房地产遇冷地方债务何去何从：土地财政占比过半

　　众人皆知，地方对土地财政的依赖程度十分严重，上半年楼市遇冷，地方债务十分严重。进入下半年，各地纷纷出手救市。

　　地方政府迎来还债高峰，但作为地方经济一大支柱的房地产市场却偏偏“遇冷”。

　　国土资源部最新消息显示，上半年房地产用地供应量同比下降7.7%；另外，今年1到6月，全国国有土地使用权出让收入为21129亿元，其中6月份增幅回落至7.3%，较一季度土地出让金40.3%的增幅明显下降；更具直观性的是，除个别城市房价受供需关系影响依旧难以撼动之外，大部分地区房价跌势明显。

　　目前，中国经济正处在增速换挡期，一些地方难免出现经济下行，进而影响政府收入增速，这让人们自然将关注点再一次移至地方债务。那么土地市场对地方债务的影响到底有多大？根据财政部上月发布的数据，今年上半年，地方财政收入(本级)40311亿元。与之相对比的是，在这6个月期间，地方政府通过卖地收入竟达到21129亿元，也就是说，土地财政在地方财政收入中的占比超过二分之一。事实上，这一现象也并非今年才突出，之前的10余年，土地出让收入占地方财政收入(本级)的比例多集中在4成到7成之间。去年地方政府的土地出让金收入更是再创历史之最，达到3.9万亿元。由于今年开始大部分地区楼市低迷，土地市场也跟着不景气，6月份地方卖地收入同比增幅跌至7.3%。不过，房地产业依然支撑着地方政府的财政收入。财政部最新数据显示，前6个月地方财政收入增长，主要是由于前几个月房地产市场成交额大幅增加和相关地方税收增加。

　　但楼市降温终将在财税收入中体现出来。上半年，房地产营业税和房地产企业所得税分别增长6.6%和9.3%，与以往增长百分之二三十的状况已经大有不同。一位房地产投资信托基金经理认为，房地产市场动荡的后续影响效果将逐步显现。“但对于北上广而言，房企退居‘一线’、刚需人群积聚等因素将使得这样的状况不会延续很久，不过其他中小型城市面临的压力就很大。”他说道。

　　根据各地披露的经济半年报，至少22个省份经济增速落后于年初目标，包括内蒙古、山西在内的11个省份财政收入增幅只有个位数。一位大型房企总部工作人员告诉记者，一些中小房企受房地产市场整体下行的影响，销售不佳导致资金链比较紧张，买地比较慎重。同时，不少城市出现了成交量下降、库存量走高、价格下滑的现象，房企拿地的意愿也比较弱，甚至有地块流标。地方政府有心卖地，房企却无力接单，直接导致土地财政收入下降。

　　据悉，今年将有2.4万亿元地方债到期，地方政府是否会面临旧债难偿而新债增加的尴尬状况？财政部科研所金融研究室主任赵全厚在接受本报记者采访时表示，房地产市场本来就比较难以预测，未来怎么发展受宏观政策和整体经济情况影响很大，所以土地出让金也会有波动。他认为：“不管是供应量还是价格的下降，对还债有一定影响。但我们可以看到，经济下行的背景下政府开始微刺激，今后还可能转换成‘显刺激’。”

　　赵全厚强调，地方政府必须去关注自身资金的流动性，只要理性运作，凭借地方融资平台多年的融资实践，还是会找出合适的、经济的方式。他分析道，基础建设占了很大的比重，这是为了未来经济发展和老百姓生活便利，在用得比较急的情况下，短期内的确会使得债务上升，但长期来看，这一块还是有必要的。只有地方控制好节奏，根据自身实际情况搞建设，应该不会出问题。另外，现在金融市场也在进行改革，今后还可以靠多种金融手段来解决债务问题。

　　除此之外，我国财税体系也正在完善，财税管理体制逐步得到规范。赵全厚表示，新一轮财税改革是以“问题导向”为原则，即对长期实践中难以解决的问题进行改革，“目前大的框架已经有了，这段时间会分部门研究，然后法律条例相继出台，对税种的完善、规范预算等基础性问题查缺补漏，过去的很多难题将迎刃而解。”今年5月，包括上海、广东、浙江等10个地区试点地方债自发自还，建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制。据记者了解，广东、山东、江苏三地目前已经完成政府债券发行工作。目前来看，地方债务的“进”与“出”，似乎都在朝着更健康的方向迈进着。