2016年商业地产主流趋势大盘点

　　2016年房地产行业的专业化程度再上台阶，除了传统住宅开发外，不少房企也将触角延伸至商业领域，更加重视资产运营收入的提升，房企商业运营管控能力也日渐成为反映整体竞争力的重要指标之一。2016年房企的商业运营也呈现出如下几点新变化：

　　趋势一、电商O2O平台增强互动体验，提升服务品质
　　互联网浪潮来袭，对传统的实体商业可谓不小的冲击，在这样的背景下，房企纷纷拥抱互联网，各类电商O2O平台层出不穷。
　　以万达为例，2015年3月，万达电商摒弃了“万汇”品牌，更名为飞凡，正式上线。其中包含了餐饮、百货、购物等多个板块，此外还特别推出了移动端的APP，消费者可以实现万达广场内免费上网、店铺实时导航、停车自动缴费、餐厅远程排队、移动支付等功能。据官方数据，截至目前，公司累计开放合作项目数为3000+，累计注册会员数为1.2亿，累计APP下载量达1200万。
　　再如大悦城，在2016年也升级了大数据系统，企业一方面可基于数据分析结果实现精准拓客，另一方面也有助于优化服务内容，构筑O2O生态。目前，北京西单大悦城已经建立了基于WIFI技术的无线客户识别系统；上海大悦城的智慧购物体系也全部落地，实现了多个职能购物场景。

　　趋势二、升级业态，结合多产业链挖掘提升自身价值
　　商业的发展也是业态逐步升级的过程，尤其是在互联网冲击下，除了构筑线上平台外，如何提升线下的吸引力、增强客户粘性也成为许多地产运营商亟需解决的问题。目前来看，主要可分为以下两类途径：
　　1、打造主题商业街区，体验式商业空间迎合不同客群需求
　　主题商业街区，是针对客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，毕竟体验交互是线下与线上相比的核心优势所在，在电商冲击下，只有形成目的地式消费吸引，将体验和社交属性最大化才能成为导客利器，这也是许多商业地产运营商不断升级业态的主要动因之一。

　　以大悦城为例，在原有商场的基础上，打造出独具特色的“悦界”、“5号车库”“IF街区”、“魔方166”等特色主题街区，提供多样化服务来制造新的利润增长点。
　　2、改造存量物业，政策推动下出现了联合办公、众创空间、短租公寓等新模式
　　近来，国家不断出台支持创业的政策。2015年3月，国务院办公厅印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，推进大众创业。接着，4月国务院又颁布《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》，并提出了“推进创客空间等孵化模式”、“众创空间税收优惠”等鼓励创业，再一次细化支持众创空间的政策落实。今年以来各地也推出了不同的众创空间鼓励细则，加之商办物业供过于求的现状，也促进了房企积极谋求联合办公、众创空间、短租公寓等模式的探索。
　　毛大庆的优客工场、潘石屹的SOHO3Q、万科的云工坊都是典型代表。以优客工场为例，毛大庆的创业团队会与手中持有存量物业的机构合作，同时为了弥补资金不足和提供更优质的服务，也不排除引入各类投资人的可能。在这样的背景下，优客工场的运营模式已初露端倪，外部合作者提供场地、资金，而内部创业团队主要负责招商和运营，入驻企业以初创公司为主。同时，优客工场还会为入驻企业提供“智能化办公处理器”的全方位服务，包括小微金融、定制化保险、人力、法务、财务、投资等多维度的基础服务，还有诸如银行、咨询、导师、投资、幼儿园等特色服务。让入驻企业无后顾之忧的同时，也能更加轻松的布局全国。

　　趋势三、轻资产化盘活存量资产，分散运营风险
　　传统的商业地产运营一般都是以“售”养“租”，开发商在建设大型的商业购物中心前，先在旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，把配套物业进行销售，用销售产生的现金流投资待建的商业购物中心，在其建成后持有运营，并获得后期全部的租金收入。这样的“重资产”运作模式对开发商的资金链要求极高，并且随着核心一二线拿地成本的攀升，商业地产运营商不得不创新业务模式，分散资金压力。故诸多开发商纷纷提出了轻资产转型战略，具体措施大体可分为以下两类：
　　1、通过资产证券化方式来盘活存量资产
　　资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。具体是指将缺乏流动性但其未来现金流可预测的资产集合、建池，以资产池内资产所产生的现金流作为偿付基础，通过风险隔离、信用增级和资产重组等技术处理，在资本市场上发行资产支持证券的结构融资过程。在商业地产领域的应用体现在房企以既有的酒店、商办物业的预期现金流作为标的资产，通过资产证券化产品盘活存量资产，分散运营风险。以世茂为例，在2016年5月携手博时资本，以旗下多家五星级酒店为平台，发行了“博时资本-世茂酒店资产证券化项目”，该产品总规模26.9亿元，期限为8年。

　　2、拥有口碑优势的房企纷纷开始了品牌输出策略
　　此外，目前在商业运营领域具备口碑优势的房企也纷纷开始了自身的品牌输出战略，加快规模扩张速度。值得注意的是，能实现轻资产扩张的房企在前期势必经历了长期的口碑积累，打造出了独具特色的品牌标识，这是许多处于发展初期的小开发商所无法企及的，而且随着这些品牌龙头房企轻资产战略的落地，竞争优势有望进一步扩大。
　　如业内龙头万达，提出轻资产转型后，目前投资建设万达广场时，公司只负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统；而投资资金全部由投资方承担，最终产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。
　　再如红星美凯龙，其业务模式也是自营与委管双管齐下，品牌输出实现“小投入大产出”。其自营商场大部份位于一二线城市，通过租金及管理费提供经常性的可预测的经营收入。委管商场则布局于三四线城市，以连锁加盟形式进一步扩大公司在中国家装行业的市场份额及提升品牌知名度。截至2016年中期，公司经营56个自营商场及125个委管商场。公司还计划在2030年前建成1000家商场。