三益商业投资副总裁论：社区商业投资
随着国内城市综合体和购物中心的蓬勃发展，社区商业在功能和市场份量上明显偏低，但社区配套商业却承载着为居住者提供品质生活和便利生活的使命，也成为住宅开发商的必建产品。目前，在建或规划中的大型居住社区首要特点就是位于城市的非商业中心，甚至远离主城区。商业需要消费市场的支撑，居住人口需要便利的消费条件，这无疑给开发商和投资者都带来了新的选择。
社区商业给如何投资，此处建议以下几点供中小投资人参考：
一、地段条件
“地段、地段，还是地段”，这是房地产开发商所必须遵循的“金科玉律”。尤其对于商业地产而言，项目所处地段越好，商业价值就会越高，商铺的升值潜力也会越大。价值有洼地，对于投资任何时候都适用。所以判断商业项目是否值得投资的时候还需要将不成熟期地段的价值洼地效应考虑进去，但同时也需要注意判断风险。如果对于一个新的在建区域未来有大量住宅或城市新型商务业态规划，这必将带动区域未来人口总量的上升，一旦该区域将来能形成旺盛人气，商铺自然价值就会水涨船高。
此外，对于成熟地段的商铺投资虽然没有价值洼地的可能性，但其仍具有商铺的自然经营属性，可以通过正常的租金与售价比来计算出合理的投资收益率。
二、投资回报率
社区商业有自己的价格规律和底线。社区商业大多数是临街商业，价格一般会是住宅价格的1.5倍以上，如果参考项目周边已有商业的租金水平之后，最好能通过计算商铺投资收益率来控制风险。
商铺投资回报率的计算，通常都建议用年租金除以购买商铺的总金额，得出的百分比即所购买商铺的年投资回报率。按照当前水平，如果商铺年投资回报率能在8%~10%左右，都算是比较合适的投资收益率。当然除了计算投资回报率之外，还要计算商铺的资产价格自然升值，所以作为短期投资目的通常并不在乎8%或10%的年投资回报率。
三、选好商铺的投资基本功课
对于第一次进入商铺投资市场的中小投资者很多人并没有从事过房地产相关行业的经验，因不了解商铺特性就需要谨慎投资。商铺投资必须依照：区域市场特征、人口规模、交通环境、基础人流量、消费能力等方面来综合衡量即将投资商铺的价值预判。
虽然商铺投资者大多数不是以自营为目的，但所购商铺所在区域的居民潜在消费能力、经营业态和租金水平密切相关。所以社区商铺投资需要考虑无论是否自营或转卖，投资者除了要关注项目本身的地段、建筑结构和规划设计外，还需要了解这个区域未来的商业发展规划、市政规划等等，这些条件无一不对商铺经营起到影响。毕竟社区商铺投资对周边人口消费结构要求很高，在客观上还需要投资者对该商铺所处的地理环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。
四、同一项目不同位置的商铺价值判断
投资商铺的时候，购买时的价格往往都是由开发商前期制定，投资人在选择商铺的时候只能参照这一价格。商铺价格和商铺价值有深层次的区别，如果投资者希望未来达到较高的收益预期或规避投资风险，必须要遵循从商铺价值的角度进行分析，并且必须执行较为严格的判断标准。商铺定价依据：
（一）临路条件
“金角银边”到底是不是绝对？不一定。虽然街角的商铺两侧临街，可视性非常强，但对于所经营的不同业态，它们都会吸引到大量的从属消费群体，所以依据此条建议就可以对差价极高的“街角”商铺进行回避；
（二）背街铺
指不临主路同时没有自然人流经过的店铺，对于这样的商铺投资需要谨慎看待。如果仅从最初销售定价来看，背街商铺具有明显价格优势，往往会吸引低价偏好的投资人青睐。实际上，这样的商铺未来很有可能没有商家会愿意租用或即使租用便能够持久经营下去，甚至因此容易变成空铺。在此处需要提醒投资者：商铺的销售价格是用来参考的，投资需要理性分析商铺的使用价值，等同于要判断商铺的实际投资价值。
五、店铺开间
店铺规划通常会受限制于地块形状和项目占地条件，投资商铺时应考虑未来经营时店铺平面布置条件，进深相对较大的店铺，未来布货和单位面积销售额会受到很大影响。如果店铺面宽大、进深浅，建议投资买大面积的店铺，考虑到总价因素，大面积店铺的开价可能会低一些，而投资人可以买入后再分割出租。对于面宽/进深比超过1:2以上的店铺，中小投资人最好尽量不考虑。
六、商铺交铺条件
商业地产开发均需要经过政府各相关部门的审批和办理验收备案手续，地产开发除了“五证”俱全之外，还需要“合规”。所谓的“合规”，是指项目竣工验收后期还需要拿到“消防验收合格证明”和“环境评估合格证明”，这两项验收备案合格与否将直接影响未来商铺是否能正常开业。首次投资者很难想象到有很多项目会受限于这两项内容，给未来租赁该商铺的经营者带来难题，即在经营者二次店铺装修完毕并准备开业时却在办理工商营业执照或卫生许可证的时候受到牵连而无法如期正常开业。不夸张地讲，有一些项目可能会在这“两证”之一的问题上拖延超过1~2年都无法解决，无疑对于任何经营者都难以接受，因此需要投资者适当重视。当然，这两项内容都是在竣工验收结束以后才能进行验收、备案，投资者大多数是在项目建设期就买入商铺，为避免最终的可能性出现，投资者最好选择有良好市场信誉和品牌的开发商。
社区商业具有稳定的消费群体和特定经营业态作为支撑，能够帮助中小投资者获得较好的投资收益，但同时也需要提醒中小投资者因社区商业的小众特性，无法为投资者带来巨大的租金收益，需要投资者能够合理预期社区商铺的租金回报率。
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