地产大鳄借势逐鹿旅游地产
[摘要]自2010年下半年，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，巨量的国家资金、银行资金、民间资金，乃至境外的热钱，都集中投入旅游地产，推波助澜。
所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值.
自2010年下半年，我国旅游业骤然掀起了以“国际旅游度假区”为主的旅游地产新潮，地产业央企、国企、民企、外企等激情涌入旅游业，巨量的国家资金、银行资金、民间资金，乃至境外的热钱，都集中投入旅游地产，推波助澜。
2011年，逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿元，仅广西北部湾经济区开发，其中大旅游项目就计划投资910亿。
“十二五”的中国旅游业，或已酝酿前所未有的产业泡沫。
这一轮旅游地产热的最新特征有四：1、旅游地产逐渐成为部分省市“十二五”事实上的战略支柱产业；2、从京沪等一线城市，转向国内二三线城市，乃至县域经济体；3、从大都市核心商圈、周边游憩带、卫星城开发，转为与旅游景区的深度融合；4、涉及区域开发的根本利益。除了传统的项目运营方式，开发商反客为主，统一打包景区，如万科投资60亿元打造南充4A级“西山风景区”。
地产大鳄饕餮旅游盛宴，通常使出五大花招。
第一步，吕布戏貂蝉。比如中信地产和九江市合作的庐山西海国际度假区，项目投资120亿元，而九江2009年财政总收入仅86.19亿元。地方政府只有貂蝉一般的山水美景，开发商以大临小，堪比吕布，掌握主动权。“戏”字在于，开发商利用投资联盟、私募基金等方式，可以有效分散风险。由于旅游企业证券化程度较低，其交易往来可以不必完全公开。地县级旅游统计系统不完善，其投资收益统计主观“自由度”较大，因此，开发商具备了较大的操作空间。
第二步，隔岸观火。地产商选择的合作景区常是经营层次比较低，企业治理水平比较差，却具有优越的旅游资源和区域品牌。对开发商而言，旅游地产有两个市场，一个是其所熟悉的地产市场细分，另一个是其不太熟悉的旅游市场细分，开发商往往是站在地产之岸，观旅游之火，从而为项目运营埋下较大的隐患。
第三步，上屋抽梯。地方政府期待旅游地产大项目，可以拉动基建和城镇化的进程。开发商投其所好，热炒促进就业、增加政府收入、加速城镇化等概念，吸引地方政府合作，然后暗中“抽梯”，利用大项目将其捆绑套牢。
第四步，关门捉贼。通过旅游地产路径，开发商可通过一二级土地开发联动直接获取相对的廉价土地，囤积到最优质和最稀缺的林地、农地、旅游用地，以及丰厚的自然资源。
第五步，空城计。最后，开发商会突出强调项目建成后须有3～5年营销推广的“窗口期”，在此期间，便玩起了旅游资产闲置的“空城计”。因此，地方政府到最后常常是周郎妙计安天下，赔了旅游，又折城市化。
此次旅游地产热的动因，当为2010年国家房地产调控的疏导新思路影响所致。商品住宅被过度凸显的投资属性，被转嫁到以投资为首要目的的商业地产上，加之坊间爆炒房地产业将失去支柱产业定位，于是，以“国际旅游度假区”为主的新一轮地产热一发不可收拾。
其实，中国旅游业早已饱受地产虚火煎熬，以桂林为例, 20世纪80年代掀起“酒店热”，众多高档酒店投入运营后开房率骤降，普遍出现亏损，由于外债集中偿还，当地经济一度不堪重负；90年代又有10多亿外资爆炒高尔夫球场，4个国际级球场建成后亏损严重，银行配套资金旋即被套入苦海。类似苦情苦状，全国旅游中心城市或轻或重，无一幸免，由此，造成了中国旅游业的真实一面：积贫积弱，境内外旅游接待人次虽连年大幅度增长，但行业效益长期难如人意，仅以游客接待人次、旅游总收入、增长率，已不能真实反映中国旅游的产业收益。
据国内省市“1998—2007年旅游要素投入/产出效率”统计，目前旅游地产高烧区，如江西(53.18%)、吉林(58.08%)、内蒙古(52.70%)，分列“无效率”的最低分类(≤59%)。另外，2008年，全国星级饭店客房保有量约159万间，41.7%处于闲置状态，如果只按平均每间客房10 万元投资计算，全国有663亿元的旅游资产闲置，1998—2008年，星级酒店资产闲置年均增幅约为21.10%。
因此，新的大项目大投入的粗放方式，已无力于助推旅游业的产业转型，而开发商的“空城计”更会催生产业巨大泡沫。我们须及时警醒，出台在即的《旅游法》须完善“旅游地产”发展和运营的法制构建；其次，应尽快有计划、有步骤地启动旅游房地产资产证券化业务，缓解投资风险；再次，以民生型旅游地产为重点，加快推进分时度假、度假点数制的法律和市场进程，有效解决旅游地产居高不下的空置率难题。