REITs新政解读：存量资产如何“活”起来？

2025年12月，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将基础设施REITs拓展至15个行业，新增商业办公、城市更新等关键领域。这份清单被市场看作是中国REITs市场从试点走向成熟的关键一步。

基础设施REITs是一种将存量基础设施项目通过公开募集基金的形式进行融资的金融工具。它通过证券化方式，将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开发行交易。

与股票、普通基金相比，REITs具有鲜明特点：其一，收益稳定，依赖底层资产的持续现金流，受股市波动影响较小；其二，门槛亲民，单份认购价多在数百元，普通投资者可轻松参与；其三，属性特殊，兼具“不动产权益”与“金融产品”双重属性。

基础设施REITs的演进轨迹折射了中国资本市场改革的深度和广度。自2020年4月试点启动以来，这一创新金融工具经历了从无到有、从局部到全面的发展过程。2024年基础设施REITs进入常态化发行阶段，意味着这项改革已经从试点探索走向制度完善。本次清单的发布，标志着该制度体系进一步成熟。从最初的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区，到逐步增加的清洁能源、数据中心、消费基础设施等，资产类型不断丰富。

截至2025年11月，已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市。这些项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保等10个行业18种资产类型，发售基金总额达2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元。

1、范围突破

与过去相比，2025版清单最显著的变化在于范围的实质性扩展。

• 商业办公设施被首次纳入，主要针对超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目。这是对商业地产领域的重要开放，为优质商业地产项目提供了新的融资和退出渠道。

• 城市更新设施也被列入清单，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目。

• 消费基础设施领域增加了新内容——四星级及以上酒店项目和体育场馆项目被纳入可发行范围。这表明政策正在向更多民生消费领域拓展。

2、底层约束

清单明确了对特定领域发起人的限制要求：对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这一规定确保了REITs聚焦于支持实体经济，而非成为房地产投机的通道。

2025版清单的落地，进一步印证了REITs在基建投融资体系中的核心价值。其背后的逻辑，在于破解了基建领域长期存在的“投资大、周期长、退出难”困局：

• 资本循环逻辑：基建项目传统模式是“投资-建设-持有”的闭环，资金沉淀严重。REITs通过“持有-发行-再投资”的转化，让原始权益人实现“存量变现”，回笼资金可投入新的基建项目，形成“投融管退”的良性循环。

• 资金匹配逻辑：基建资产的长期属性，与社保基金、保险资金等长期资金的需求高度契合。REITs的强制分红机制和长期存续期，完美解决了长期资金“何处去”与基建“钱从哪来”的匹配难题。

• 价值发现逻辑：与CMBS等债务工具相比，REITs让投资者直接持有底层资产权益，既能分享运营收益，又能享受资产增值红利。这种“权益属性”倒逼原始权益人从“重建设”转向“重运营”。