大型商业地产项目与商圈发展

　　我是从事商业地产咨询服务的，从我的角度来阐述大型商业地产项目与商圈的发展。

　　第一个问题，大型商业地产项目与商圈的发展关系。简单说他存在两种关系，一个叫促进关系，它是引领商圈繁荣的。第二个是负面关系，它会影响新商圈的一个形成。那么，从促进关系来说，大家都非常熟悉，比如南京西路，这些项目都是国际公司开发的，因此它遵循了科学的流程，它做一个成功一个。

　　第二个促进关系比较代表性的是徐家汇，徐家汇它是合资公司开发的，那么也在合资公司当中引入境外的开发理念，也是属于符合科学开发流程的，因此这样几个项目也是非常成功的。

　　第三个看五角场，它是我们内资公司开发的，它的开发期离现在比较近，因为它吸取了现有的成功以及失败的经验教训，特别是像大连万达，它是一个外地公司，然后到我们上海一线城市来做商业广场，它的准备工作是非常充分的，因此它的开发流程也是符合科学的开发流程，它对整个五角场的商圈一个兴起到了一种引领的作用。

　　负面效应也有，我不讲其他的地方，比较熟悉的我们上海的郊区，比如说这个项目展示出来的是松江金天地休闲购物中心，外表看比较好，我到里面一看根本经营不起来，为什么？它是浙商的公司开发的，然后违背了开发流程，因为浙商比较的有钱，它有实力进入商业地产领域开发，但是它是一种产权商铺的开发模式，因此它这个项目不能成功。这个项目是处在松江老城区跟新城区结合地，然后周边也具有大量的住宅，按理来说可以做成功的，但是违背科学的开发流程，这个项目既卖不出去又经营不起来。

　　第二个也是松江的项目，这个项目叫做松江东明国际广场，地中海这个广场它的开发还是不错的，像是这样的项目开发商是非常有实力的，他说这样的设计都是到国外考察，我的设计建筑国外就是这种设计，我就学它搬回来，他这种做法也错误，你是一个开发老板，你把这样的理念带回来也是卖不了的，这样将近10万平米的，现在草已经长的很高了，已经空置在那里很多年了，它的资产被锁住了，资金没有流动性。

　　这里还有一个项目也是松江的，是福建跟浙商的公司开发的，也是违背了开发流程，比如左边图称为上海国际礼品城实际上就是批发市场，他觉得我只要有地建就好了，他也卖，大概只卖了五分之一到五分之二，今后就卖不了的，这是一期，接下来还要开发二三期，怎么来开发？当买铺者看到一期是这样的状况，谁还会去买二期的商铺。右边的图是叫做上海国际食品城，这个名字也打的非常大，但是里面也全部是空置。这是第一个问题。

　　第二个问题，大型商业地产项目与商圈发展的特征。这个特征我大概自己回顾了一下，90年代的时候，我们上海是以零售购物的购物商厦来引领商圈的发展，到21世纪它是以购物、娱乐购物中心形态来引领未来的发展。未来将怎幺样？我们结合这些年的研究和项目，我们的研究结果是：综合项目的休闲街区将是未来引领商圈发展的重要形态。

　　我们来看一下90年代的购物商厦，它的特征是“先”与“多”，“先”就是设施先进，中央使空调自动电梯，“多”是商厦多，里面的商品多，各个层次的消费者多。比较有代表性的比如说淮海路，我们看到巴黎春天、新华联等等都是属于商厦类的。“多”我们看一下城隍庙，华宝楼、天裕楼、悦宾楼等等。到21世纪出现了购物中心引领商圈发展，它的特点就是“大”与“全”，从港汇的14万平方米，到正大广场24万平方米，到龙之梦的29万平方米。“全”就是功能全、设施全、业态业种全、物业组合全。

　　我们来看所谓的大，从港汇14万平方米到正大广场24万平方米到龙之梦的29万平方米，都是社区型的购物中心，但是这样社区型的购物中心达到超过10万平米的一个规模面积确实是大。那幺，“全”我们看到正大广场双子楼，当然开始建的时候是先建一栋，后来再起来一栋，不是像长三角包括外地开发项目，一下子几十万平米，越大越好，这个也是中国人的特色求大，但是市场扩容一下子达不到，为什么港汇广场会这样，但是它是逐步大。我们来看大宁国际，它的物业组成有五星级酒店、写字楼，下面一个图是中环百联，它是从民营开发商兼并过来的，但是它的物业构成也是非常的全。包括大连万达广场，它的“全”是把国际品牌和国内品牌号召到它的旗下，整个五角场大连万达它有11栋单体组合。从这个规模图上我们可以看到它的功能是非常齐全的。

　　未来的趋势是什么？未来会提倡休闲、购物公园，突出的特征就是“闲”与“舒”，“闲”就是休闲特征明显，购物、餐饮、娱乐、运动全方位满足。通过我们的研究发现，餐饮、娱乐这个比重在将来会被提升，跟未来目前21世纪购物中心这个比重发生了很大的变化，从我们研究判断，今后购物的这一块它的比重肯定是下降到50%以下。“舒”是生态环境美、购物环境佳、有了空间大、休闲舒适度高，以后肯定是这样。

　　接下来我们来看一下有哪些代表，“闲”，新天地我们从上海市级商圈来看，它是比较超前的意识，它有一个休闲的天地；然后我们看区级的商圈，区级商圈的“闲”还是大宁国际，但是比较可惜的是大宁国际面积太小，进去以后非常的局促，如果以后有好的地方面积可以再大一点；我们再来看一下镇级的商圈，这个是梅龙镇新都汇，里面它配置了业态业种也是非常全的，也是非常休闲的。我们再来看外省市地级市的商圈，比较有代表性的是宁波天一广场，空间非常大，左边上面的图是一个水幕电影，在水幕电影是它的露天看台。随着现在几年下来以后，认同的人越来越多了，它在广场的后面这一块又开发零售商业，因为我们做零售购物这块，必须要有人气，现在人气形成了，它把购物这一块再做上去。

　　我们再来看外省县级市的商圈，上个星期我去考察了太仓南洋广场，给我的感觉，一个三线城市，我们来看它的内街，这个水池是人工音乐喷水池，我感觉到这个喷水池感觉非常好，一边有音乐，一边有变化的造型。在公共场地里面，还有儿童游乐跑马车。我再参观它的游乐设施，有儿童游艺厅和成人游艺厅。在它的一个步行街里面，展示了一个火山爆发，用声光电来展示，它营造了一种非常休闲的环境，创造了一种让消费者到它那里去的理由，在太仓这样一个县级市的商圈里面都这样做。所以，接下来从开发的角度我们去做商业项目一定要有前瞻性。从“休闲”与“舒适”的角度去考虑。  

　　目前在上海这些休闲街区它的布局图都是一种开放式的，它单体封闭的跟露天开放的这种结合，人跟大自然能够和谐、共存的环境，那肯定比单独的一个单体里面的要舒适的多。所以我们认为，未来的趋势是休闲街区引领新的商圈发展。

　　第三点讲一下引领商圈发展的大型商业地产项目发展趋势。我今天谈的观点不是说针对上海的，因为我觉得上海作为全国商业，发展应该是比较完善，比较领先的，也就是说，上海今后至少是在长三角乃至辐射全国你可以做到一个引领的榜样，对长三角的城市甚至更扩大的城市有一种借鉴的作用。那么，我认为今后中小商业地产开发商将逐渐被淘汰，产权式的商铺对商圈发展的负面作用被进一步的认识与限制。当然在日本，它的购物中心也有产权式，但是开发权、所有权、经营权分离的，因为他们的商业非常的发达，我们中国现在发展非常的快，所以这三权没有被有效的分离，特别是经营权没有品质非常完善的经营管理公司，所以只能是开发商自己来承担，所以在中国目前这种状况下，商业地产是对资金是沉淀的，需求量非常大，因此资金实力不够的话不要轻易的涉足商业地产，产权式的商铺的路会越走越小，将来是会起来的，但是你要有一支非常强的经营管理团队来做，但是现在这样条路是被限制的。第二就是物业功能单一，建筑规模偏小，违背的科学开发流程的商业项目发展空间将被挤压。第三多功能、多业态开放型与封闭型相结合，餐饮娱乐地位将会被不断的提升。左边的图是九龙坊，它违背了开发流程，大连万达和又一城构成一个强大的磁心效力，你九龙坊是一个产权方式，如何跟大连万达比拼？因此这个项目到现在也运作不起来，右边是松江青年坊，它是上海第一个开发青年坊的房子，我们来看这个商业建筑在外观缺乏商业的元素，开发商说，商业项目它要引领松江九亭的商业，这是自己美好的想象，其实是不可能实现的，因为建筑规模面积太小，很多内容配不进去。

　　最后我谈一下08年在国家宏观政策跟世界金融海啸影响下，商业地产也面临着更为艰难的环境，也就是说大型的商业地产项目如何实现平稳的过渡？商圈如何维系和谐的发展？现在成为摆在我们面前的问题。因为在增量房产紧缩，联动发展受阻的情况下面，我们如何考虑存量房产的一个创新跟现有资产的优化，实际上你把这一块做好，也可以创造出意想不到的利益和成效。第二个在宏观经济形势下，住宅领域的投资房的减少，自住房的增加，为我们的定向定位提供一种真实调研的反馈，也为商业地产新区的建设与市场培育提供了更加厚实的土壤。明年房地产肯定往下走，住宅的利润空间被挤压，现在会越来越感觉到，我持有型的商业做好，以后就是像银行一样的，不断去提钱，租金收入就是提钱。在这样的情况下我们感觉到还是有机遇。

　　最后一个观点是说，经济调整是阶段性的，之前盲目建设的现象，它会受到一个有效的惩戒，市场逐步规范，竞争更为理性，今后商业市场必将以更加繁荣、更加稳定的姿态展现在大家面前。算算建设周期，现在正是商业地产立项开发的黄金时期。机遇等待着有准备的人去发现与把握。