产业地产30强 | XOD+PPP：央企产城综合开发3.0探索样本
来源：微信
作者：
责任编辑：
2020-09-08
中交未来城作为中交城投正在探索的“城市综合开发3.0版”试验田，在“XOD+PPP”模式所作的一些思考和实践。
中交城投是央企中国交建旗下专门从事城市综合开发运营的投资平台，是2015年由中交南沙、中交南方、中交佛山三家公司合并重组而来，总部设立于广州。
成立5年来，中交城投在长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝经济圈、北部湾、山东等地的六个省共实施项目39个，合同总额超2500亿。截至2019年，实现总资产突破300亿元，营业收入110亿元，投资额125亿元，权益合同额365亿元，回款额113.6亿元。
2016年底，中交城投进入宁波奉化，拿下一个总规划面积17平方公里的城市转型示范区项目——中交未来城，按照“政府主导、企业主体、市场运作”的理念打造，核心启动区2000亩，合作期限20年，总投资额435亿元，合作内容包括区域整体开发策划、土地平整及相关工程建设投资、产业发展服务、城市运营服务、金融创新服务等，这是一个典型的打包式片区综合开发项目，同时也是中交城投目前规模最大、合作期限最长的项目。
2017-2020年，是中交未来城为自己定下的“三年打基础”阶段，除了把顶层设计打磨清晰、走通第一个商业模式小闭环以及把基本的城市开发运营架子搭好之外，也落地了一些二级产业载体，如占地138亩、总建面17万方的联东U谷•奉化产业园和自己跳进去打造的占地180亩、总建面21万方、自持70%的M0项目中交•壹里科创云廊等，现在还在推进安置房、邻里中心、九年一贯制学校等配套项目的开工建设。
中交•壹里科创云廊
联东U谷•奉化产业园
“这3年来我们一直思考，城市综合开发3.0模式是什么，我们始终认为是三位一体的：城市是实施的载体，要素整合是业务的核心，优质的服务是业务的归宿。”中交对火花S-Park表示。
所谓的3.0模式，其实是中交城投针对原来的1.0模式—土地一级开发中纯粹的工程建设主体、2.0模式—加上房地产开发的一二级联动基础上做出的模式升级，背后是越来越精细化的政策管控——在很多城市如果仅仅是干点工程的活儿就像直接让政府兜底支付或者以此圈掉最优质的土地资源，中央政策精神绝对过不去，地方政府领导也是谈都不会谈，即便是政治正确、资金强大、专业过硬的央企，原有模式也已经难以为继。
因此，中交城投必须走向政企合作升级版的全产业链、全周期服务，即目前合规、合法、合理的“四项服务、两项回款”的片区综合开发模式，真的把产城全方位服务结合起来讲故事，面对政府才有议价能力。
截至2020年上半年，中交未来城已经投入39亿元，并完成了多块工业用地、商业用地出让和产业发展服务费支付的第一个闭环，整个模式已经初步走通。
中交未来城启动区现状
可把这套模式总结为“XOD+PPP”模式——以功能设施引导空间开发（XOD，优质的教育、医疗、体育、基础设施、生态环境等公共性基础设施）为理念、以PPP为方法的城市空间开发新模式，核心在于聚焦城市空间开发和功能建设的资源优化配置。
这一探索也获得了发改委、浙江省、宁波市各级政府部门的认可与推广，宁波市政府在2019年10月还专门在官网发布《关于推广“XOD+PPP”城市空间开发新模式的建议》一文，根本性破解宁波传统PPP项目遇到的体制机制症结，应对今后在新城开发、旧城更新和大型公共场馆建设中的巨额资金投入和高水平建设运营需求。
事实上，中交未来城整个模式基本就是PPP的架子合同，这也跟中交自身央企比较通畅的资金渠道和身份属性有关，不需要像华夏幸福、宏泰发展这些民企一样迫切需要用PPP牌子作为“护身符”和核心融资砝码。但是这确实造成了中交未来城融资链条上的一些缺失，没有打通周期长、成本低、符合全流程属性的开发性PPP协议融资，这可能也是中交接下来需要去探索的。
我们曾经历过五矿营口产业新城的惨痛失败，在不断反思之下，相信产与城的自发生长规律必须得到遵循和因应，目前中交城投探索的3.0模式是对真正解决产城融合问题的一种道路探索，“产城的源头不是我们能规划和干预的，我认为我们所做的工作更多是修补性和填空性的，能够适当加速、合理推动，因此这是一个20年周期的事情，很幸运，奉化本地领导非常认可和支持。”
在宁波奉化做片区综合开发的优势也很明显，本地中小企业密集，民营经济繁荣，制造业底子很厚，但在城市与产业升级方面需要花大力气，这是一个非常适合资本和创新介入的底板洼地，如果打磨得当，提升的潜力非常大，也就有更多的增值收益可以分享。
中交未来城目前的想法就是主打长三角一体化这张牌，以“长三角科创远端响应基地”为定位，依靠上海的科创前台，贯穿本地的制造后台，自己提供的就是创新中台，承前启后，定下“科创金融+智能制造+医疗健康”三大主力产业集群，以“人产城境”齐同并进的打法，并植入城乡融合、文物保护、资源挖掘、城市治理等元素，形成奉化乃至整个宁波新的中央活力核。
为了达成这一定位，结合业务发展需要，中交未来城搭建的是三大运作体系、三级公司架构和六大板块协同，即投资合作体系+计量支付体系+风险监督体系的三大运作体系；一级开发+二级开发+三级运营的三级公司结构；价值策划、资源运作、资本运作、土地营销、城市运营、城市营造六大板块协同。
中交未来城整体投资建设运营模式是“1+N”，即一个顶端的投资平台，下面是N个专业化平台（包括工程建设、二级开发、科创服务、城市运营、产业投资基金——即将落地的中交宁波奉化产业发展私募股权投资基金等），这种比较综合的平台服务体系也是比较吸引当地政府的亮点。
这些目前都已经初步成型，与整个片区综合开发的模式运转、投融资与资源整合形成严密咬合，最终希望达成两个层面的闭环：
价值策划闭环——依托并挖掘整个城市与产业价值链，从价值定位、价值实现、价值提升等链条上自我不断增益，形成最终源源不断的闭环；
资本流动闭环——以资本为纽带，通过资本这个软性要素纽带，把所需要的资源要素进行串联，从投资、融资、管理、退出来实现“投融管退”的资本流动闭环，在这个规程中驱动整个项目的不断发展。
“我们这套模式其实更关注制造业升级换代、城市环境服务体系、产业源头培育这些要素，也做了一点商业模式和交易模型的探索，过程很艰难，需要政企的深度认知和高度协同，能否成功我不敢定论，复制就更不敢奢望了，但‘顶层设计+基层创新+经营性改革+阶段性攻坚’这套经验还是很宝贵的，也需要一个长期积累的过程。中国过去40年资源驱动型发展模式已经基本到头了，下一步必须走驱动创新型模式。”中交表示。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
免责声明
本网所发布部分内容系网络转载，转载内容均会注明出处，部分文章因转载众多，无法确认原作者的，仅标明转载来源，还望谅解，如有侵权，请联系我们删除。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------