商业地产是明日朝阳还是末日狂花
来源：中国融E招商网
作者：李少勇
责任编辑：
2014-12-03
从发展的角度来讲，经济发展到一定阶段必将带动商业的发展。从房地产方面来讲，城市化和城镇化带来的大型城市发展红利是未来商业地产发展的黄金十年重要支撑。众多地产企业在投资方向选择方面，商业购物中心也明显高于还在摸索阶段的旅游及养老地产力度，且商业地产为契机的复合型地产开发更符合现有中国现阶段的额实际情况。
然而对于中国集中爆发的综合体热现象，专业机构曾多次提出风险提示，特别是二三线城市的项目，商业项目如雨后春笋般的蓬勃发展，伴随着城市改造的大步伐，只要位于城市框架之内的项目，开口必谈商业地产、城市综合体。当然，从市场经济的角度来讲，房地产开发最大的价值就是在于单位平方米土地所创造的空间价值最大化，作为商业地产主要价值标准，在占有核心土地上实现空间价值最大化才是最佳方案，用发展的眼光来衡量商业地产的好与坏，可能实现的是数以十倍以上的价值差异，这是住宅市场望尘莫及的数字。
国内现在比较主流的商业地产模式有：
1、华润模式：品牌价值＋商业资源＋持有物业
2、中粮模式：母公司资金注入＋IPO模式
3、绿地、万达集团：现金流滚资产模式
4、凯德模式：“Reits房地产信托基金＋PE私募股权投资基金”模式
5、水游城模式：“私募股权＋政府信用背书”模式
而非主流模式则是以百花齐放的态势各种组合，但绝大部分以都是站在短期资本获利市场的模式运作。从现在的市场数据来讲，未来3-5年城市综合体新增投放量前十名的城市有：成都：2757万平米，昆明：1972万，西安：1921万，沈阳：1778万，合肥：1760，重庆：1660，贵阳：1127万，大连：1103万，天津：1101万，上海：987万！九个是二线城市，上海才第十！而2012年沈阳、成都两市的购物中心空置率分别已是24%和16.2%。到2013年底，购物中心的累计存量将达到2.5亿平方米。并且以现在的开店发展速度，很快中国会成为世界商业综合体第一位的国家，不远的未来，你生活的城市，无论大小，可能会出现三步一小商场、五步一大商场、七步一SHOPPING MALL，但我相信，紧接着可能到来的就将是烂尾第一。
数以万亿资金涌入商业地产，泡沫隐现，商业地产的泡沫危害比住宅大得多。住宅只要降价还能卖出去，商业项目一旦成死盘，跳楼价也卖不掉。对于商业地产来说：2011年拿地容易，2012年开发建设也容易，但是，2013年招商难，2014年经营会更难，2015年商业地产会出现重大危机，2016年想叫人接盘更难，因为死的太多。不难看出，商业地产开发商面临的问题还是众多的。
1、供大于求
从以上数据不难看出，这将是未来二三线城市首要难题。在供求关系失衡的条件下，对于商业来讲，可能就是是不生则亡的残酷抉择，住宅市场可以靠时间，商业地产落后必将被淘汰。而中国政府在其中还起到推波助澜的作用，现阶段中国地方政府关心的问题就是卖地收钱，政绩形象工程，利益输送三大环节的问题，企业对土地开发的尊重，加重了土地资源的浪费，政府没有起到很好的引导和控制作用。
2、电商冲击
今年上半年马云和王健林关于电商和传统百货行业发展的亿元赌注刚过去半年，万达就发布了其万达广场购物中心逐步去百货化的决策。一些国际奢侈品也开始开始了电商销售，在人类生活方式的变革日新月异的今天，传统百货行业会不会仅仅成为了展示平台。即使靠着体验是消费发展起来，这种低利润的体验是消费，能支持商业不败的神话会多久呢？真的很难预料。
3、人才短缺
商业是有生命的，有人比喻商业地产的构成要素：肺—物流（呼吸）；肝—主力店（造血）；肾—公共空间（幸福）；心—渠道（基础动力）；脾—非主力店（消化）；血液—人流（生存）；血管—动线（送血）；新陈代谢—租户调配（成长）；骨骼—结构（格局）；亲族—产品线（复制）；人生—商业寿命（生老病死）。也就是说拿地，到规划、设计、定位，再到开发、建造，招商，运营每个环节：都是环环相扣的，其中一个环节出现重大失误，就可能满盘皆输，正这样的原因表明商业地产对人才的专业需求非常高，但现阶段可以说中国商业地产行业史无前例的大泡沫，就是人才泡沫！
商业地产人才来源的主要途径：
（1）从百货升级到商业综合体；
（2）自身积累培养；
（3）业内挖人，甚至整个团队；
（4）拔高用人；
（5）境外空降。而这其中约80%的人员木有任何项目实战经验，约80%的人员从住宅地产、中介代理、营销广告和商品卖场华丽转身而来，约80%的人员都“被”平白无故“高配”。此等风险都不惧的企业，真是祈求福大命大了。
4、融资
二三线城市的人很热衷于买商业物业。其实，能买到的商业99%不能成为好商业。商业物业一定是靠良好的运营从而长久的获得利润的，综合项目中，当住宅和商业冲突，谁个利益为先？住宅为先，则商业沦为配套，牺牲商业原则，养出个四不像。商业为先，为平衡现金流，不得不倾销住宅，难免误伤主业。所以，能玩得起商业地产的，对企业的能力和实力绝对是一种考量。比如经常有业内人说绿地在全国的地标建筑未来的风险，其实对于绿地来讲，写字楼销售物业，产权不再自己手中，风险基本就讲的很低了，而商业的要求明显要高出很多的。所以商业地产不是谁都玩的起的，长周期，高投入，慢回收，小企业一旦玩不起来，一下可能就回到解放前了，其实在成熟国家，也包括国内一些成熟的项目，大家都不是自己玩的，下面我们看看北京和上海最高端的写字楼北京国贸和上海环球金融中心的情况：上海环球金融中心投资株式会社”由日本33家银行、保险、商社等企业联合投资组建而成。中森海外株式会社以128亿日元的出资额占51.2%股权，日本企业——上海环球金融中心投资株式会社以122亿日元的出资额占48.8%的股权。
这样的股权结构如果拿美国的房地产项目来看更加丰富，其实在中国房地产的发展方向上，这样的模式是必经之路，人们往往看到中国房地产商开着豪车，住着豪宅，福布斯排行榜上位列前茅，但是人们没看到的是这些地产商的银行负债是多少，企业净资产，利润率，净现金流情况又是多少，在中国，开发企业的负债率高达70%，而在香港负债率则只有30%，再加上国内现在的传统融资渠道单一，最为常见的几种方式无非是权力获取，市场配置（仅适合大型企业），低调私募或拆借（常见市场融资），加之国内高融资成本等情况，使得一些开发过几个项目的独资开发企业来讲，自己运作的一个项目出现问题那可能就是毁灭性的打击啊！在凯德的商业模式中，就将资本市场的金融技能与房地产的know-how、资产基础相结合。事实证明，凯德基金模式不仅改善了嘉德自身的财务状况，也获得了资本市场投资人的认同。新加坡五大地产公司中，凯德置地无疑是几家地产公司中“轻资产战略”推进最快的。凯德置地地产金融模式成功的关键在于三大策略：一是全链条基金融资平台的打造，二是以费用收益模式替代资产收益模式，三是严格的非核心资产剥离政策。
中国市场现在最不缺的就是钱，但是都缺乏安全感，最近流行的“李克强经济学”理论中提出了中国未来去杠杆化的必要任务和决心。所以未来如何更好的整合运用好资本，更好的把风险控制到最可控范围内，将自己更好的做成这个产业的资深手艺人，这才是众多投身商业地产的企业需要研究的地方。
5、招商运营问题
世界级大牌和成熟的商业品牌选择在国内开店的数量和速度上，明显越来越谨慎。
在这样的大力连锁整合下，未来连锁企业在同区域的选择排他性上会更强，也预示着未来谁还陪着这些疯狂的综合体玩是招商的一大难点，而一次招商定位的选择将直接影响运营的调整和盈利情况，但从商业运营的角度来讲，如何进行商业形态的相互配置，渗透和补充才能合理，绝对是门高深的学问。
在商业业态发展的今天，众多大师级企业和商业地产专家都体验式消费在综合体业态比重的提升上下功夫。所谓“体验式”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高，其吸引人气的能力也远强于传统零售业态。比如电影院、溜冰场、KTV，歌剧院，艺术文化展览中心，小型主题公园，餐饮，美容美体，健身会所、儿童体验、儿童游乐，水族馆，小型高尔夫球场，婚庆中心、种植体验中心，现代技术展览等业态，这类业态集客能力强，互动性较强，可以更好的吸引消费者参与其中，为购物中心提供人流支持，有效缩短新项目市场培育期，加速项目成熟；同时延长消费者的滞留时间，从而提高他们的消费可能性，对其他业态消费带动显着。现在全球内相对成功的综合体中都出现过这些业态之间的相互组合，如MallofAmerica（美国购物中心），加拿大的WestEdmontonMal，日本博多运河城，六本木、香港K11、深圳万象城，复合型的深圳华侨城。
目前这种商业模式发展迅速的原因有三：第一、购物中心基本上以开发商持有为主要的经营模式，需要与商场内的商户共同协作，形成共赢，从而使项目达到保值增值的最终目的，所以会支持“体验式”业态的经营，从而发挥其强劲的吸引人气的能力；第二、购物中心在业态组合上有更多的可能性，不同业态不同类型商户的相互组织配合，可以更好的满足消费者多元化的需求，为“体验式”业态提供了很好的发展基础；第三，购物中心在建筑风格和空间感上，更具有特色和舒适度，因此更易于实现“体验式”业态的生存环境。
体验式消费业态可以说是大势所趋，但是具体的运用确实因项目而异，戴德梁行大中华区董事陈嵩泓先生提出过一些观点：
一、不能夸大体验式业态的重要性
很不一定多引进体验之主力店就一定会把项目带火，盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性。一个成功的商业项目，首先要具备准确的定位方向，在此基础上配置合理且具有一定特色的业态组合，这样才可以在前期为项目奠定成功的基础，形成市场竞争力，而并不能只靠少数知名的体验式业态的商户来决定项目的成败。
二、仅仅以“体验”作为噱头和卖点，或者只把“体验”的概念停留在简单空间设计的层面
真正能够吸引消费者的“体验式商业”，一定是有着能带给消费者优越感受的体验式业态，吸引消费者对项目建立光顾忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售。
除此之外，商业项目运作者一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。这类业态通常谈判周期较长，而且承租面积普遍较大、租期很长，基本都在8-10年以上，并且租金很低，各别商户对局部硬件的要求高。这些特点势必会导致以下几方面问题出现：1、收益较低，这类业态对于整个商场的最大贡献为人流，而非租金，并且由于其特殊的硬件要求，有可能会牺牲大量的商业面积，比如溜冰场和电影院的挑空；2、增加招商压力和难度，尤其当体验式业态是主力商户时，其谈判进展对项目整体招商进展影响较大；3、品牌调整难度大，受到长租期的影响，开发商很难对其进行位置调整，一定程度上制约项目整体定位和品牌优化升级的可操作性。
举个例子，拿影院来说，其招商谈判周期至少为1年左右，装修周期大约半年；租赁面积不少于3000平方米，层高9米以上，租期15年以上；消防要求高，不同城市对影院楼层也有限制；同时影院的租金又普遍偏低，一线城市影院租金仅有几块钱，对项目整体收益影响较大。