新一轮房地产市场调整的分析
随着一个又一个城市取消限购，接连传出的房地产企业资金链断裂的消息，一个让多数专家和地产界人士不争的事实是，当前房地产市场正在遭遇市场明显触顶迹象，又正面临适应新调控方式的挑战和整个宏观经济大环境的冲击，已经必然地进入了新一轮调整期。那么，这轮房地产市场调整和往常的调整又有何不同呢？面对此轮调整，政府又应该如何做？房地产企业面对此轮调整是继续冥顽不化仍然坐等政府救市的心理，还是积极吸纳新思维，挖掘自身特色、完善服务，通过战略转型实现自身革新升级，把握好此轮调整的节奏与新动向，把握好新一轮城镇化带来的机遇呢？还有7月30日李克强总理在国务院常务会议上提出的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，决定向社会公开征求意见，这一举措对此轮房地产调整又会有多大影响？对此中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松为我们描述了新一轮房地产市场调整的特点与前景。
新一轮房地产调整的特点与主要原因
媒体：今年以来房地产市场主要运行指标总体呈持续回落态势，上半年房屋新开工面积同比下降了16.4%，商品房销售面积同比下降了6%，房地产开发投资增速同比增长14.1%，涨幅较上年同期回落了6.2个百分点。这似乎意味着房地产市场新一轮的调整已经不再是山雨欲来，而是确确实实已经到来。那么，此轮调整是受市场本身影响大些，还是受政策影响更大些，抑或是受房地产市场客观发展阶段的影响更大些呢？
邓郁松：是的，该来的总会来。这一轮的房地产市场调整既有受政策影响的原因，也有市场自身调整的因素，还与房地产市场发展阶段的变化密切相关。
从政策因素观察，今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行按揭贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响。根据中国人民银行2014年第一季度货币政策执行报告，个人住房贷款利率小幅走高，3月加权平均利率为6.70%，比上年12月上升0.17个百分点。从近期对一些城市的调研情况看，房地产开发企业、中介机构和购房者普遍反应贷款利率总体走高，且放款周期延长。而在今年上半年房地产开发企业的到位资金中，个人按揭贷款为6512亿元，较去年同期下降了3.7%。此外，现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时，客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，抑制了改善型需求的释放，也加大了市场的波动。
今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关，特别是与近年来市场供应量快速增长有关，这也是新一轮房地产市场调整与2008年和2011年四季度及2012年上半年的市场调整的一个根本差异。2010年以来我国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长，市场竞争加剧，一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促销，今年以来，一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。
从发展阶段看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即目前我国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1.0套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断我国住房建设的峰值已到，因此，今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着我国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，我国的房地产市场正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。认识到房地产市场发展阶段的变化，将有利于更准确地判断当前房地产市场调整的性质和趋势。
倪鹏飞：中国房地产市场短期下跌不可避免，普通商品住房价格将进入为期2至3年的调整期，从长期来看，未来十年楼市是需求减速增长的10年，当前，居民需求热点由“有房住”向“住好房”转变，房价不会出现整体崩盘。供求形势亦由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入两年至三年的调整期。住宅产业行业集中度会进一步加速提升，开发投资速度持续放缓，竞争更趋品牌化。土地市场成交量小幅回升，价格稳中略降，分化持续。房贷规模增速有望反弹、房贷占比仍将高位，商业银行对房地产将继续维持较高的支持度。尽管整体不会崩盘，但一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市，崩盘也完全是有可能的。
针对当前住房市场形势出现的新变化，建议应更多发挥市场机制调节供求的决定性作用，顺应市场形势转变，积极引导市场健康调整；实施区间调控，做好风险防范；规范、完善和培育旧房与租赁市场，降低二手住房交易和租赁交易税费；进一步完善或取消期房预售制度。此外，为促进中国住房市场平稳健康发展，土地市场应实行分类调控，建立新的土地出让金分配机制；收购商品房用于保障房供应，后期管理应纳入保障房考核机制；推广公积金制度和以货币补贴为主的住房保障模式，建立公平的住房保障体系；对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险应有所预警，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。
媒体：有一种坊间观点，2013年3月，新一届全国人大审议通过的《国务院机构改革和转变职能方案》提出要建立不动产统一登记制度。当年３月底，国务院办公厅发布实施《方案》的任务分工通知，提出2014年6月底之前出台《不动产登记条例》。这被很多普通百姓和一些专家认定为会是房地产市场开始趋于理性下行的一个时间节点和此轮调整的政策预期。但离预计方案出台时间已经过去一个多月了，这项立法工作仍未见结果。最近的消息是李克强总理7月30日主持召开国务院常务会议，讨论了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，决定向社会公开征求意见，那么这个不动产统一登记制度和本轮房地产市场调整的关系究竟有多大呢？
董藩：首先我说下为什么这项立法工作不能如期完成呢？尽管有的人已经作出了解释，但我认为仍不够全面，有必要重新谈一下。第一，李克强总理对此要求很高，这增加了立法工作难度和起草工作组的压力，进而影响了工作进度。不能如期完成，一定意义上是李总理“从严要求”的结果。
第二，最近大力度、高频率的“打虎、打苍蝇”对立法进程产生了一定的影响。这一点大家都明白，不需要过多解释。
第三，经济衰退局面的出现以及外交工作的突然加重，也牵扯了国家领导人的不少精力。大家知道，自新一届中共中央和国务院领导班子上任以来，经济增长速度总体呈现明显下滑趋势，尤其是今年一季度下滑得厉害。在房地产市场不景气的同时，内需不足、出口萎缩、财政收入下降、结构调整困难，使得国家领导人不得不投入大精力抓市场振兴工作。再加上最近一个时期，国际政治、经济形势更趋复杂，中国与周边国家冲突增加，以及马航事件等意外事情频繁出现，使得领导人也不得不在外交工作上投入大精力。事有轻重缓急，《不动产登记暂行条例》的立法工作在紧迫性上，就必然被置于相对次要的地位。
第四，多头管理带来的整合工作难度很大。中国现行的不动产登记实行的是多头管理，林木由林业部门登记，草原由农业部门登记，土地由土地资源管理部门登记，房屋则由房产部门登记，海域由海洋管理部门登记。这涉及到国土资源部、住建部、农业部、国家林业局、国家海洋局等。要将不动产登记工作统一归拢到国土资源部，涉及到很多职能的调整和直接、间接工作的理顺。虽然国土资源部成立了立法起草牵头部门，并在地籍管理司下加挂了不动产登记局的牌子，但该部由于在地位上与各部委相比，基本上是平起平坐，不够权威，故难以推动工作开展。
第五，法律、法规和规章的梳理工作数量巨大。除了《土地管理法》、《房地产管理法》、《房屋登记办法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用权登记办法》等主要法规外，其他法规中也涉及到不少与不动产登记有关的内容。其中不少法律法规条款与今天统一登记的初衷不符，形成了明显的制度性障碍。有些法律法规条文不仅没有理顺，本身也需要较大程度地修订。假若只顾制定 《不动产统一登记条例》，而不同时修订这些法律法规规章，就会出现相互冲突的情况，为出台后的实施工作制造出众多麻烦。因此，《不动产统一登记条例》这项立法工作涉及到的已经不仅仅是自身工作，还涉及到一系列法律法规的修订、完善、废止工作，这大大增加了立法难度。
第六，《不动产登记暂行条例》的难产，还与一些官方对于“反腐”的抵触与阻挠有关。不动产登记必然涉及到基础信息的采集，这就会涉及个人财产隐私问题。尽管出台这一法规的目的不是基于反腐的需要，但毕竟要暴露一些财产信息，容易被反腐工作利用。这就使得登记立法工作遭遇重重阻力。当公务员体系内不欢迎这项立法工作时，参与立法起草工作的人员就处于“遭白眼”的境况，难以得到有效支持。
第七，人员安排是个大问题，涉及稳定工作。当前，中国不动产登记机构“多头执政”，除了国土资源部、住建部、农业部、国家林业局、国家海洋局五个主要部门外，还有一些部门与此有关。过去不同部门在不动产登记机构设置、登记人员组织与管理等方面各自形成相对完整、独立的体系，牵扯到很多公务员和事业单位人员。中编办虽然下了通知，强调原分属住建部、农业部、林业部、海洋局的相关不动产登记职责统一到国土部，“人随事走”，但仅全国国土和住建两个系统就各自涉及到不下30万员工，统一登记后的合并、裁减工作压力很大。
以上七个方面在我看来，是导致《不动产登记暂行条例》延期“分娩”的原因。尽管从现在起，国务院会公开征求立法意见与建议，但我这里说到的某些问题，如相关法规的修订、完善、废止问题，即使是出台了《不动产登记暂行条例》，也需要很长时间才能消化、解决好。
至于《不动产登记暂行条例》的呼之欲出是否和本轮房地产调整有关，可能是大家从中嗅到了反腐败的气息和征收房产税的信息，认为反腐行动会逼迫一些人急于出手手中的多余房产，而房产税的征收也会影响持有房产的成本，进而让人们放弃投资打算，而实际上，我早在两个月前就在我自己的微信公众号里强调过，《不动产登记暂行条例》和反腐败没有关系，和房产税也没有关系。为什么说和征收房产税无关呢？简单说一下：征收房产税的想法在多次争议、引起关注后，最终已经被“加快房地产税立法并适时推进改革”这一说法所取代。而房产税和房地产税的含义完全不同，房产税是针对私人住宅征收的持有环节的财产税，而房地产税是围绕房地产开发、经营、交易等环节征收的一系列税收种类的统称。既然连房产税都不再提了，自然《不动产登记暂行条例》与房产税征收无关，没有必要和此轮房地产调整联系起来。至于《不动产登记暂行条例》和反腐败相关并由此引发房地产市场调整则更是危言耸听了，确切地说，《不动产登记暂行条例》只和推进《物权法》有关，因为推进《物权法》的配套法制建设，不动产登记属于很重要的内容之一。
对下半年房地产形势的基本判断
媒体：对于此轮房地产市场调整的前景，从短期和中长期角度看，有什么判断？如果说过去几年我们对房地产市场的判断实际上是看政府，那么未来这个市场我们到底看什么？政府又会扮演怎样的角色？
邓郁松：房地产市场的波动具有明显的阶段性特征。从中长期角度观察，市场供不应求阶段、供求基本平衡阶段和市场供过于求阶段的市场运行特征会存在显著差异，因此，准确判断房地产市场形势，首先需要准确把握房地产市场所处的发展阶段。从短期看，政策因素和短期供求形势对房地产市场的影响较为显著。从目前房地产市场运行情况观察，如果房地产信贷等政策不发生大的变化，预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年，房地产市场交易量将进一步下滑，房价会小幅回落，地方土地收入会减少，房产中介、建材、家具、家电、装修等行业将会受到一定影响。
下半年房地产交易量将进一步下降。从近两个月对全国部分省市的调研情况看，房地产市场需求仍在，但交易环节过高的税费抑制了正常的换购住房需求，而现行的信贷政策则显著加大了改善型需求的购房成本，还有相当一部分改善型群体按现行信贷政策难以获得银行信贷支持。如果政策不做调整，有改善意愿、有支付能力、数量最为庞大的改善型需求将继续受到抑制，房地产交易量将进一步下降。随着房地产交易量的下降，二手房交易的低迷，房产中介行业将受到较大冲击，下半年房地产中介行业关店数量将会明显增多。交易量下降还会对建材、装修、家具、家电等诸多行业带来影响。
当然房价也将有所下降，但大幅回落的可能性很小。5月份以来，房价环比下降的城市开始显著增多，6月份70个大中城市中价格环比下降的城市已经达到55个，房价的变化实际上是短期市场供求环境发生变化的结果。下半年如果继续延续现行政策，交易量将继续下降，房地产开发企业为回笼资金将会加大降价促销力度，价格环比下降的城市会进一步增多。对一些供给量过大的城市，房价下降幅度会更大一些。但也要认识到，目前全国的房价收入比处于1998年以来的最低水平，这也意味着2014年全国新建商品住宅销售均价下降的空间并不大。从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年我国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。
下半年房地产开发投资增速将低于上半年。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。今年以来，由于商品房销售面积持续下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，同时受多种因素影响，房地产开发企业的融资难度加大、融资成本提高。由于房地产开发企业的资金来源受到较大影响，资金链趋紧，这将制约房地产开发企业的投资能力。下半年房地产开发投资增速将会继续回落。需要指出的是，由于我国房地产市场正在从此前的供不应求转向供求基本平衡，部分城市还存在供给过剩问题，房地产市场发展阶段的变化意味着目前房地产投资增速的回落总体利大于弊，有利于防止产能过剩问题在房地产领域蔓延，对房地产市场中长期的平稳运行具有重要意义。
此外，目前房地产开发企业的资金链是2003年以来同期最紧张的。由于资金紧张，下半年房地产开发企业将会进一步减少土地购置，这将对地方政府收入的稳定性带来一定影响。需要指出的是，房地产市场是受政策变化影响较大的市场，金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求，进而造成短期供求形势的变化。如果下半年在信贷、税收等政策方面进行适当调整，房地产市场形势也将发生一定变化。
董藩：房地产企业是金融密集型产业，近年来无论是我国的经济刺激政策，还是美国的量化货币政策，房地产都成为最大的资金蓄水池。而去年年底以来信贷缩紧，让很多房企特别是中小企业面临着前所未有的资金链危机。在市场遇冷、调控政策未出现松动的形势下，银行、信托等纷纷将房地产行业确定为“谨慎进入类”缩减贷款，一些融资渠道窄的中小房企被迫转向私募基金、民间借贷等融资方式寻求支持，但又对开发商的偿付能力提出了巨大考验，这也是一些中小房企资金链断裂的重要原因。在这一轮调整中，房地产企业将遭遇生存考验，七种开发商将被淘汰。一是靠关系拿地，自己没有能力开发的。二是知识陈旧，不学习更新知识储备的。三是技能单一，目光短浅的。四是反应迟钝的。五是自以为是的。六是心理脆弱的。七是智能低下的。
媒体：很多人认为现在房地产市场已步入分化，如今年3月份以后国内主要城市房价指标尽管出现降温，但个别地区还会有回升，楼市明显进入结构型分化调整期。怎么看这个问题？
倪鹏飞：可以明确的是，房地产市场已经进入分化阶段。现在应该收敛行政限购，加快房地产税立法的推进，促使房地产业在中长期实现健康发展，促使和房地产相关的改革能够如愿展开。在市场分化出现以后，应告别过去简单的单边式思维，对于交易双方来说，最关键的是分析每个交易对象的具体情况。应进行分线、分市、分段、分类、分型的具体分析。首先要区分一二三四线，一二线和三四线肯定不一样；分市，同一线的不同市也不能一概而论；分地段，例如北京的不同区域房价，受消息波动影响明显不同；分类，例如最近表现在北京非常明显的学区房和非学区房，近期学区房又受追捧，特别是学区房的小户型，这两类的价格走势完全背离；分型，不同地区的人以及同一地区的不同人，对住房类型的偏好是不同的。而这一过程中，政府要做的是把单向调控变为双向调控。当然调控与市场新变化也让房地产市场永远机遇与挑战并存。