向运营型转变，乡村振兴刚处于起步期、爆发期，为社会各类资本提供了更好、更广的选择机会。

四是依托资源共享 物业管理、公共资源管理等房地产领域的管理人才，正需要向乡村振兴领域流动，比如，在香港主板上市的中澳到家，作为全国第一家第三方物业管理公司，带着在都市物业与资源管理成熟经验进军乡村公共资源管理。

五是资金流向互动 由于国家战略、国有资本投注乡村振兴，吸引社会资本向乡村流动；以中央政府法令及法律保障从都市房地产及土地出让金收益反哺乡村发展。2020年9月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》要求各省市区分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例，至十四五末，以省市区为核算单位，比例达到50%以上，该内容也已写入2021年6月1日实施的《中华人民共和国乡村振兴促进法》。

     如今，随着城市建设发展的不断成熟，房地产企业在城市发展的局限性越来越大，房企急于寻找新型房地产开发模式转型发展。与此同时，我国政府对三农问题的重视程度不断提升，十九大报告提出「乡村振兴战略」后，各级政府针对农业投资的优惠政策不断出台落实，农业自身的资源及发展潜力逐步显现。

在这样的大环境下，多家房企纷纷开始面朝乡村，从乡村扶贫、农业现代化、特色小镇建设、田园综合体建设等入手涉足乡村建设，力求在乡村振兴战略中找到适合自己的位置。

未来乡村是什么？

     我们之前实际上已经撰文说过很多次，并且“未来乡村”这个课题将一直研究下去，直到落地和造福人类，实现中国城乡真正融合，实现中国乡村真正振兴，实现一个新型的产业典范。

“未来乡村”是一个概念，也是一个实体的产业形式。是基于当下房地产转型和乡村产业发展大背景下的一个解决方案。

“未来乡村”顾名思义是呈现在乡村，依托城市消费居民，塑造一种新型乡村式“社区”，从而实现城市地产向乡村地产过渡的关键方法。

“未来乡村”有机会逐步形成一整套的可复制方案，逐步蔓延到乡村的深度领域。

我可以负责任的讲，因人口流动及金融性撬动的第一个房地产周期在我国结束了。虽然国家开始重启房地产的大战略，但人口、经济、观念基础已经改变，房地产回不到过去了，可以说过去的那种规模化房地产开发时代结束了，城市房产已经进入存量时期。

未来城市活下来的开发商不再靠开发规模，而依靠的是存量资产管理和物业管理能力。所以我们看到恒大等为代表的高杠杆地产企业如今走向了什么样的结局。而转型成功的万达则是踩准政策和市场的规律，及时做出了战略调整，依靠较轻的模式还在稳步向前，并在今年的世界杯赞助广告上大放光彩。

而未来的地产还要不要发展，中国需不需要房地产。其实从上千年的历史来看，中国人民的一生都是为土地和一间安生之所而努力，无论是盛世还是乱世。房地产时代没有结束，而是一个周期性房产开发时代结束了。这个时代依靠的是经济的发展，依靠的是人口城乡的巨大流动，依靠的是一些城市化的探索机制。当这些都趋于结束的时候，房地产将回归到真正的居住属性上来。

从传统居者有其屋的概念上讲，有屋有院有地才叫家。城市公寓式的开发是一个周期下特殊的产物。当这个时期结束，人的本性还是要回到房屋消费的本质上来。这夹杂着土地政策和经济方式。但过去几十年的开发模式和经济模式的结束，城乡经济将重新调整，新的模式和产业将重新发展。

   “未来乡村”的本质是实现新一代居住环境的改变和提升，“未来乡村”也是新型地产开发的未来模式。 

“未来乡村”开发的根本性问题是解决土地问题，当然这里的土地并不是要将农村土地卖掉商业化，而是从顶层设计，重新梳理一个新型未来乡村的宜居模型。

“未来乡村”第一个核心是实现城乡互动与融合

目前的城乡人口流动基本覆盖于农民进城后的返乡间的交流。而真正未能实现城乡人口间的流动，这和农村地区的条件、教育、医疗等息息相关。真正实现城乡人口互流和融合是从产业上真正改变这个现状。鼓励城市人口到农村去发展，开发农村，建设农村，但目前这个政策口是堵死的。如何吸引城市人口到农村流动，第一是实现置业自由，土地交易自由。再者是实现农村地区面貌和生活条件的整体改善。在我国部分地区的乡村，已经逐步改变了农村落后的局面，在浙江区域，农村的生活条件在某些方面已经超过了小城市，促使小城市居民到农村去生活养老。

“未来乡村”第二个核心是解决城市养老问题

在过去十年开发的众多所谓的“文旅地产”项目，“康养”项目，本质还是地产开发，然后将房子卖给这些城市有度假或者养老需求的人，但最后的结果就是，房子买了，开发商变现，买房人一年去住不了几次，产生了一个个的鬼城。去农村养老，是实现中国人一亩三分田，采菊东篱下，门口种点菜的终极梦想。农村如何吸引更大规模的城市居民，首先在政策方面需要调整，真正做到有利于人来，留下来的目标。

“未来乡村”第三个核心是解决房地产的新发展模型探讨

城市房产开发的结束是代表着一个周期房产消费方式的结束。而“未来乡村”的地产开发模式将是为迎合新一代消费群体住房方式的变化。“未来乡村”的房产并不是将城市房产开发模式照搬农村，而是真正适应一种新的开发方式，这对于土地的出让形式和价值都有巨大的变化。未来乡村是走向乡村“社区化”“综合体”化的重要方式。

   拿成都市新津县蓝城·沐春风项目举例，该项目是蓝城联合当地文旅公司开发的一个典型的乡村地产项目，整个项目以度假村的项目呈现。该项目目前已经呈现了一期八十多个小院落，这些房屋分栋出售给企业、个人、创业者，整个度假村配套了住宿、餐饮、农旅、文创等其他一些内容。

本质上该项目是地产项目，但已经解决了该项目的农文旅观光作用。这类项目其实在全国各地数量不少，但存在一些问题，核心是土地性质。这些集体建设用地，购房者是拿不到房产证的，造成项目的去化速度和购房者的用途，很难吸收到真正有住需求的购房者。

其次，一般这种项目都按高于周边的别墅价格售卖，一套房屋几百万，限制了购买频次。其三，很多项目以去化为目标，卖完即可，没有真正的从运营的角度来实现入住购房者的其他痛点，这些远离城市的“社区”，需要真正解决一些必要的生活及服务配套。

故而“未来乡村”模式的地产社区开发，第一是需要解决土地性质，实现农村住宅商业化销售，这需要国家顶层设计。其次，本质上的社区型地产开发，在本身拿地成本极低的情况下，设计出符合中产消费的户型、院型。

在一个县城，房价五千的地方，你开发一片合院，卖两万肯定是不合适的。未来的乡村社区就是平民价格。还要小，不要动辄数百平米的别墅开发模式，要研发出百平方左右的合院。在前些年，蓝城宋卫平就在浙江首创出不到一百平方的合院。

按照大部分乡村土地价格不高的背景下，平均价格压到几十万不到百万的规模， 将是未来乡村社区去化的主力产品。你设想一下，在城市数百万买个鸟笼，若能花几十万买个乡村合院，这一定是颠覆性的，所以未来乡村的核心是推动产品的革新。

最后，未来乡村的社区化需要运营，能更好的服务于购房者，让这些城市消费者来农村享受到城市里的服务。这就是考验运营物业管理水平，社区化需要一些相应的配套内容。还有核心一点，未来的乡村社区购买主力一定是有住宿需求的，而非当下买几套做民宿的投资客，这种未来将不再是主力。

      所以，“未来乡村”社区是需要从土地、产品、开发、物业管理进行一系列的变革性措施。是能更好的应对当下的房地产发展变革，是下一个阶段房地产发展的新方式。“未来乡村”不是未来的产物，而是当下急需要的社会化产品，只是受制于农村的条件，无法进行有效的开发。

“未来乡村”的开发方式首先是环大都市周边，这需要因地制宜，合理规划。中国老百姓还是离不开城市生活圈，所以这些项目不能离得太远，最好一个小时能进城。当然也要避免大规模上马浪费土地资源的情况，像恒大及其他传统开发商那种文旅地产圈地开发模式必然不可取，需要地方政府要有清晰的头脑，不可因短期利益误国误民。那种大规模的撑死复制型地产开发模式照搬到乡村，是对土地的一种践踏。

“未来乡村”将是房地产开发和乡村振兴双重战略的重大尝试，也是一次伟大的变革。谁能迎合这种新型的开发模式，谁将拥有未来二十年的不败金身。未来乡村的开发者需要有消费者思维，真正开发出消费者愿意购买，居住满意，价格合理的产品，这种将会引领下一个购房周期。

另外我也想总结一下中国房地产的当下，虽然国家再次喊出救市的信号，但继续走老路将无法起死回身，经济结构和住宅需求已经发生根本性的改变，城市房产正式进入存量时期，轰轰烈烈二十年房地产开发红利早已大浪东去，兢兢业业做产品，勤勤肯肯做服务，是未来新型房地产商的生存之路。

附：浙江关于开展未来乡村建设的指导意见

浙江省人民政府办公厅

关于开展未来乡村建设的指导意见

各市、县（市、区）人民政府，省政府直属各单位：

为持续深化“千村示范、万村整治”工程，促进农民农村共同富裕，根据省委、省政府关于全面推进乡村振兴、争创农业农村现代化先行省的有关部署，经省政府同意，现就开展未来乡村建设提出以下指导意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入实施乡村振兴战略，以党建为统领，以人本化、生态化、数字化为建设方向，以原乡人、归乡人、新乡人为建设主体，以造场景、造邻里、造产业为建设途径，以有人来、有活干、有钱赚为建设定位，以乡土味、乡亲味、乡愁味为建设特色，本着缺什么补什么、需要什么建什么的原则，打造未来产业、风貌、文化、邻里、健康、低碳、交通、智慧、治理等场景，集成“美丽乡村+数字乡村+共富乡村+人文乡村+善治乡村”建设，着力构建引领数字生活体验、呈现未来元素、彰显江南韵味的乡村新社区。

（二）总体目标。有农村区域的县（市、区）每年开展1—3个未来乡村建设。自2022年开始，全省每年建设200个以上未来乡村。到2025年，全省建设1000个以上未来乡村

。——主导产业兴旺发达。现代农业、美丽经济、村庄经营成效显著。数字化改革率先推进，“两进两回”全面深化，农业经营主体不断壮大，创业创新体制机制健全完善。项目村常住居民收入县域领先，集体经济年经营性收入为县域村均1.5倍以上。常住人口实现净增长，青壮年人口占比有所提高。

——主体风貌美丽宜居。片区化、组团式整体谋划村庄规划，城乡风貌整体优化。深化农村垃圾、污水、厕所整治“三大革命”，长效管护机制健全。美丽庭院建设比例超过60%，违法建设全面杜绝，总体风貌和谐秀美。社会主义核心价值观深入践行，文明乡风管理机制和工作制度完善。统筹发展与安全，牢牢守住未来乡村发展安全底线。

——主题文化繁荣兴盛。农村公共文化设施、队伍、活动、投入有效保障，文化服务丰富多彩，农民文化素质明显提高。历史文化遗存有效保护，乡村优秀文化全面传承，地域特色文化充分展示，乡村文化产业蓬勃发展。

二、工作体系

（一）打造未来产业场景。实施科技强农、机械强农行动，培育提升一批农业龙头企业、农民专业合作社、家庭农场、农创客和农业服务组织等经营主体，提升农业生产效率，全面推进农业高质量发展。推进大中型灌区节水改造，更新升级农田灌溉泵站机埠、堰坝水闸，推进永久基本农田集中连片整治，发展生态农业、休闲农业、创意农业、体验农业。推广强村公司做法。支持符合条件的项目村建设特色产业园、小微创业园，利用闲置厂房、农房等建设共享办公、共享创业空间，吸引年轻人回来、城里人进来。加快三产融合、产村融合，做优做强农家乐民宿，壮大电子商务、养生养老、文化创意、运动健康、乡村旅游等业态。做强村庄品牌、农产品品牌、活动品牌，提倡市场化举办农事节庆、体育赛事和音乐、美食等活动。（责任单位：省农业农村厅、省自然资源厅、省水利厅、省文化和旅游厅。列第一位的为牵头单位，下同）

（二）打造未来风貌场景。健全“县域乡村建设规划+村庄布点规划、村庄规划、村庄设计、农房设计+农村特色风貌规划”乡村规划建设体系，加强乡村建设规划许可管理。尊重乡土风貌和地域特色，保留村庄原有纹理，以“绣花”功夫推进乡村微改造、精提升。加强对新建农房式样、体量、色彩、高度等的引导，迭代优化农房设计通用图集。着力打造美丽河湖、美丽水站、美丽山塘、绿色水电站，持续推进村庄环境综合整治，抓实美丽庭院、杆线序化等工作。（责任单位：省农业农村厅、省自然资源厅、省建设厅、省水利厅）

（三）打造未来文化场景。开展文明村、文明家庭、身边好人等选树活动，积极参与“浙江有礼”省域品牌培育。全面提升农村文化礼堂，配置新时代文明实践站、乡贤馆、百姓戏台等，推动县级图书馆、文化馆在乡村设立服务点。建好乡村文艺传承队伍，培育好乡村文化产业，打响“我们的村晚”“我们的村歌”“我们的村运”等乡村文化品牌。推进历史文化（传统）村落和二十四节气等农耕文化保护利用。鼓励高校、艺术团体在乡村设立实践基地。高水平建设等级幼儿园、义务教育标准化学校。依托乡镇成人学校（社区学校）建设农民学校、老年学校（学堂）、家长学校等。（责任单位：省文明办、省教育厅、省科技厅、省农业农村厅、省文化和旅游厅）

（四）打造未来邻里场景。利用公共空间和场所，改造提升配套设施，建好村民茶余饭后互动交流的“乡村会客厅”。弘扬邻里团结、守望相助的传统美德，加强对优抚对象、困难家庭、独居老人、残疾人等的帮扶。完善购物、餐饮、金融、电信等生活配套，打造15分钟幸福生活圈。依法完善村规民约和自治章程，推广邻里贡献积分等机制，让有德者有所得。（责任单位：省农业农村厅、省民政厅、省商务厅）（五）打造未来健康场景。健全农村疫情常态化防控机制，高水平开展爱国卫生运动，科学防制病媒生物，保障饮用水与食品安全，提高农民群众健康素养。加强政府办村卫生室规范化、标准化建设，全面落实乡村一体化管理，打造20分钟医疗圈，高质量供给公共卫生服务和全生命周期健康管理。完善体育健身设施配置，开展全民健身活动，建成15分钟健身圈。实施困难老年人家庭适老化改造，提供紧急呼叫等智能化服务，扩大居家养老服务中心覆盖面，打造15分钟养老圈。（责任单位：省卫生健康委、省民政厅、省农业农村厅、省体育局）

（六）打造未来低碳场景。全面保护和修复生态环境，使绿水青山成为未来乡村最显著的标志。推广“一村万树”做法，发展乡土树、珍贵树、彩色树、经济树，建设森林村庄。夯实农村供水县级统管机制，健全农村人居环境长效管护机制，全面普及生活垃圾分类，深入开展农村生活污水治理“强基增效双提标”行动和厕所革命。加快农业绿色发展，深化“肥药两制”改革，加强畜禽养殖污染防控。扎实做好农业农村领域节能减排工作，大力提倡节约用水，积极发展太阳能、天然气、风能等可再生能源，优化电网、气网等基础设施布局，提高乡村生产生活的电气化、清洁化水平。弘扬生态文化，建设生态文化基地和生态文化村。倡导取之有度、用之有节的低碳理念。（责任单位：省农业农村厅、省发展改革委、省自然资源厅、省生态环境厅、省建设厅）

（七）打造未来交通场景。高水平建设“四好农村路”，建制村公路原则上达到双向车道以上。加密城乡公交班次，推广公交数字化服务应用，提升城乡公交一体化水平。重视村内支路建设，科学布设停车场（位），户均车位达到1个以上，建设新能源汽车充电设施。设立快递综合服务点，收寄快递不出村。（责任单位：省交通运输厅、省农业农村厅、省邮政管理局）

（八）打造未来智慧场景。加快推进乡村新基建，实现千兆光纤网络、5G移动网全覆盖。推动更多农业生产、经营、服务、监管等多跨场景落地应用，形成“乡村大脑+产业地图+数字农业工厂（基地）”发展格局。完善农村电子商务配套设施，壮大社交电子商务、直播电子商务等新业态。迭代乡村教育、健康、养老、文化、旅游、住房、供水、灌溉等数字化应用场景，推动城乡公共服务同质化，基本实现村民办事不出村。建设乡村气象、水文、地质、山洪、旱情等数据实时发布和预警应用，实现农村应急广播和“雪亮工程”全覆盖。（责任单位：省农业农村厅、省公安厅、省水利厅、省文化和旅游厅、省通信管理局）

（九）打造未来治理场景。坚持和发展新时代“枫桥经验”，顺应基层治理体系变革，全面实施阳光治理工程，深入开展平安乡村建设和省级善治示范村创建，规范提升全科网格建设，推动自治、法治、德治、智治融合。广泛实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，发挥好各类社会组织作用，强化农村集体“三资”（资金、资产、资源）云监管、“三务”（党务、村务、财务）云公开。大力推进移风易俗，有效革除陈规陋习。引导乡贤在党组织领导下依法依规参与乡村治理，促进项目回归、人才回乡、资金回流、技术回援、文化回润、公益回扶。加快补齐基本公共服务短板，加快实现幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶。（责任单位：省农业农村厅、省民政厅）

三、政策体系

（一）强化组织领导。坚持主要领导主抓、分管领导领办，把党建统领贯穿于未来乡村建设各场景之中。未来乡村建设与城乡风貌整治提升、未来社区建设一体实施，由省城乡风貌整治提升（未来社区未来乡村建设）工作专班统筹协调，省农业农村厅牵头组织推进。各级各有关部门要按照职责分工，密切协作配合，形成工作合力。

（二）强化实施推进。根据未来乡村建设目标要求，省农业农村厅牵头制定推进办法，进一步明确建设条件、申报流程、建设管理、评价验收等事项。每年下达建设计划，按照县申报、市比选、省审核的程序确定建设对象。建设周期原则上为2年，到期后组织成效评价。

（三）强化要素保障。各级财政积极支持未来乡村建设。项目村通过土地整治等方式获得的节余建设用地和补充耕地指标收益，优先用于耕地保护、高质量乡村建设、美丽田园建设和生态修复提升，整治产生的节余指标优先用于农村产业用地需求，土地出让收入用于农业农村的资金向未来乡村建设倾斜。加强各类项目资金整合，引导工商资本、金融资本、社会资本等积极参与。严禁新增村级不良债务。坚持节约集约用地建设未来乡村，保障好项目村农民建房、基础设施建设、产业发展用地计划指标。逐步深化农村宅基地等制度改革，推动返乡入乡人员落户。

（四）强化落地落实。建立未来乡村、未来社区全面衔接机制，统一谋划、同步推进、统筹运营，统筹抓好未来乡村与县域风貌样板区建设，协同打造共同富裕现代化基本单元。开展常态化调查研究、分析研判、协调服务，及时总结推广成功经验。建立专家决策咨询制度，加强理论研究。鼓励大胆改革创新，建立容错纠错制度，及时纠偏苗头性问题。

四、评价体系省城乡风貌整治提升工作专班办公室统筹制定未来乡村建设导则和评价办法，合理设置约束性、引导性指标和共性、个性指标，系统构建评价指标体系，增强评价的科学性。坚持数据、成果共享，直接运用美丽乡村精品村、3A级景区村庄、数字乡村、文明村、善治村等建设成果。评价手段以实地检查和群众访问为主，减少台账资料。加强评价结果运用，把评价结果作为乡村振兴考核的重要依据。