竺海群：如何判断商业地产前景及策略

        “大家会觉得电商是购物中心的挑战，我认为应该把电商作为我们的工具，最大的好处是提升购物中心的消费。”

　　竺海群：前一组讨论时，有一位嘉宾谈到现在的商业地产项目越做越不好，第二个没第一个做得好。
　　我这里有不同的观点，我们是专业做商业地产的公司，从2003年至今一直做商业地产，商业地产对每一个产品的追求，越往后做，项目越好。非常有道理的是，回归商业地产的本质，做商业地产开发没有脱离这个本质。
　　我们如何判断商业地产前景以及策略？中国商业地产现在并不是白银期，我非常认同这个观点。大概七八年前参加北京一个论坛时，当时有一个澳大利亚的先生谈到，他认为中国商业地产将进入15年黄金期，现在还可以用“中国商业地产进入15年黄金期”。
　　中国经济增长的速度现在有些放缓，但比起周边国家以及世界上先进发达国家、区域来说，我们GDP的增速仍然保持非常高的水平，这说明经济发展仍然处于世界的前列，这给我们商业地产提供非常多的发展机会。
　　从需求角度，按照销售额排名，我们增速在全球排名最先。2018年中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场，我们做的购物中心并不是奢侈型购物中心，我们做的是消费型购物中心，面对中产阶级消费需求，提供场所的购物中心。
　　在大理念下，我们一定享受到中国快速增长的红利，这对购物中心今后的发展是非常好的助推作用。
　　列举北京、上海、深圳等一线城市以及准一线城市，在国家刚刚公布的统计里，现在超过1万亿GDP的城市有11个，这11个城市跟美国城市相比，我们购物中心的拥有量、建筑度仍然处于上升的阶段。加上现在中国人口基数以及经济的增长，相信仍然属于快速发展的阶段。
　　从商业地产发展的产业布局来说，我们现在做的不是奢侈品，大家知道奢侈品在过去几年的发展中，确实走了很多下坡路。今天在香港，大家也感受到奢侈品遇到的困境和挑战。

　　恰恰我们做的是家庭区域购物中心，对应的是家庭消费，提供的产品是跟吃喝玩乐结合在一起的购物中心。
　　这些购物中心的定位非常准确，我们在做购物中心时，做得最多的是定位，再做招商组合，根据市场摸底决定哪些商户可以进入我们购物中心。
　　O2O，大家会觉得电商是我们购物中心的挑战，我们认为应该把电商作为工具，最大的好处是提升购物中心的消费。
　　在刚刚过去的“双11”活动中，我们并没有参与“双11”，它是电商的活动。“双11”一定程度上创造了消费欲望，我们在购物中心活动里，有“石头剪刀布520”活动，把消费从商品导向转到社群消费导向，用了很多技术手段。
　　这三天同比销售额增长了41%，这三天购物中心不可能发生本质上的变化，我们利用电商促销手段，把购物中心的客流积极引流，从线上导到线下，积极消费、积极参与，形成41%销售额的提升。
　　对于商业地产来说，针对长久的发展趋势，我们投资模式有什么样的变化？2003年之前，购物中心在中国的发展不是现在的状况，深圳万象城是2004年10月份开业，深圳和香港这么近，2006年所有人都不太看好购物中心，因为没什么客流。
　　一年下来，购物中心的客流人满为患，现在仍然保持非常好，深圳万象城这个项目是万象城系列最好的购物中心。
　　中国的购物中心开始在各个城市，特别是一二线城市发展，从2004-2014年这十年中，应该是增长非常快的阶段。当然也带来一些问题，现在很多购物中心经营者、开发者，统一面对同质化、招商难的问题。主要是现在同质化把客群的品味、需求预期抬高，租户进来有很多条件，这是同质化竞争的后果。
　　从2014年开始，原来很多做购物中心的人不行了，做住宅销售遇到问题，住宅的钱拿不回来，无法养购物中心，购物中心就要转手出售。

　　我们在市场上有很多这样的机会，作为印力集团，现在万科是我们的股东，我们更多朝如何跟资本更好对接和结合。
　　印力集团的对接和结合，主要想把印力纯商业的公司打造为全价值链的公司。我们开发、资本、经营每个阶段都做这样的事情，打造全国最好的商业地产的经营平台。
　　市场的选择上，绝对不是只看GDP，还会看很多方面，比如城市科技投入、交通投入，该城市对于商业比例的投入。杭州第三产业占全市GDP的61%，这个城市现在有三个购物中心。
　　购物中心开业后，就像上市公司一样，上市后才开始迎接挑战。
　　我们做资产管理等有各方面的安排，每个购物中心定期升级改造、提升，充分发挥社区商业。
　　我们要积极的处置在资产包里非核心产品，一定要做好差异化的竞争。资产管理是比较高度的资产管理，我们日常还有很多数据资产管理，我们在这方面做得比较专业。
　　我们要了解购物中心，从拿地、开发、建设到开业，最后跟市场做对接，每一阶段需要的回报是什么要求，我们在这方面一定要对市场非常了解。