章惠生：严控高房价与重视产业规划协同发展最重要
观点1：北京的“十二五”规划一个要点就是要看城市功能的配置。从这个角度来讲，一个适合居住的区域应当首先有合理的交通规划，其次是产业的协同发展，两者合一能够带动人口的合理流动性，从而直接带动区域的实用性。像北京的回龙观、天通苑等地方，半个小时没有公交车；在周边没有产业园区的情况下，自热而然成为睡城。而大北京的发展在重视宜居的同时，宜业是关键。只有在产业规划带来的城市配套完善，与交通规划带来的城市配套便利的前提下，这个区域才是一个适合人生活的地方。
李斐：黄总讲了几个问题，第一个是环北京经济圈里面怎么样设置自己的产业规划，发展自己的特点，同时带动当地的特色的产业，同时还引出了几个问题，创意进来之后，地价和房价会不会涨，就业和创业的问题如何处理，我们问一下章老师如何看待这个问题？
章惠生：刚才陈总说了100万到200万之间，大家都想要80到100平米的需要，从这个角度来讲，我们看了一下北京的“十二五”规划，北京的“十二五”规划有一个要点，过去我们谈规划的时候，基本上我们规划的定位是靠地理位置和空间定位，但是“十二五”规划提出了一个新的东西，就是要看城市功能的配置，过去在建城市的时候房子配套都不齐，而且配套的东西有许多地方都没有做到城市功能的优势。
比如说北京的八中，是教育资源的优势，你能不能在通州搞一个分校，很多人都会到通州去，这样人口就疏散，现在人口集中在城市中心，很容易造成大城市病。在西方城市多见，如果在我们国家搞不好的话，问题还会出来，绝对不是耸人听闻，因为我们国家的城市管理太滞后了，没有办法和国外相比，所以在城市管理这块，我也问了一下城管人员，他们说我们就要做两个，第一个是不要出现流血事件，第二个是不要管的太死，差不多就可以了。
现在我们过去讲的交通规划根本不放在眼里，原来我们在一号线的东头向东发展，带动起通州的发展，如果我们往门头沟延长几公里又会是什么样的，我们的城市规划并没有把交通放在很重要的位置里面。我看过他们的城市规划，就说了一句“要适当的考虑城市交通规划”现在我们来看，回龙观也好，天通苑 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也好，这两个地方，九十年代中期就搞起，搞到最后，回龙观搞起来了，半个小时没有公交车，我们再看一下新加坡，500米必须有一个公交车站，他们已经量化到这种程度，这是现实，必须要做，不做就像我们现在做的您这个房子不能验收，现在我们还没有做到。
我也参加过回龙观那次的所谓的高峰论坛，大家诉苦说了很多，这都是现实的问题，这都是我们在做城市规划的时候没有考虑到。现在来看，我们现在不仅要宜居，还要宜业，这个宜业的概念是什么，这个宜业就是说要有产业，也就是说今后北京的新城建设通州也好，顺义也好，或者是昌平、大兴，像亦庄这块，这是我们北京市“十二五”规划优先发展的，这几个城市优先发展的时候，能不能做到产业园区跟上来，如果地方产业园区没有人住，就不只通州和回龙观变成睡城了，任何产业都没有了，没有产业对置业方面会造成很大的问题，所以怎么来做宜居，宜业，讲到宜居、宜业这块，我个人感觉今后的城市规划，从宏观来讲，城市的总体规划和中观的城市设计一直到微观的土地合理使用，不仅要和公共交通规划对接，特别是轨道交通要好好的对接起来，除了这些我们还要和产业规划紧紧联系在一起，应该搞人口规划，产业规划协同发展，大北京概念，不能让人口无限制的扩张，所以这是我对于这个问题的看法。
观点2：地价的上涨直接带动房价的上涨。在保障房所占土地供应量逐步上升的前提下，商品房的土地供应量进一步减少，竞争之下地价会被抬高。地价催高房价，高房价的城市不是宜居城市。
第二，我觉得要成为宜居城市，北京要作为宜居的城市，房价这么高的话，就不是宜居城市，大家都买不起，少数人拥有多套房，尽管看一下房子大家是不是都有了，按照房子销售面积计算，这种方式是不科学的。应该怎么做这块，高房价能不能降下来，就像黄秘书长说的，地价还要上涨，地价上涨不是没有理由的，虽然时间关系没有展开来讲，我就多说几句，想想今后的公租房的面积，土地供应占60%到70%，肯定来说，商品房的土地供应量一定会减少，减少了之后竞争会更激烈，地价会更高。
怎么办，我总不能说20%靠市场，80%的人全部靠政府提供公租房，也不现实，现在怎么样把高房价降下来，高房价是一个复杂的系统工程，所涉及的面，人、群体，我初步估算了以下，十个以上，有刚性需求的老百姓，也有炒房的，还要考虑到这些供应商，开发商、还涉及到一些政策方面的问题，地方政策的财政政策，中央的政策，往往有许多地方都有各自的利益在里面，纠结在一起，怎么样解决高房价的问题。
现在房地产市场最大的问题是什么，是有一部分人拥有了超过他本身需要的房子，以前炒房的人和没有房的人矛盾客观存在，市场上供应的商品房放慢一点，我们加大力度建公租房，然后和商品房比一下，这是两个概念，公租房是政府要做的，这肯定是正确的，但是是否真正影响我们一类城市标准落实，我看问题不这么简单。
我去年10月15日到广西谈一个房地产走势的报告，那里的官员就明确说，要土地，早着呢，这些社会保障房我们起码要开三四个会，这几个会一开，大半年就过去了，因为什么，没有财政，我们就说房价高的时候地有的是，你想我们今天所讲的三类城市，四类城市占我们全国600多个城市的80%以上。
大家如果都是这种心态，你想我们全国的公租房怎么能做的起来，不等于说北京上海能做起来，全国的公租房就可以做起来，所以我总觉得在我们现行的政策，至于说后来人，放慢了开发的速度，力度也放慢了，希望放慢你不要太快，但是光靠行政的手段做的话，还没有找到核心的部分。
观点3：调控高房价是复杂问题。光靠行政调控绝对不够。特别是像三四线城市，土地财政为王的时代，地方政府存在戒心。而直指高房价的核心才是关键。章惠生认为，在政府建设保障房的同时，对已经拥有多套房的人要采取坚决的措施，这样治理能够使得房价有所下降，只要这些人能够把手里的房外抛，整个市场就可以整合起来。
因为我刚才说了，高房价是复杂的系统工程，一般来说处理复杂的系统工程，往往把复杂系统外面的表层一层一层剖下来分析怎么形成的，现在已经发展到我们应该怎么办，解决掉它，一层一层的剥落，最后到核心。但是中国的房地产市场这个速度太慢，一直是直线上升，要想解决高房价，必须要从核心层解决，对已经拥有多套房的人要采取坚决的措施，这样治理能够下降，只要这些人能够把手里的房外抛，我觉得整个市场就可以整合起来，现在房价限制后面来的，前面的人感觉很好，后面的人不能进来了，他有房更不租了，也不卖了，我把房子放在这里今后更高，供应的土地一少，商品房肯定也少，商品房少了，价格肯定贵，这些开发商也不傻，绝对做中高端的，不可能做每次政策里面讲到的调整供应结构，有效的提供，提供什么呢，现在土地的制度是这样，招拍挂，价高者得，8000一平米怎么做六七千元的房子，不可能。
一般的老百姓根本买不起，三万两万老百姓也买不起，所以要使我们整体的商品房房价下降，我觉得应该从核心部分，从治理落实，只要能够守住就会得到明显的效果，所以我觉得真正能把高房价降下来，才是宜居城市最主要的因素，大家都买不起怎么宜居。
蒋鹏：谢谢章院长，章院长谈大北京的区域之后又把房价进行了剖析，您认为大北京区域内房价现在高不高？
观点4：“大北京房价目前保持稳定，但未来肯定还有上涨空间。”中国城市发展研究院常务副院长章惠生表示。城市地价居高，百姓生活水平提高，房屋作为必需品的购买力不会减少，而北京居高的房价也会导致刚需挤出，大北京房地产市场迎来机遇。但如果城市配套无法跟进，产品品质无法提高，楼市的发展也是不健康的。
章惠生：从大北京来说，现在来看似乎还比较稳定，但是我敢肯定市场价还要上涨，现在的政策是被动的，这种政策预期的效果没有，很难把我们北京的房价降下来，而就是公租房，三年以后的今天公租房有了，那是对有条件的，不是任何一个市民都可以进去的，所以这块，这个房价来说，我们现在谈房价，按现在这样下去，房价肯定还要上涨，五月一日以后，说房价只能降不能升，我理解这个是中央采取的措施，但是这个有没有进行过评估，有效性和可行性在哪，我们国家缺少很重要的机构，如果大家都用行政手段，卖房子只能下，不能上，大家会感觉到市场不会是这样，如果既然有这种决心，我们为什么不直指核心，比如说对投机炒作的人为什么不能搞特事特办，也可以考虑。
就像我们刚才主持人说讲的，整体来说，对于北京的房价对周边的四个城市是一个机会，就像我们西方的金融危机对每个国家都是灾难，唯独对中国的房地产就是一个好事，如果没有西方的金融危机，我们的房地产也不会这样，如果不是2008年10月22日财政部出台了一个国家的政策，这个政策出来之后，国家扶持房地产开发商，一扶持马上就起来了。现在我们周边的城市，大北京周边的城市都沾了这个光，城市地价这么高，要房子怎么办，我个人认为民以食为天，买房子真正的是老百姓的生活必需品，这块如何处理，周边的城市应该抓住这个机会，但是房价不应该过于高，不要跟踪，适当的涨了10%可以，你抓住这个机遇都可以赚一点，但是这个机遇希望你把房子，配套设施做好，就像我刚才说的，把城市的功能、配置做到位，千万不要只做房，没有配套，要做房就要把质量真正的做好，像现在我们北京在“十二五”规划提出了这种要求。