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住建局更名,一个时代落幕了

来源: 作者: 责任编辑:
2024-07-15


     当时代转身,总有一些细微的变化走在前面。最近,有不少地方把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。“住房和城乡建设局”,就是我们常说的“住建局”,地产人应该说是再熟悉不过了。在我国,住建局属于城建系统的重要单位,主要承担建设工程审批、建筑建材业监管、房地产市场监管、住房保障等等职能。


    湖北,这次是跑的最快的。


    武汉市住房和城市更新局挂牌;


    襄阳市住房和城市更新局挂牌;


    十堰市住房和城市更新局挂牌;


    仙桃市住房和城市更新局挂牌;


   神农架林区住房和城市更新局挂牌;

   ......


    据最新数据显示,截至6月5日,湖北省的17个市(州)的住房和城乡建设局已纷纷完成更名,变身为住房和城市更新局,并已正式挂牌运作。事实上,早在2024年4月11日,深圳市便已率先以“城市更新局”名义发布文章,其中首篇即为《深圳市城市更新局主要职能》。此次住建局的批量更名,不应被视为一个孤立的现象。从目前的情形来看,湖北的这一动作或许标志着一个全新的趋势的开始,预计将有更多城市紧随其后。


     同时,我们也不应排除住房和城乡建设部这一顶层设计的身影,其对此次变革的影响和推动作用或许值得我们进一步关注和思考。



       名称的微妙更替,背后蕴藏着深远的意义。从“住建局”到“住更局”,意味着部门职能、工作的重心可能发生转向。字面之下,我们能够窥见一二。所谓“建设”,着眼于住房的从无到有,解决基本的居住需求;而“更新”,则着重于从有到优,追求住房的质量和升级。



      因此,往昔住建局的核心任务在于住房的增量建设和管理,而如今住更局的出现,则意味着对住房供应结构的优化和调整成为重中之重。这不仅仅是一次名称的变更,更是相关部门职能的一次深刻调整。更深层次地,这一变化象征着一段时代的终结与新时代的全面开启。它预示着,“大拆大建”的基础设施建设时代已经逝去,而“修修补补”的城市维护时代正加速降临。名称,往往是一部时代的历史。大基建时代的标志是新生,而大维修时代的特点是修复与改善。


      这一转变的幕后推,实际上是近年来我国房地产供求关系的剧烈变动。去年,高层已经明确作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断。


      换言之,中央认为房屋供应已经过剩,房地产市场已由卖方市场转变为买方市场。这也是为何新房和二手房都在积极“去库存”的原因。这就像是“秃子头上的虱子”,明眼人一看便知。新建和增量已难以为继,但存量资产的盘活和优化仍有可为,正如央企对存量资产的盘活一样。


      此外,我国许多房屋已到了集中更新维修的阶段。统计数据显示,截至2022年底,我国城镇既有房屋中,约有20%已建成超过30年,预计到2040年前后,这一比例将达到80%。目前,部分建于建国初期的小区已沦为危房,不仅居住体验不佳,还可能对人体安全构成威胁。


     据住建局统计,城镇共有300多亿平方米的存量住房,约22万栋老旧小区亟待改造更新。这些小区有的已成为危房,有的外观设计过时,有的户型过时,有的卫生设施不配套......

据统计,我国城市更新存量总市值约达500万亿元,这一庞大的市场体量令人瞩目。在当前经济环境下,每年城市更新所释放的经济价值更是显得珍贵。因此,我们不难理解“住建局”更名的原因。


       此外,提到城市更新,不得不提新加坡。该国早在50年前就开始进行城市更新。1974年,新加坡成立了名为“重建局”的部门。我国当前的房地产新发展模式,实际上就是借鉴新加坡模式这个国家将成为我们探索发展道路上的一个重要“石头”。


      不仅仅是居所,我国建的“老龄化”问题,可能比人口老龄化更为迅速、猛烈、提前。我们被誉为“基建狂魔”,在过去的数十年里,受土地财政模式推动,我们修建了无数的铁路、公路、高速公路和桥梁。


      然而,随着近两年地产市场的低迷,土地财政逐渐消退,“大基建”、“大扩张”的时代已经落幕。基建的“老龄化”问题,直接带来的就是安全隐患。无论是道路塌方,管道漏电漏水,还是房屋脱落,这些问题已经逐渐暴露出来。


     近年来,诸如梅州高速塌方,官方将其归因于高速缺乏养护和恶劣自然天气的叠加影响。今年南方的暴雨,洞庭湖的决堤,以及许多城市一下雨就淹的情况,都值得我们高度关注。


      以郑州的“7.20”大雨为例,虽然极端天气是其主要原因,但也暴露了城市基础设施老旧的问题。数据显示,我国公路养护里程已达到525万公里,养护比例高达99.4%,几乎所有的公路都进入了老化养护阶段。此外,我国约40%的桥梁已使用20多年,技术等级低的带病桥梁占30%,超过10万座桥梁处于“危桥”状态。城市燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造,也迫在眉睫。“大基建时代”已经过去,“大维修时代”已经来临。未来很长一段时间,我们将全面进入以“维修”为主题的后基建时代。


       城市更新的行动并未限于纸上谈兵,实际上,它已经脚踏实地地展开了。常言道,巧妇难为无米之炊。最近,关于“城市更新”的举措备受外界瞩目,其中最引人注目的便是中央财政直接拨款超过百亿,投入真金白银。


      财政部和住房城乡建设部已经选定了首批15个示范城市:石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安,并为这些城市的城市更新工作提供定额补助。


      补助的额度也有所区分:东部地区每个城市的补助总额不超过8亿元,中部地区不超过10亿元,西部地区不超过12亿元,而直辖市则不超过12亿元。我想指出的是,城市更新并非简单的城市翻新。翻新不过是给城市换上一套新装,实质上并无太大变化;而更新,则应该是城市的一种重构,是一种质的飞跃。


      近年来,你会明显感觉到一切都在变化,许多过去的中国式创富叙事已不再适用。大维修时代,不仅是经济格局的变化,也是财富的巨变,背后的投资和造富逻辑也将随之改变。时代已经改变,钱的流动方向也发生了变化,预期也随之改变。只有紧邻水源的地方,才能最先接到水。有战略眼光的人能够从一点窥见全貌,走在时代变迁的前沿。


      在很长一段时间里,我们可能难以看到大的趋势,中间可能只是些小波浪。我曾说过,这几年最大的确定性就是不确定性。大环境并非个体所能决定,我们需要在不确定性中寻找确定性,去拥抱不确定性。

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