模式单一：商业地产整体过剩

　　商业地产长期面临着整体过剩的问题，而随着更多的入场者出现，过剩还在加剧。

　　“统计数据显示，中国人均商业占有面积2平方米，国际只有1.5平方米或是达不到2平方米，我国商业已出现整体过量。”中国指数研究院副院长陈晟日前在搜房网主办的2011第六届中国商业地产年会上指出。

　　有多余就必然有淘汰，去留的关键，取决于商业模式。“随着越来越多‘闯入者’出现，商业地产必将迎来围绕商业模式为主的淘汰整合。”一位商业地产公司负责人日前在2011新浪商业地产穿越峰会上告诉本报记者，住宅向商业地产开发穿越、零售巨头向商业地产穿越、行业资源整合也需跨界穿越，商业地产市场即将迎来一个穿越发展的全新时代，而淘汰也将贯穿其中。

　　限购令抑制住宅市场的投机投资需求，而商业地产逆市走热。数据显示，2010年上海商业地产成交量大超2009年。2011年，随着写字楼和商铺市场的租金上升和空置率的降低，我国商业地产高速发展的时代似乎已经到来。

　　截至目前，“万保招金”及部分港股地产公司均已披露2011年发展计划及行业展望，谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产的开发比重成为各大房企今年的主要选择。商业地产成为房地产市场各大房企博弈的新战场。

　　市场持续升温。数据显示，上周上海商铺成交共计390套，同比增长108.56%，成交面积47274平米，环比上扬28.52%。上海写字楼成交391套、43189平米，分别增长22.19%和54.46%。

　　危机却在这样的背景下悄然累积。

　　“长期以来，我国的商业整体是过量的，这是基本前提。矛盾特别突出，好的商业非常的好，比如恒隆，一栋楼包括商场、办公楼税收贡献可以达到20亿，但是有的偏远社区商业仅仅是因为规划硬性的要求导致空置率很高。”陈晟提醒，目前商业地产的投资额已进入高峰期，2011年将累计增长6.4倍。

　　陈晟认为，我国投资商最大的不足是金融不足，国外是完全的RIET运作，但我国REITS这一块进展非常慢。

　　据中国房地产指数研究院最新发布的《中国商业地产白皮书》披露，2011商业地产经理人十大预测中，商业地产市场供求变化将呈现供需两旺，但需求增速低于供给增速，空置率将进一步增加。持这一预测的商业地产经理人比例高达71.9%。

　　同时，住宅市场的限购政策日益升级，在这种市场现状下，商业地产的投资性价比进一步提升。84.2%的商业地产经理人认为，现在调控环境反而会推动商业地产的发展，55.1%的商业地产经理人认为，2011年商业地产整个行业将呈现跨越式发展的走势，也有24.9%的经理人认为会出现爆发式增长。

　　问题在于，市场的空间并不完全等于企业的空间和机遇。恰恰是在越来越多的竞争者入场背景下，对于不少企业而言，此时面对的不是机遇，而主要是挑战和生存危机。

　　“商业地产整体过量但优质商业稀缺，开发商亟待模式创新。”陈晟直言，商业地产是全能型的开发商必修课，开发是一个系统过程，重点是找到最适合的开发模式。商业地产的运营仍将以开发商为主导，全托式的商业地产开发时代在长期将会出现。

　　一位开始进军商业地产的开发商高层不无担忧，“大量投入和建设、供应之后，迟早会迎来市场淘汰整合的阶段，这是一个必然的过程。我们能做的，就是在这个周期到来之前，找到合适的发展模式，提高整体运营能力，努力不被淘汰。”

　　在目前国内众多所谓的商业模式中，究竟谁的模式更具价值？上述《中国商业地产白皮书》对2011中国商业地产模式进行了评估，调查涵盖万达、华润、凯德商用等12种商业地产模式，从招商运营能力、商业氛围营造、资产管理能力、项目物业管理及后期运营水平、推广借鉴意义五个方面进行评选。

　　最终，“万达模式”独得四项第一，凯德商用模式则拿下了“招商运营中国商业地产模式评估能力”的第一名。调查结果还显示，项目商业氛围营造方面前三分别是万达模式、新鸿基地产模式，SOHO中国模式和中粮大悦城模式并列第三。从业人员认为万达模式、万豪酒店模式、华润模式等模式在项目物业管理和后期运营工作中领先业内，口碑较好。

　　但这并非商业地产疯狂背后的最后结论。对“明发广场模式”信心十足的明发集团总裁黄庆祝向本报表示，房地产业内外大量企业对商业地产跃跃欲试，但需要清楚的是，商业地产决不是有钱、能拿到地就可以成功运作的，还需要在团队等方面更专业的配置。