旅游地产:大城市房地产“突围”的重要途径
大城市在我国经济高速增长和快速城市化中收益最大，发展的压力也最大。北京、上海、广州、深圳等房地产一线城市的房价连年大涨，市民承受着越来越大的购房压力。政府和房地产界都在认真思考大城市房地产的发展模式，越来越多的开发商采取了走出大城市的拓展战略，其中发展旅游地产成为这一轮“突围”战略的重要途径。
所谓旅游地产是在特定的土地上开发的、与某类旅游区域在内外空间方面和主题内涵方面具有明确关联性的地产项目，通常可分为四类：第一类是旅游景观地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间。第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区附近提供旅游相关服务的商店、餐馆、娱乐城、游客服务中心、会所、会议展览场所等建筑物及关联空间。第三类是旅游度假地产，主要指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假或商务度假居住的各种类型的房地产，如度假酒店、商务型度假酒店、度假村、出租式度假别墅、产权酒店、时权酒店等。第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区在功能上和空间上相关联的各类住宅建筑，如出售式度假别墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等。旅游居住产品可以有效延伸旅游产业链的服务功能，加快旅游投资的回收，降低旅游投资的风险。在国内市场上，通常意义上的旅游地产多指旅游住宅地产。
一、大城市房地产业“突围”的必然性
1、双重城市化引发庞大而多元的房地产需求。我国的城市化是在两个层面上快速推进的。基础层面是农村城市化，过去30年，已有2亿以上的农民以各种途径进入城市，使城市化率由上世纪80年代初的20%多发展到现在的近40%。未来20～30年，城市化速度还将加快，估计将有3～5亿农民转为城市居民，城市化率将达到60%以上。如此巨量的农村人口进入城市，将给城市的住宅产业带来巨大的增量需求。与此同时，现有城市内部则会全力推进城市现代化，4～5亿现有城市人口将在未来20多年中以不同形式提高自己的住房消费水平，并且多数人将直接或间接地成为商品住宅的消费者和投资者。这种双重城市化格局对城市特别是大城市的住宅产品供给以及城市的发展构成了巨大的压力。
2、双重高增长导致急剧膨胀的大城市资源能源供给紧张。一是人口的高增长。近年来，大城市的人口机械增长都非常迅速，1000万人口以上的超级城市已有10多个，北京、上海等正在逼近2000万。二是消费的快速增长。体现在居住消费上，越来越多的市民希望住上更好更大的房子。这种双重高增长的态势导致城市在空间表现上一方面是越长越高，另一方面是越摊越大。现在，多数大城市都不同程度地出现了土地、水、能源、交通资源等领域的供给紧张状态，个别城市甚至出现难以为继的严重局面。
3、双重空间收缩深刻影响大城市房地产供需格局。目前我国大城市房地产出现了两大空间的收缩。一方面，城市内部发展空间收缩，土地供应日益减少，甚至断供；与此同时，由于城区地价高企，企业利润空间也在收缩。继续以“摊大饼”的方式拓展城市，带来的城市病将更加严重。从房地产发展的角度看，当品牌企业已经具有相当规模、需要更大发展时，却无法在原有的大城市市区寻找到理想的发展空间，于是，一种“战略突围”的思路自然产生了。走出大城市的办法，一是到二、三线乃至四线城市去发展，二是向大城市外部实施跳跃式拓展，寻求更大的发展空间。这种走出城市、向外拓展的战略深刻改变着大城市固有的房地产供需格局。
二、房地产向城市外部跳跃式拓展的主要模式
产业化为主导的开发区产业地产发展模式。现阶段的大城市，一方面要把大工业及相关产业作为拉动经济增长的重要力量，另一方面又要尽可能避免这些产业对城市带来的环境压力。按照级差地租的规律，大城市便把一些工业及相关产业项目集中在若干距市区有一定距离的工业开发区内，在产业园区内部及周边地区配套开发一些服务设施和住宅。一般来说，这种模式下的居住产品多数价格相对低廉，主要满足开发区内员工的居住需求。
城镇化为主导的卫星城复合地产发展模式。合理发展大城市的一个重要方法就是建设卫星城，这样既可以防止城市建设的“摊大饼”，又能够发展新兴产业和截留人口。发展卫星城，一是改造原有小城镇，二是建设新城。目前大城市外部地带的卫星城，大多数人口规模都达到几十万人。卫星城的房地产系复合型模式，是按照一个城市的格局推进开发的，其城市综合配套服务功能比较强，类似大城市市区的模式，但原生态环境可能失去较多。卫星城的综合条件决定了这里的住宅价格多低于主城区，但高于产业园区。
生态化为主导的度假区旅游地产发展模式。随着国内休闲度假旅游的兴起和大城市房地产开发的外溢，与大城市外部以生态旅游资源为基础的度假区的发展在空间上相呼应，生态型高尚住宅区开发正在形成规模，这就是旅游地产。由于这种居住形式占据了良好的生态空间，与喧嚣的市区隔离开来，非常适合度假或作为第二居所，因而成为城市富裕阶层的心仪之地。尽管这种住宅区的配套设施可能难以与城区相比，但其住房类型多以别墅或高档公寓为主，房价通常会高于普通卫星城。三、大城市外部旅游地产发展的八大态势
1、一小时车程内外是重点地段。目前大城市市民到城市外围地区购买物业主要是作为第二居所来周末度假。这样的住房，如果离城市太近，似乎没出城，离城市太远，又不方便。旅游地产最佳地段选择是大约一小时车程内外的地方。
2、依托重点旅游资源或生态资源。旅游地产的核心命题在于对生态旅游资源的依赖。大城市外围地带通常有成片的生态旅游资源，如海洋、河流、湖泊、温泉、森林、山地等，这些生态资源都是久居都市的人们向往的地方。在把这些资源开发成休闲度假产品的同时，开发一定量的居住产品，将具有很强的吸引力。
3、大面积连片土地的整合性开发。旅游地产由于有生态旅游项目开发与之相伴，并且以环境为优势，因此通常开发的面积较大，可达几平方公里、十几平方公里，但真正的住宅只是其中一小部分，且容积率偏低。其他空间用于生态绿地保护、旅游开发和配套设施开发。
4、以品牌企业为项目开发主体。由于大城市外部的生态区域目前已成为城市的重点生态保护区域，发展旅游的门槛很高，过去那种较为盲目的“小、散、乱”开发格局已经改观，进入这些地区的开发商通常是较为著名的品牌企业，主要有两类，一类是大型旅游企业，例如华侨城、港中旅、首都旅游集团、杭州宋城集团等，他们以旅游起步，进入房地产；另一类是非旅游类的大型企业，如大连万达、广东雅居乐、中信、香港和黄、浙江万向集团等，他们以房地产或其他产业起步，进入旅游业。
5、政府与品牌开发商协商出让土地。由于城市外部大面积生态旅游用地具有特殊价值，往往是城市旅游文化建设和生态保护建设的重大工程，因此，近年来这类项目的开发，不采用房地产行业通行的“招拍挂”土地出让方式，而是当地政府与一些著名旅游企业或希望进入旅游业的其他大型品牌企业通过协商直接出让土地，由这些品牌企业进行生态旅游以及相关旅游地产的综合性开发，例如深圳的“东部华侨城”等。