国际著名花园国家——新加坡城市更新经验参考
国际著名花园国家——新加坡城市更新经验参考
新加坡以“花园国家”闻名于世，与世界上大多数其他城市不同，新加坡既是城市也是国家，需要有效的治理和综合的长期规划，以在其城市国家领土内实现经济、社会和环境目标之间的平衡。本文将简略探讨新加坡的城市更新计划如何通过一系列立法、政策和政府组织改革进行。
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背景介绍
1960 年新加坡政府成立了两个新机构——规划署和建屋发展局 (HDB)，分别接管新加坡改善信托 (SIT) 的土地使用规划和公共住房供应职责。此外，这些年实施了几项立法变更，为随后的城市更新工作做准备。
新加坡首批重大城市更新项目之一发生在金鞋区，该地区被设想为新加坡金融业的新商业中心。在重建之前，该地区包括低层但布局密集的商业和零售场所，以及位于高度分散的地块上过度拥挤的店屋。由于 1968 年亚元市场的建立。新加坡经济的快速现代化导致了当地对商业发展的巨大需求。为了推动商业增长，政府开始在金鞋区重建新加坡的商业中心，目标是创建振兴的中央商务区。
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如何实现
自 1959 年以来，政府认识到需要一个全面的规划框架来指导城市重建。然而，当时的规划框架是基于保守的 1958 年总体规划，这抑制了城市的增长和发展。因此，新加坡向联合国寻求城市规划技术援助。联合国专家提倡城市更新战略，将城市划分为 21 个规划区，并通过政府出售开发用地和适当的激励措施发起了私人参与和公共部门的共同指导计划，为 1966 年该市的第一个此类举措铺平了道路。
早期的城市更新工作得到了政府的大力参与，随着金鞋区开发的完成，新加坡城市滨水区的复兴延伸到金鞋金融区和历史悠久的新加坡河地区所在的原始海岸线之外。近年来，滨海湾作为新加坡雄心勃勃的国际城市的象征的愿景已经实现，深受国际投资者和游客的青睐。滨海湾拥有约 360 公顷的优质海滨房地产，可无缝扩展现有的金鞋区。
03
融资渠道
融资和预算是新加坡“整体政府”方法的一部分。与大多数其他城市政府不同，城市基础设施和开发项目的资金来源并非仅通过土地销售或开发费用。相反，它们从更广泛的运营收入池中提取，称为合并基金，其中包括直接和间接税、许可证，以及其他用户费用和收费。
政府支出分为运营支出和发展支出。发展基金特别为各部委承担的政府直接发展支出提供资金。此外，它还为公共机构或公司提供发展项目的赠款和贷款。发展基金有几个来源，包括综合基金、基金投资的利息和其他收入，以及从基金提供的任何贷款的偿还。市建局等法定机构自筹资金并被排除在政府预算之外，但可能会为发展项目寻求政府资金。
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执行层面
滨海湾开发项目包括属于国家的填海土地，是通过政府向私营部门出售土地而启动的。滨海湾的三个主要土地出售是：
• 滨海湾金融中心：本次土地出售被制定为期权支付计划。这为中标者提供了分阶段购买和开发场地的灵活性。开发商被要求在初始阶段购买和开发土地，并被提供在指定的选择期限内购买和开发剩余土地的选择权。期权的价格由一套方案确定，该方案与政府分担未来价格波动的风险。
• 滨海湾综合度假村：在滨海湾发展期间，新加坡开始考虑引入综合度假村。本次土地出让选择了固定价格方式，在招标过程中确定了土地价格，开发商将根据他们的设计和概念提案进行竞争。
• Collyer Quay 开发：该地点在 2006 年对其土地出售采用了另一种招标方式。该地点包括历史悠久的克利福德码头和海关大楼，并允许进行新的填充开发以补充受保护的建筑物。使用了双信封概念和价格招标方法。它要求投标人提交两个信封进行评估，一个包含概念提案，另一个包含土地价格。首先对概念提案进行评估，只有具有良好概念的投标者才能进入基于价格的第二阶段招标。
05
经验学习
新加坡城市滨水区的重建，如金鞋区、新加坡河和滨海湾，体现了新加坡在土地稀缺的背景下平衡经济、社会和环境目标的独特城市发展方法。虽然该过程从早期开始就不断发展，但多年来一直保持基本原则。
1、长远地考虑；城市重建需要前瞻性思维和规划，并与制定新加坡综合总体规划框架同时启动。新加坡政府建立了系统的长期规划方法，该方法包括起草一份总体规划，将概念规划的广泛和长期战略转化为 10-15 年实施的详细计划。
2、有效地执行；新加坡的综合规划制度与其他城市的不同之处在于，它的规划不仅仅存在于纸面上。它们通过专门的政府机构以及相应的专业咨询部门之间协调、实施和有效执行。
3、与市场合作；新加坡城市滨水区的改造很大程度上是政府与市场成功合作的产物。政府提供前期公共基础设施，为开发提供清晰、透明的框架。就其本身而言，私营部门贡献了创造性的专业知识和金融资本。
4、以远见和务实引领；领导力对规划和实施具有重要影响。新加坡政府在建立长远目标之后务实的指导商业开发，是最终打造花园城市的基础。
