谁为商业地产风险买单

　　在岁末年初火爆的土地市场中，也不乏暗淡的角落，尤其是二三线城市，流拍或底价成交的地块并不罕见，其中商业用地占了相当大的比例。例如，1月22日成都8块商业用地出让，其中7块以底价成交。

　　这意味着，商业地产尤其是二三线城市的商业地产蓝海已然泛红，累积的风险已经越来越多地被理性的开发商和投资者所看清，曾经高烧的商业地产正在降温。当然，这种降温并不是全国同步，一线城市如北京、上海，写字楼依然紧俏无比，商业、写字楼的租金和售价仍在屡创新高。这说明，北京、上海等一线城市与二三线城市之间，甚至是杭州、南京、沈阳、成都、重庆等“1.5线”、“准一线”城市之间，商业地产的冷热差距和投资价值都在不断拉大。

　　从2010年本轮调控开始，商业地产开发热潮已持续了3年时间。这3年时间改变了整个市场的格局。这一轮的商业地产投资基本集中在二三线城市，沈阳、成都、重庆、武汉等城市的商场、商业综合体、写字楼开发面积增长数倍甚至数十倍，而今明两年将是这一轮“大跃进”后商业地产集中入市的时间段。据中房信集团统计，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

　　然而，商业地产必须要依托于经济的发展，依托于居民收入的增长。没有经济增长和产业发展的同步进行，那些体量巨大的城市综合体、写字楼就会成为无源之水，进而酿成巨大的投资泡沫。而这几年我国经济处于调整期，经济增长和居民收入增长都在放缓，加上电商对实体商业的挤压，这个背景下的商业地产“大跃进”，其风险是显而易见的。

　　“宅冷商火”引发了商业用地和商业地产的天量供应，而商业地产从开发模式、业态规划、规划设计到招商运营，专业化的要求远高于住宅，很多开发商并没有商业地产运营经验，挖来些并无全盘操作能力的“商业地产人才”组成班子就匆匆上马，抄抄万达、抄抄绿地，招商运营中便往往遭遇困境。这就导致在一些二三线城市，面孔雷同的各种城市综合体、商场、写字楼扎堆“血拼”，商铺、写字楼大量空置。

　　在未来两三年里，新商业地产项目成批入市所蕴含的风险已使企业界警醒，但地方政府呢？

　　诚然，商业地块的出让可以弥补住宅用地出让不足的损失，商业项目更可造就所谓城市地标， 然而，投资巨大且占据了城市黄金位置的商业项目一旦崩盘，其带来的损失也会愈发可怕。对于商业地产的规划、投入乃至商业地块与住宅地块的“拉郎配”，地方政府层面都应有新的考量，否则，泡沫破灭时，谁来买单？