旅游地产以黑马姿态吹响进军号角

　　“来我的怀里，或者，让我住进你的心里。默然，相爱。寂静，欢喜。”在房地产市场的巨型舞台上，开发商们虔诚地捧着《班扎古鲁白玛的沉默》，深情款款地上演一出联姻大戏。

　　门庭若市——旅游地产成开发商新宠

　　2010年的房地产市场热闹非凡，数轮调控轮番上阵，你方唱罢我登场，把个住宅市场搅得风生水起。且不论调控对于住宅市场的效果如何，精明的开发商自然不会眼睁睁地看着自己吊死在一棵树上，既然住宅调控步步紧逼，那就多找几个装鸡蛋的篮子，继商业地产、工业地产之后，旅游地产也成为了众多开发商力捧的宠儿。

　　2010年8月，龙湖在烟台养马岛圈下33宗地块，总占地2048亩，斥资15.2亿元。11月，龙湖继续发力，相继在烟台和云南拿下数千亩地，短短三个月时间内，龙湖便斥资54亿元，共拿下8000多亩土地，方向齐指旅游地产。

　　2010年12月21日，中化集团旗下方兴地产金茂君悦酒店-金茂世家旅游综合体项目于云南丽江原世界遗产公园奠基，并计划投资26亿元启动该项目，这是专注于写字楼和酒店物业的方兴地产真正迈出旅游地产的第一步。

　　此外，华润斥资80亿元进军海南石梅湾滨海度假带；万科、泛海集团、联想集团、一方集团四家民营企业共同打造的总投资500亿元的文化旅游项目也已启动。还有，佳兆业、碧桂园、中信地产、方兴地产等开发商近期也都在旅游地产上有所斩获。

　　实际上，自2010年下半年以来，众多房企纷纷进军旅游地产，保利、万科、恒大、富力等众多地产大鳄争先恐后地拿下新的旅游项目。据调查数据显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。

　　迈入2011年，房企进军旅游地产的脚步丝毫没有放缓的迹象。1月24日，恒大地产与河南省新乡市人民政府签约，将在平原新区打造“金碧天下”项目。根据规划，未来恒大将在平原新区投资超过100亿元，打造一个集酒店、会议、运动、饮食、娱乐与商业于一体的超大型国际旅游度假中心。

　　旅游和地产的联姻，可谓相当高调，种种迹象表明，房企们进军旅游地产的决心势不可挡。

　　事出有因——多重因素催生地产界的生力军

　　存在即合理。旅游地产之所以呈现出一幅欣欣向荣的景象，原因可从以下三个方面进行分析。

　　首先，在2010年的数轮调控政策轮番洗礼过后，住宅地产的部分资金分流至商业地产和旅游地产，这就为旅游地产的发展提供了一笔资金来源。

　　其次，部分开发商忙不迭地进军旅游地产，其实是打着旅游地产的旗号变相圈地，也许用于开发旅游项目的只是一小块地，其余通通用作住宅开发。尽管如此，开发商好歹也给旅游地产注入了一笔资金，虽然醉翁之意不在酒，却也为旅游地产的热闹场面添了重重的一笔。

　　当然，除却那些客观原因，最主要的是，旅游地产这个市场本身还是非常有潜力的，旅游产值的不断上升，国民收入快速增长，让更多的人们对于自身生活质量的提高日益重视，国民需求的扩大使得旅游地产的发展前景日益凸显。据国家旅游局预测，2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的8%，真正成为国民经济的支柱产业。届时，中国将成为世界第一大旅游目的地和国际上第一大旅游输出地。相关数据显示，从2008年开始，每年中国固定游客有3000万人，消费金额将提高至5万-10万元/人；而自五一、十一黄金周假期调整之后，每年115天的假期更使得度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。

　　此外，相比起价钱居高不下的住宅用地，旅游用地的价格低了很多，一般旅游用地价格仅为300-800元/平方米。此外，由于相关产业政策的调整，旅游已经成为一些地方政府的主导性产业。很多城市的政府部门都希望借助开发商资本的力量，带动某些有环境资源潜力和旅游度假前景区域的开发建设。因此，很多地方政府对旅游景区和旅游地产的招商引资政策优惠力度是非常大的，开发商在开发过程上也就不需要承受太多的资金压力，并且可以享受土地增值，这也是开发商之所以敢于拿下动辄上千亩用地的项目的原因。再加上旅游地产两到三年就可以全部收回投资，且可获取100%到500%的盈利，自然会引起开发商极大的兴趣。

　　调控对住宅领域资金的挤出效应、开发商的圈地心态、旅游地产本身的发展潜力以及政府的大力支持，众多因素叠加在一起，使得旅游地产变得炙手可热。

　　先天不足——旅游地产营养有待加强

　　虽然被业界普遍看好，但不可否认，旅游地产还是存在很多问题。

　　首先，部分旅游地产的目的不纯，部分房企有借助旅游地产项目囤地的嫌疑。事实上，现今房地产市场最热门的项目依然是住宅地产，楼价之所以一直居高不下不断创新高，其中一个主要原因还是在于土地供应不足。因此很多开发商趁机打着旅游地产的旗号进行圈地，之后再择机调整规划，将旅游用地转成住宅用地，以此来获取更大的开发利润。

　　开发商进行圈地的方式主要有两种。一种是采用拖延战术，开发商以旅游地产的名义拿下一块地之后，只利用其中一小块地做个景点或者游乐场，其余地块则以营销推广需要为由闲置三五年，然后再以项目发展情况不甚乐观为借口，跟政府申请改作住宅开发，从而获取更大的开发利润。另外一种方式则是跟政府进行谈判，开发商承诺出钱做一个旅游景点，以此为条件跟政府买下周边一大块住宅用地。

　　而那一小块旅游地产，扮演的只是一个跳板角色。地方政府资金不足，自然希望引入大型旅游地产项目，提速基建和城镇化，既然开发商开口愿意出钱出力，也就不好推辞了。

　　其次，目前业内对于旅游地产的概念及发展方向都未明确，对于旅游地产的开发运作、经营管理、盈利模式等都还没有清晰的方向，现今国内旅游地产方面可供参考的成功案例也并不多，有经验的企业也非常少。在这种情况下，开发商贸贸然大举进军旅游地产，有可能会增大其经营风险。

　　再者，与旅游地产相比较而言，住宅地产依然太过强势，造成了地产业一家独大的局面，挤占了旅游地产的各项资源。从资金上看，众多房企还是更愿意将绝大部分资金放入住宅市场这一篮子中。土地资源方面，由于地方政府过度依赖土地财政，在开发商重金利诱之下，更是大量出让住宅地块。此外，旅游地产在经营管理、专业技术等方面也非常不成熟，有待完善。

　　前程似锦——或将成为地产界巨头之一

　　近几年来，国民经济收入快速增长，经济增长方式也发生了改变。以前的经济增长方式走的是高能耗、低技术路线，例如水泥、钢材、造纸等污染严重的行业。中央近几年来一直在强调经济增长方式的转变，通过服务业等第三产业的快速发展来拉动内需。因此，在第三产业中极具代表性的旅游地产自然也是前途一片大好。

　　另一方面，2010年中央适度宽松的货币政策在年中已经演变成过度宽松，加上美国备受争议的大量发行货币，导致了的大量热钱流入包括中国在内的新兴市场。国内外两股热钱汇聚一起扰动了国内正常的经济秩序，于是通胀开始。在国内投资途径仍然不多而货币量空前的大背景下，资金争相寻找避险增值大途径，具有使用和投资双重价值的楼市自然成为了投资者们的首选目标。由于住宅市场发展已经非常充分，并且也在目前成为宏观调控的重点，因此旅游地产也就理所当然地成为了各大房企争相拓展的市场。

　　总体而言，旅游地产的发展前景还是非常可观的。旅游地产不是一个单一的概念，而是旅游和住宅两种模式的结合，它主要突出的是旅游，然后才是覆盖地产。其核心理念是规划的长远性和相关资源的整合，强调产业链的延长。

　　与住宅、商业地产有所不同，旅游地产具有高度的人性化内涵、先进的规划和多功能属性以及较高的附加值和投资价值三大特征，这些特征也使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。比起单纯的住宅地产开发，旅游地产对当地经济增长的带动性要大得多。未来的旅游地产可能更注重人文资源和自然资源的结合，并形成一个产业链。从目前旅游地产的发展趋势来看，旅游地产的产品品种未来将会更加细化，目标客户群更明确，营销服务水平也将随着管理政策法规的不断健全，向体系化、网络化的方向发展。

　　当然，即使有着巨大的发展前景，旅游地产也无法取代住宅地产的地位，只能说，在未来的地产市场，旅游地产所占据的比重会大大增加，或有一天将会成为巨头之一。

　　精益求精——开挖“金矿”须寻求突破口

　　联姻讲究个门当户对，中国的旅游业和房地产业都是被所有人看好的潜力股，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，也就顺理成章地成为了一个巨大的金矿。

　　“金矿”的开挖必须要寻求一个突破口，但是，开发商们并没有充分认识到这块利润空间，就目前的情况来看，旅游地产要真正走上规模化和专业化道路，还需要开发商引起足够的重视，只有投入大量的资源，旅游地产的潜力才能被充分发掘。

　　不可否认，旅游地产的利润空间是巨大的，只是目前并未实现大规模开发。事实上，地方政府对旅游景点的开发并不少，但是在旅游地产方面的开发手段并不完善，旅游地产还有很多相关的后续项目可以开发。纵观国内外成功的旅游地产开发，都是通过大规模投资、超大规模产业集群来实现的，一般都采用了主题公园加商业服务区再加上精品住宅的结合，实施规模开发和发展，形成集休闲、度假、娱乐、购物于一体的休闲旅游度假社区。也就是说，应该注重挖掘旅游地产的多元化功能，除了开发其旅游功能之外，还要注重体现其休闲娱乐功能、住宅功能，从而丰富旅游地产的盈利模式，例如国内已经开始出现的产权酒店、分时度假物业等，这不仅可以带旺人气、增加产品销售收入，还可以拉动整个旅游项目地块的价值，从而开拓旅游地产更大的利润空间。

　　因此，在旅游地产的开发盈利方面，地方政府还是要在政策上大力扶持，不断完善产业结构，以推动旅游地产的进一步发展。

　　此外，由于现今的旅游地产界并没有龙头企业，旅游地产就像一盘散沙，没有凝聚力，无法形成规模效应。这是一个呼唤大鳄的时代，因此，迫切需要旅游地产界的万科，以此来保证旅游地产在资金、管理、技术等各方面的资源的充足和完善。

　　毋庸置疑，旅游地产在地方经济增长、增加就业岗位、促进我国城镇化等方面都有不可低估的作用。无论从市场需求、开发商、还是政府的角度出发，旅游地产的呼声都日益高涨，可以预见，在未来的地产业，旅游地产将成为又一股不可小觑的力量。