2021做产业园，这5个创新方向必须了解
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2021-02-10
2021年初，最大的园区企业遭遇债务危机为行业发展敲响警钟。后疫情时代，产业园区外部环境不确定性显著增加，内部竞争也日趋激烈，效益取代规模成为行业焦点。
无论是痛定思痛还是未雨绸缪，要做产业园区的长期玩家，就要积极拥抱变化。幸运的是，一批先行者给园区发展蹚出一些成功经验，2021年我们应该学习哪些方面的创新？
在盈利模式创新方面，产业园区正在从过去主要依靠土地开发、房地产销售盈利模式转型升级为「房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资」平衡型盈利模式。 近几年，受到存量土地开发完毕、房地产行业周期变化、地方政府对「纯住宅」项目排斥等多重因素的影响，以房地产开发、销售为主的园区「1.0」盈利模式已经无法适应行业发展。叠加2020年新冠疫情这场「黑天鹅」事件的冲击，越来越多的产业园区玩家认识到，传统以房地产开发销售为主导的盈利模式已经无法支撑园区收入和利润的持续增长。
一批园区上市企业已经走在了盈利模式创新升级的的前列，虽然它们在发展初期同样主要依靠园区开发销售业务盈利，但是却提前预见了行业发展趋势，深耕运营服务，培育产业投资，在房地产销售业务之外找到了新的收入增长点。
在2020年初的新冠疫情中，张江高科、中电光谷等受到的波及和影响也较小，即使是在园区租售收入下降的同时，依然可以依靠产业服务、产业投资业务稳住利润基本盘。
例如转型为「科技投行」的张江高科，2020上半年由于为中小企业减免租金，园区开发租赁收入大幅减少，总体营业收入也下降39.78%，但是利润却不降反升，2020年上半年净利润增长231.98 %，主要就是因为实现10.95亿元的投资收益，较2019年同期增加 8403.91%，对张江高科的利润起到了「定海神针」的作用。
追随着产业园区头部上市企业创新升级的步伐，多家产业园区在2020年规划的新战略方向中提出从「重资产」向「轻重并举」或「轻资产」转型 。例如鸿坤产业集团提出2020年将重点推进「1:1」战略，即未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于租金之外的其他收入，寻求具有长期可持续性的盈利模式;联东集团提出未来将基于「跟随产业转移趋势执行轻重并举」的战略方向，以「物业租售+增值服务+税收减免」为主要盈利模式，在未来5年内转变为一个服务收入超过园区租售收入的纯服务公司。
在数字化创新方面，产业园区正在积极引入大数据、工业互联网等新型技术，提升产业园区内部经营管理效率，实现对园区内入驻企业的赋能发展。
2020年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》针对「加快数字化发展」作出全面部署，要求「推进数字产业化和产业数字化，推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群」，为产业园区创新发展和数字化转型提出了新的发展方向。预计“十四五” 期间，我国数字经济与实体经济的融合速度将进一步加快，而产业园区作为产业经济的重要载体以及区域经济的重要增长引擎，也必将顺应数字化转型发展的大趋势。
然而，数字化转型对于产业园区而言属于新兴领域，业内可供借鉴的成熟案例较少，不少园区仍处于观望阶段，也有部分园区已经先行一步开始自主探索。
具体来看，产业园区的数字化创新转型主要围绕两个大方向：
一是聚焦于园区自身的数字化创新，打造智慧园区，将各项新技术应用于园区基建升级、园区招商、运营服务等环节，以优化提升产业园区内部的经营管理效率。例如中关村信息谷通过建立数字化经营平台 ，实现对客户的接洽、签约、入驻、服务、退租，对所有资产设备的采购、运行、维修，以及设备能源的管理和优化，通过对这一系列经营活动进行数字化管理，大大提升了经营效率。另外对于园区招商，不但能通过信息系统对招商过程进行管理，还能够基于大数据分析，筛选出合适的目标对象，然后通过企业经营能力、区域布局能力、资金能力等多个维度来测评企业的价值，通过大数据招商最终选择较高价值和较低风险的招商目标。
二是积极利用各种信息技术搭建工业互联网平台、建立科研众创生态、建立产业大数据中心等等，实现对园区内的赋能发展。例如海尔卡奥斯为提出的「和头部企业共建，与中小企业共享」的平台共建共享模式，依托卡奥斯园区，帮助青岛的头部企业共同投资建设重点产业的工业互联网平台，借助平台帮助产业链上的大量中小企业实现数智化升级，进而推动全产业链企业的产品质量升级、生产 效率升级和市场竞争力升级。这些产业平台将能吸引更多产业链优质企业入驻园区，而企业在借助平台带来经营业绩的提升之后，也能够为园区当地提供更多的税收贡献，同时还将为园区带来房产租金之外的「工业互联网平台」的新租金收入。
在融资模式方面，产业园区融资模式日益多样化，2020年，越来越多的产业园区运营主体以「资产管理」为核心关注点，借助中国资本市场「注册制」、科创板、REITs等东风，采用升级版的资本运作模式，打通园区资产的「融-投-管-退」全周期通道。
产业园区本身作为资金密集型行业，是一个重经营、长周期的行业，融资能力不但是保证项目能否顺利开发的基础能力，更是后期运营能否持续投入的核心能力。过去产业园区开发建设更多依靠政府财政融资，然而近年来，产业园区融资渠道与方式更加多样化，由过去单一的政府财政融资模式转变为政府型投融资模式与多样化市场化投融资模式并存，包括政府基金、产业投资基金、发行企业债、资产证券化、园区公司上市等多种新型融资途径。
2020年，随着科创板、注册制等资本市场创新举措的深化落地，产业园区上市通道进一步开放，继中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易后，锦和商业、德必文化等行业新星也分别在2020年4月、9月成功上市。
此外，2020年亦有许多园区投资运营方与产业巨头跨界联合成立产业基金，促进产业投资的发展，扩大公司资产规模。例如，东湖高新与光大资本投资有限公司、光大浸辉投资管理(上海)有限公司共同出资设立总规模达24亿元的东湖光大产业投资基金，通过投资节能环保、新兴信息产业、生物医药产业、新能源、集成 电路、高端装备制造业和新材料等领域内的优质企业壮大企业产业投资业务。万科联合比亚迪设立基金，募集规模为11.01亿元，通过投资科技、物流等领域以提升其在物流地产领域的竞争力，同时将加速推进其「城乡建设及生活服务商」的建设。
在政策创新方面，产业园区从主要以土地、税收优惠政策吸引客户转变为依靠营商环境、产业发展、人才吸引、资本等关键政策实现「差异化、错位竞争」。
政策是产业招商的关键一环，也是目标企业关注的要素之一。过去，大多数园区主要以土地、税收优惠政策吸引客户，全国大多数园区在土地、税收政策上都大同小异，无法体现园区的差异化竞争能力，甚至导致园区陷入「拼价格」、「拼优惠」的恶性竞争之中。
但是近些年来，这些政策已经逐渐被国家严格限制，这就意味着产业园区未来如果想要吸引到更加优质的产业资源与龙头企业，除了在土地、税收等方面提供常规性的优惠政策外，更需要基于产业园区主导产业定位，在产业发展所需的关键资本、人才、产业要素等方面进行政策创新，打造产业园区的核心吸引力与竞争力。
在招商运营服务方面，多家产业园区结合自身资源禀赋创新发展飞地招商模式、产教融合运营服务模式，基于园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。
传统的坐地招商、政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。由于每个产业园区自身的资源禀赋、企业需求存在差异，要求园区的招商运营团队更加关注园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。
例如，南京江北新区为了解决集成电路产业人才紧缺的问题，联合企业、高校共同成立中国首家「芯片大学」——南京集成电路大学，采用「政产学研用」深化产教融合、多方协作的方式，围绕从理论学习向创新实践过渡的关键环节，全面升级集成电路人才培养，打造衔接高校和企业、推进产教融合的开放平台，支撑南京集成电路地标产业和江北新区芯片之城的人才需求，打造人才高地。
无论是痛定思痛还是未雨绸缪，要做产业园区的长期玩家，就要积极拥抱变化。幸运的是，一批先行者给园区发展蹚出一些成功经验，2021年我们应该学习哪些方面的创新？
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园区盈利模式创新
在盈利模式创新方面，产业园区正在从过去主要依靠土地开发、房地产销售盈利模式转型升级为「房地产销售+持有物业租赁+产业服务+产业投资」平衡型盈利模式。 近几年，受到存量土地开发完毕、房地产行业周期变化、地方政府对「纯住宅」项目排斥等多重因素的影响，以房地产开发、销售为主的园区「1.0」盈利模式已经无法适应行业发展。叠加2020年新冠疫情这场「黑天鹅」事件的冲击，越来越多的产业园区玩家认识到，传统以房地产开发销售为主导的盈利模式已经无法支撑园区收入和利润的持续增长。
一批园区上市企业已经走在了盈利模式创新升级的的前列，虽然它们在发展初期同样主要依靠园区开发销售业务盈利，但是却提前预见了行业发展趋势，深耕运营服务，培育产业投资，在房地产销售业务之外找到了新的收入增长点。
在2020年初的新冠疫情中，张江高科、中电光谷等受到的波及和影响也较小，即使是在园区租售收入下降的同时，依然可以依靠产业服务、产业投资业务稳住利润基本盘。
例如转型为「科技投行」的张江高科，2020上半年由于为中小企业减免租金，园区开发租赁收入大幅减少，总体营业收入也下降39.78%，但是利润却不降反升，2020年上半年净利润增长231.98 %，主要就是因为实现10.95亿元的投资收益，较2019年同期增加 8403.91%，对张江高科的利润起到了「定海神针」的作用。
追随着产业园区头部上市企业创新升级的步伐，多家产业园区在2020年规划的新战略方向中提出从「重资产」向「轻重并举」或「轻资产」转型 。例如鸿坤产业集团提出2020年将重点推进「1:1」战略，即未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于租金之外的其他收入，寻求具有长期可持续性的盈利模式;联东集团提出未来将基于「跟随产业转移趋势执行轻重并举」的战略方向，以「物业租售+增值服务+税收减免」为主要盈利模式，在未来5年内转变为一个服务收入超过园区租售收入的纯服务公司。
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园区数字化创新
在数字化创新方面，产业园区正在积极引入大数据、工业互联网等新型技术，提升产业园区内部经营管理效率，实现对园区内入驻企业的赋能发展。
2020年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》针对「加快数字化发展」作出全面部署，要求「推进数字产业化和产业数字化，推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群」，为产业园区创新发展和数字化转型提出了新的发展方向。预计“十四五” 期间，我国数字经济与实体经济的融合速度将进一步加快，而产业园区作为产业经济的重要载体以及区域经济的重要增长引擎，也必将顺应数字化转型发展的大趋势。
然而，数字化转型对于产业园区而言属于新兴领域，业内可供借鉴的成熟案例较少，不少园区仍处于观望阶段，也有部分园区已经先行一步开始自主探索。
具体来看，产业园区的数字化创新转型主要围绕两个大方向：
一是聚焦于园区自身的数字化创新，打造智慧园区，将各项新技术应用于园区基建升级、园区招商、运营服务等环节，以优化提升产业园区内部的经营管理效率。例如中关村信息谷通过建立数字化经营平台 ，实现对客户的接洽、签约、入驻、服务、退租，对所有资产设备的采购、运行、维修，以及设备能源的管理和优化，通过对这一系列经营活动进行数字化管理，大大提升了经营效率。另外对于园区招商，不但能通过信息系统对招商过程进行管理，还能够基于大数据分析，筛选出合适的目标对象，然后通过企业经营能力、区域布局能力、资金能力等多个维度来测评企业的价值，通过大数据招商最终选择较高价值和较低风险的招商目标。
二是积极利用各种信息技术搭建工业互联网平台、建立科研众创生态、建立产业大数据中心等等，实现对园区内的赋能发展。例如海尔卡奥斯为提出的「和头部企业共建，与中小企业共享」的平台共建共享模式，依托卡奥斯园区，帮助青岛的头部企业共同投资建设重点产业的工业互联网平台，借助平台帮助产业链上的大量中小企业实现数智化升级，进而推动全产业链企业的产品质量升级、生产 效率升级和市场竞争力升级。这些产业平台将能吸引更多产业链优质企业入驻园区，而企业在借助平台带来经营业绩的提升之后，也能够为园区当地提供更多的税收贡献，同时还将为园区带来房产租金之外的「工业互联网平台」的新租金收入。
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园区融资模式创新
在融资模式方面，产业园区融资模式日益多样化，2020年，越来越多的产业园区运营主体以「资产管理」为核心关注点，借助中国资本市场「注册制」、科创板、REITs等东风，采用升级版的资本运作模式，打通园区资产的「融-投-管-退」全周期通道。
产业园区本身作为资金密集型行业，是一个重经营、长周期的行业，融资能力不但是保证项目能否顺利开发的基础能力，更是后期运营能否持续投入的核心能力。过去产业园区开发建设更多依靠政府财政融资，然而近年来，产业园区融资渠道与方式更加多样化，由过去单一的政府财政融资模式转变为政府型投融资模式与多样化市场化投融资模式并存，包括政府基金、产业投资基金、发行企业债、资产证券化、园区公司上市等多种新型融资途径。
2020年，随着科创板、注册制等资本市场创新举措的深化落地，产业园区上市通道进一步开放，继中新集团正式在上海证券交易所主板挂牌交易后，锦和商业、德必文化等行业新星也分别在2020年4月、9月成功上市。
此外，2020年亦有许多园区投资运营方与产业巨头跨界联合成立产业基金，促进产业投资的发展，扩大公司资产规模。例如，东湖高新与光大资本投资有限公司、光大浸辉投资管理(上海)有限公司共同出资设立总规模达24亿元的东湖光大产业投资基金，通过投资节能环保、新兴信息产业、生物医药产业、新能源、集成 电路、高端装备制造业和新材料等领域内的优质企业壮大企业产业投资业务。万科联合比亚迪设立基金，募集规模为11.01亿元，通过投资科技、物流等领域以提升其在物流地产领域的竞争力，同时将加速推进其「城乡建设及生活服务商」的建设。
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园区政策创新
在政策创新方面，产业园区从主要以土地、税收优惠政策吸引客户转变为依靠营商环境、产业发展、人才吸引、资本等关键政策实现「差异化、错位竞争」。
政策是产业招商的关键一环，也是目标企业关注的要素之一。过去，大多数园区主要以土地、税收优惠政策吸引客户，全国大多数园区在土地、税收政策上都大同小异，无法体现园区的差异化竞争能力，甚至导致园区陷入「拼价格」、「拼优惠」的恶性竞争之中。
但是近些年来，这些政策已经逐渐被国家严格限制，这就意味着产业园区未来如果想要吸引到更加优质的产业资源与龙头企业，除了在土地、税收等方面提供常规性的优惠政策外，更需要基于产业园区主导产业定位，在产业发展所需的关键资本、人才、产业要素等方面进行政策创新，打造产业园区的核心吸引力与竞争力。
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园区招商运营创新
在招商运营服务方面，多家产业园区结合自身资源禀赋创新发展飞地招商模式、产教融合运营服务模式，基于园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。
传统的坐地招商、政策招商、基础物业服务等已经无法满足企业的需求，也无法增加产业园区的吸引力。由于每个产业园区自身的资源禀赋、企业需求存在差异，要求园区的招商运营团队更加关注园区主导产业的发展需求、企业的个性化需求，更有针对性地提供招商运营服务。
例如，南京江北新区为了解决集成电路产业人才紧缺的问题，联合企业、高校共同成立中国首家「芯片大学」——南京集成电路大学，采用「政产学研用」深化产教融合、多方协作的方式，围绕从理论学习向创新实践过渡的关键环节，全面升级集成电路人才培养，打造衔接高校和企业、推进产教融合的开放平台，支撑南京集成电路地标产业和江北新区芯片之城的人才需求，打造人才高地。
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