现代园区运营100问（86－90问）
[作者简介]
陈圣华，笔名升华，国内权威园区研究专家、城市运营专家，客座教授，战略规划师，加拿大国际商业开发与投资联合会特聘专家，多家知名财经媒体特约评论员，国内多个地区政府和产业园区特聘专家顾问。擅长区域战略研究、城市运营研究、产业园区发展规划、旅游项目策划和商业项目策划推广，曾服务过几十个国家级、省级开发区及旅游、商贸等各类园区，主持近百个产业课题的研究和大型项目的策划推广，是国内园区发展研究领域最权威的专家之一。现任博为国际中国区总经理、总策划师。
[作者提示]
在笔者的工作访问中，常被问及关于产业园区运营管理许许多多问题。笔者每天也收到不少读者的来信来邮，要求解答产业园区开发、建设、管理、招商等疑难困惑。为满足这些园区管理者和决策者的要求，笔者结合多年的园区运作经验，将这些问题整理成100问，从方向性问题到局部细节问题，分期在《开发中国》刊登，希望能为他们提供帮助。由于篇幅所限，未能详细阐述，如有不明之处，或有其它问题需咨询，请发邮件至BOVOR@163.com，笔者会及时在《开发中国》和中国投资开发网（D-CHINA.NET）上作答，敬请留意。
【上期问题】
81、我国农业科技园区发展存在哪些问题？
82、现代农业科技园区应具有哪些功能？
83、农业科技园区规划设计要遵循哪些原则？
84、农业科技园区如何进行功能分区？
85、我国农业科技园区有哪些发展模式？
86、开发区在“二次创业”期应重点实施哪些产业升级战略？
【问题提出】
随着我国开发区经济的高速发展，我国大部分八、九十年代建设的开发区已基本完成“一次创业”的任务，目前正处在“二次创业”转型升级阶段。开发区“二次创业”期的重点任务之一就是加快产业升级，构建新型的产业发展体系。那么，开发区在“二次创业”期应重点实施哪些产业升级战略，才能加快产业升级进程？
【解决方案】
回顾我国开发区的发展历程，八、九十年代是开发区的“一次创业”时期，主要以园区空间规划与扩张、产业布局、引进企业为主。通过二十多年的努力，我国开发区成了区域经济发展的前沿阵地和重要引擎。进入二十一世纪后，我国开发区纷纷进入“二次创业”期，拉开了“二次创业”大转型大发展的序幕。
在“一次创业”阶段，经过多年的发展，大部分开发区都已建立起了较完善的产业体系，产业发展具有一定基础。但是，从国内大部分园区的实际情况来看，在“一次创业”期引进的产业多是传统制造业，而现代服务业发展缓慢，产业层次不高，且单位土地产出效益较低。这些实际情况是开发区在“二次创业”中不可忽视的问题，也是开发区在“二次创业”中需要重点解决的问题。
产业转型升级是开发区“二次创业”的重点任务。那么，如何才能加快产业优化升级进程？通过系统的研究，国内大部分开发区应重点实施六大战略：
一是产城融合战略。经过“一次创业”阶段，开发区引进了较多的企业，人口规模也迅速扩张。随着人口的增多，城市生活功能需求矛盾突出。在“二次创业”阶段，应大力发展现代服务业，强化城市服务设施建设，产业发展要适宜城市的建设，城市的建设要满足现代产业尤其是服务业的要求，大力促进产城融合，打造二、三产互融的新城市空间。
二是两化融合战略。“两化融合”是促进传统产业升级的重要路径。以信息化带动工业化、以工业化促进信息化，加快信息化和工业化的高层次的深度结合，提升产业信息化和智能化水平，是开发区“二次创业”推动产业发展的重要战略之一。
三是区域融合战略。经过多年的发展，很多开发区形成了较大的产业规模，但“工业孤岛”效应明显，没有很好地融合大区域的发展。在“二次创业”时期，开发区应立足区域整体发展观，着力打破“工业孤岛”效应，联动开发区与周边区域的协调发展，处理好与周边地区的竞争关系，推进产业发展与周边区域形成相互促进、相互融合的新格局。
四是双轮驱动战略。在“一次创业”时期，大部分园区都是单极发展，重工业而轻服务业。在“二次创业”中，开发区要坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动同步发展的战略，在发展先进制造业的同时，加快现代服务业的发展，尤其是加大总部经济和生产性服务业发展的支持力度，实现先进制造业与现代服务业相互促进、相互协调发展。
五是主导驱动战略。假如说“一次创业”是粗放式的发展，那“二次创业”就是集约式的发展。在新一轮发展中，开发区要摒弃面面俱到的产业发展观，坚持有所为有所不为，突出产业发展特色，确立主导产业的核心地位，并通过资源和政策配置，巩固主导产业的发展优势，培育大企业，发展大产业，推动主导产业在产值水平和区域带动等方面发挥更大的作用。
六是主辅分离战略。主辅分离就是在企业主导、政府引导下，将企业混合销售和兼营业务中的服务业分离出来，通过整合资源，鼓励企业间对相同或相近的业务进行整合，通过资产、人员、技术的有机组合，培养发展一批有实力或竞争力的生产性服务业龙头企业。
主辅分离战略是开发区加快“二次创业”，促进产业结构调整的重要战略之一，也是发展总部经济的重要战略。开发区应制订详细的企业主辅分离促进计划和促进措施，通过推动制造业企业主辅分离，发展总部经济，加快开发区现代服务业尤其是生产性服务的发展。
87、开发区在“二次创业”转型升级过程中产业发展有哪些规律？
【问题提出】
开发区的“二次创业”，产业提升是关键。很多开发区都很注重研究在这个过程中产业发展的特点，希望根据产业发展规律，制订相应的产业发展引导和促进对策。鉴于此，很多开发区常向笔者咨询“二次创业”转型升级过程中产业发展规律问题。
【解决方案】
开发区的“二次创业”，实质上是转型升级的过程，尤其是产业转型升级的过程。在这个过程，产业发展呈现出一些鲜明的特点，也有一定的发展规律。笔者在多年的研究实践中，认真研究了多个知名开发区，通过大量数据的分析，总结出这些开发区在“二次创业”中产业发展的规律，这些规律对一般开发区研究“二次创业”期的产业发展具有重要借鉴意义。
我们将开发区的“二次创业”分成三个阶段，以五年为一阶段进行研究，通过系统研究和对比分析，总体上总结出的产业发展规律如下：
第一个阶段，即“二次创业”的前五年。在此阶段，开发区通过大量的清理土地，在一定程度上突破了土地瓶颈制约，并通过腾笼换鸟，相继引进了高新技术企业和现代服务业企业。在此阶段，开发区普遍发展较快，年均增速少则在20%以上，多则在50%以上。表现最明显是服务业，由于在“一次创业”期发展缓慢，产业规模不大（基数低），而在这阶段发展潜力得到释放，增长速度可达到100%-300%。
第二个阶段，即进入“二次创业”的第二个五年。前期清理出来的土地招商工作基本完成，产业结构更趋合理，现代服务业和高新技术产业发展日渐成熟，增长幅度较大；而经过多年的发展，传统产业逐步进入生长衰退期，增速较小，甚至在逐步减速。总体而言，在此阶段，园区产值年均增速仍可维持在12%－15%。
第三个阶段，即进入“二次创业”的第三个五年。经过前两个五年的迅猛发展，整体增速明显放缓，但服务业增速继续放大，服务业规模逐步超过工业规模，产业结构高度化日渐明显。由于园区的产值基数已较大，在此阶段，园区产值年均增速一般在6%－10%之间。
上述分析了开发区在“二次创业”转型升级过程中的产业发展规律。这些规律基于对以工业为产业基础的经济开发区的研究分析得出，不一定适用于任一个开发区。每个开发区的基础条件不同、产业发展状况不同以及发展政策不同，其产业发展都可能出现不同的规律。
88、开发区在“二次创业”期如何选择空间优化路径？
【问题提出】
在开发区的“二次创业”中，土地利用是最大的难题。在经历“一次创业”的粗放式开发后，大部分开发区都存在无地可用的现象。盘活存量用地，优化发展空间，增强土地承载力，是开发区推进“二次创业”的必然道路。
【解决方案】
在“一次创业”中，不少开发区规划滞后于建设，或者边规划边建设，甚至无规划就建设，导致开发区的空间发展问题较突出，主要包括：很多开发区的区域空间中心不突出，整个园区没有形成一个空间中心和功能中心；产业门类众多，空间布局较混乱，在各个空间板块交叉混杂，没有形成明显的功能分区；工业用地利用率不高，发展质量低下的企业较多，有待搬迁整改，腾笼换鸟；配套设施明显不足，预留配套设施建设的用地也不多，不利于强化园区的居住生活功能。
对大部分开发区而言，“二次创业”的重点任务是调整产业结构，大力发展现代服务业和高新技术产业，提高园区的宜居性和宜商性，促进产城融合。因此，在“二次创业”新一轮发展中，开发区的空间优化方向主要体现在减少了传统工业用地，增加了现代服务业用地和高新产业用地，增加了居住用地、公共设施用地和生态绿地等方面。在土地优化利用上，一般开发区通过收回闲置土地、清退劣势企业腾出土地、拓展新的用地等方式，获得后续发展的用地。由于国家对园区用地指标有严格的限制，拓展新的用地难度较大，所以，大部分开发区都采用提高存量土地利用率的方式获得后续发展空间。
按打造现代服务业发达、公共设施配套完善、适宜居住生活的科技产业新区的导向，一般开发区可以从四个路径进行空间的优化：
以居住生活功能强化为优化路径
在开发区空间优化过程中，强化和突显居住生活功能尤为重要。强化园区的居住生活功能，是传统开发区从“园”变“城”的关键。强化居住生活功能，有利于集聚人气，从而促进服务业尤其是生活服务业的发展，同时也可通过房地产开发带来丰厚的土地收益。
现代产业园区要以“产业社区”为优化基本理念，结合居住生活社区现状分布特点，通过“大集中小分散”的优化模式形成簇团状的布局结构，居住生活功能区大部分集中于园区中心区，小部分社区分散在各产业组团之间。“大集中小分散”簇团状布局居住生活功能区，既利于生活服务设施的相对集中配置，也能提高园区科技与生产人员在园区工作和生活的便捷性。
以公共设施完善配套为优化路径
城市商业、金融、教育、文化等城市公共设施是城市空间与形态的重要构件，公共设施与服务功能的完备能有效地促进城市化的进程，并带动园区现代服务业和高新技术产业的发展。结合现状区位、交通、用地等综合因素，一般开发区的公共设施配套优化方案遵循斑块点状布局，在中心区以斑块状集中发展基础设施和公共服务设施的基础上，通过点状布局联动整个园区服务业的发展。
以现代服务业发展为优化路径
大力构建以生产性服务业为核心的现代服务业体系，加快产业转型升级，促进产业结构高度化，是开发区“二次创业”的重要战略。在闲置土地清理后，优先发展现代服务业，加快商务、信息、文化创意、科教、商贸等服务业的聚集，是大部分开发区空间优化的重要导向。
根据产业集群发展的理念，一般开发区现代服务业分布适宜采用“分类聚集、灵活布点”的发展模式，在空间分布上主要采用簇团状布局为主，兼顾点状和线状的布局，以满足产业集群发展和园区服务配套之需，同时也适应现代服务业发展的多样性需求。
以强化生态景观建设作为优化路径
在“一次创业”阶段，大部分开发区的规划起点不高，不太重视生态景观的建设，导致园区内生态景观建设水平不高。良好的生态景观，是提高开发区宜居性、促进产城融合的重要因素。根据开发区的地形地貌以及生态资源特征，一般开发区以景观核、景观廊道、景观节点的方式布局景观，构建网状渗透的绿地景观体系，打造人、产业、自然和谐共生的生态环境。
上述谈到开发区空间优化的四个路径，这些路径应是综合利用的，通过吸收各个路径的优点，通过叠加优化形成了开发区空间优化布局方案。
89、开发区在“二次创业”中如何实施土地清理及项目退出机制？
【问题提出】
由于国家对工业用地扩量的严格限制，开发区在“二次创业”中很难获得新的建设用地，因此，大部分开发区都在现有建设用地上做文章，通过清理闲置用地、清退劣势企业的方式获得发展空间。但是，如何推进土地清理及项目退出机制的实施？大部分开发区都面临这一难题。
【解决方案】
“二次创业”是开发区建设由量向质提升的关键时期。实施土地清理及项目退出机制，对解决园区在提升发展过程中的土地供需矛盾，提高单位土地的产出效益，提高园区的整体发展质量尤为重 要。
根据开发区“二次创业”的实践经验，为有效解决园区快速发展进程中土地供需矛盾，盘活存量建设用地，提高使用效率，处置闲置土地，规范使用行为，普遍采用“总体部署、分类清理、把握分寸、灵活处理”的策略，对园区所有企业用地开展集中清理整顿专项行动。通过土地清理整顿，推动园区用地方式由粗放型向集约型转变，实现园区土地的可持续利用，提高开发区的土地使用效率。
首先，开展闲置用地清理专项行动
以国土资源部5号令的规定认定闲置土地，针对闲置用地的不同情况分别采取不同方式依法处置：一是闲置时间不满一年的土地。对企业用地闲置时间不满一年的，向土地所属企业下达限期动工通知书，限期动工建设；二是闲置时间在一年以上不满两年的土地。对企业用地闲置时间在一年以上不满两年的，依法按规定征收土地闲置费，并向土地所属企业下达限期动工通知书，限期动工建设；三是闲置时间在两年以上的土地。对企业用地闲置时间在两年以上的，向土地所属企业依法收回土地使用权。对因政府原因造成土地闲置的，可以按合同约定的剩余使用年限经过评估计算土地价款，退还给建设用地使用权人，由政府收回土地使用权。
其次，推行企业项目退出机制
制订具体的退出标准，逐步将停产或发展质量低下、对环境污染较大、不符合政府相关规定的企业项目退出园区。推行退出机制重点针对以下三类企业：一是停产或发展质量低下的企业。包括停产一年或建成一年未投产的企业、连续两年亏损或以上的企业、单位土地产值和单位地方财税贡献达不到本地政府或园区要求的企业；二是对环境污染较大的企业，包括不符合国家以及区域环保强制要求的企业、污染严重扰民的企业、不执行环保行政处罚的企业；三是不符合政府相关规定的企业，包括不符合政府产业发展导向的企业、不符合安全生产要求的企业、综合能耗不达标和资源消耗不达标的企业、产品质量监督抽查连续不合格的企业等。
上述内容是笔者在对大部分开发区土地清理整顿经验的总结，供读者参考。应强调的是，开发区在土地清理及项目清退中要充分结合自身的实际情况，制订相应的机制，做到有的放矢，才能取得事半功倍的效果，切忌盲目模仿。
90、开发区在“二次创业”期如何打造世界第三代科技产业园？
【问题提出】
开发区“二次创业”的总体目标是什么？如何提高开发建设水平，打造新型科技产业园？这是笔者常被问及的问题之一。按照科技产业园区总体发展趋势，开发区在“二次创业”期应立足于打造世界第三代科技产业园，进行高起点的发展部署。
【解决方案】
从世界科技产业园的发展趋势看，经过三个发展阶段：
第一代科技产业园：是生产功能型产业园
第一代科技产业园基本是“大工业区”概念，由多个生产企业聚集而成，产业主题不明显，园区功能单一，仅局限在工业生产，几乎没有生活居住功能，更没有现代城市生活配套设施。
第二代科技产业园：是产业社区功能型产业园
与第一代产业园相比，第二代产业园除生产功能外，还注重生活居住和商业服务功能的配置，并有一定的城市设施，基本上具备了城市生活功能。但第二代产业园还是以工业生产为主，不太重视生态环境的建设，生活休闲功能较弱。第二代产业园通常有多个产业组团、产业社区构成，所以称之为“产业社区功能型产业园”。
第三代科技产业园：是科技创新型生态产业城
第三代科技产业园在第二代产业园基础上发展而成，通过将产业发展与城市发展有机结合起来，将生产和生活功能有机结合起来，以科技创新为核心竞争力，以生态为核心，以节能和降耗为重点，集生产、研发、办公、商务、生活、休闲等功能为一体的生态产业新城。
与前二代产业园的形态相比，第三代科技产业园具备四大特征：科技型产业定位、城市化功能配置、生态化环境建设、人性化设施配套。第三代科技产业园既适合生产制造也适合现代居住，既适合科技研发也适合休闲旅游。
根据上述的研究分析，开发区在“二次创业”期要打造世界第三代科技产业园，必须强化以下功能：
一是强化生活居住功能。开发区要不断完善生活居住配套设施，优化居住环境，大力发展社区服务业和公共服务业，提高居住生活的舒适度，打造科技人才的理想家园。
二是强化科技研发功能。从“制造”到“智造”，是第三代科技产业园的核心特征。增强技术创新能力，提高科技研发水平，才能构建第三代科技产业园的核心竞争力。
三是强化商业办公功能。第三代科技产业园区本质上是产城融合、产城一体。强化商业办公功能，既是生活居住的需要，也是发展现代服务业尤其是总部经济的需要。
四是强化休闲旅游功能。除了生产、研发、居住、学习等功能外，第三代科技产业园也具备一定的休闲旅游功能，可基本满足区内居民日常生活对休闲娱乐的需求。