张宏伟：“农地入市”背后的产业地产机会
来源：观点地产网
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2013-01-21
深圳获国土部特批农村集体土地放开入市。1月18日，深圳市政府就此举行优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件新闻发布会。
其中，深圳原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。
深圳农村集体土地放开大量入市之后，未来深圳土地市场价格走势是否会因此而走低呢?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策的出台往往会促使资源向这些区域进一步集中，这就导致市场对于土地资源需求的增加。很简单，按照道理来讲谁也不会在价值相对较低的时候出手，也就是说，市场要获得土地资源，就要以相对比较高的价格才能获得，因此，这个时候不会因为农地入市土地市场整体供应增加了，土地市场会降价，反而，会因为短期内的政策刺激效应与农地短期内不会大规模入市而导致价格进一步上涨。
那么，根据深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，深圳农村集体土地放开入市之后，对于产业地产、工业地产来讲面临哪些机会?
其中，最重要的还是要看供地模式与政策上有哪些倾斜，我们看到，政府在解读文件时的第一个关键词就是“差别化”，指的是就差别化供地、差别化地价、差别化管理模式。这个“差别化”的工作思路是，“有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置。”对于战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，体现“扶”和“保”。
而在之前，国土资源部日前发布《国家级开发区土地集约利用评价情况(2012年度)》，对341个国家级开发区的土地利用状况开展了第三轮开发区土地集约利用评价工作。
国土资源部要求编制开发区土地节约集约利用专项规划，细化各类用地节约集约利用要求，引导产业用地紧凑布局、集约发展。同时，也提出支持战略性新兴产业发展，研究制定差别化政策。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国土资源部研究制定差别化地价、供地政策，深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等的出台，从土地资源上支持战略性新兴产业发展， 对于我们国家加快转变经济发展方式，促进资源节约，继续大幅降低土地消耗强度具有一定的市场引导作用。在未来，战略性新兴产业相关产业园区地产的选址、开发、运营将成为市场热点。
从产业发展角度而言，政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。
与此同时，十八大报告也提出，要推进经济结构战略调整，必须以改善需求结构，优化产业结构、促进区域协调发展……继续实施区域发展总体战略，科学规划城市群规划和布局……吸纳就业、人口聚焦功能，推动城乡发展一体化。
不久前，国家发展改革委发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，《规划》明确了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车7大领域的重点发展方向，制定了产业发展路线图，提出了各领域发展的标志性目标。战略性新兴产业在2010年占我们GDP的比重大约只有3.8%。现在提出了通过“十二五”发展可持续发展的架构基本建成，达到占GDP8%左右的目标。
同样，日前，《物联网“十二五”发展规划》(简称《规划》)正式发布，提出要重点培育10个产业集群和100个骨干企业，预示着物联网产业将迎来新一轮投资潮。
这些国家战略性新兴产业发展规划的出台，使这些战略性新兴产业的集群发展迎来新的发展时机，也势必会推动整个国家的产业结构战略性升级。从世界战略性新兴产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，战略性高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来战略性新兴产业园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜。
国家战略性新兴产业的产业集群形成，势必会形成一批以这些战略性新兴产业为主导的产业园区，因此，从这个角度来讲，战略性新兴产业的集聚势必也会带动战略性新兴产业园区地产的选址、开发、运营。
从土地政策角度来讲，国土资源部要求编制开发区土地节约集约利用专项规划，细化各类用地 节约集约利用要求，引导产业用地紧凑布局、集约发展。同时，支持战略性新兴产业发展，研究制定差别化政策。从土地资源上支持战略性新兴产业园区、产业地产的发展，这对于我们国家以此为基础平台发展战略新兴产业，加快转变经济发展方式，促进资源节约，继续大幅降低土地消耗强度具有一定的市场引导作用。而深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等的出台，则在地方性政策执行细则上走在了全国的前列，深圳则有可能成为全国率先享受到国土部等相关部门战略新兴产业用地优惠政策的城市。
但是，以光伏产业为例，现实中我们必须面对的是我国光伏产业也集体陷入了困境。这也是我国整个战略新兴产业现状的真实写照。如在聚集了40多家光伏企业的浙江省开化县，曾经风光一时的光伏工业园，如今已是空城一座。
尽管在光伏市场一片萧条之际，全球最大的民营清洁能源企业汉能控股集团却张开收购大网，完成对美国太阳能技术公司Miasole的收购，以示对于这些战略新兴产业的看好。国土资源部也在研究制定差别化地价、供地政策，深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等已经出台，但是，这并不意味着光伏产业马上就可以进入春天，光伏工业园等新兴产业路子还很漫长。
从光伏产业园上演“空城”计的背景及原因来看，光伏产业园上演“空城”计，冰冻三尺非一日之寒。
那么，光伏产业园上演“空城”计，对于我们有哪些启示呢?且看以下三方面分析。
首先，我们来看第一点值得我们思考的，那就是光伏产业不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的问题。
当前，我们看到，一方面，由于接连遭遇欧美反倾销调查和全行业的产能严重过剩，上至无锡尚德、江西赛维这样的行业龙头，下到所有相关配套企业，整个光伏产业无一幸免。另一方面，“十二五”期间，我国将完善光伏发电补贴政策，支持分布式光伏发电的应用，促进农村可再生能源利用，到2015年，在全国建设200个绿色能源示范县。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从问题发展的实质角度来看，光伏产业的布局和发展不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协 调，同时，把握好光伏产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。
而现实当中我们看到，当光伏产业产能严重过剩，市场需求不足的市场背景下，政策层面仍然给予资金扶植，甚至还有大规模的振兴发展规划，这不仅这业内外人士有些担忧。
这个担忧不是没有道理，因为很简单，当前光伏产业产能严重过剩，市场没有那么多的产业投资的资金需求，那么这些资金势必会闲置在企业或者银行账户上睡大觉，这不仅仅造成资金资源的浪费，也有可能导致后续重复建设，或这些资金作为游资投资到房地产或其他领域，引起其他市场波动。
第二方面，从房地产市场开发角度来看，光伏产业园上演“空城”计，和多数具有光伏产业的集团公司的房地产开发背景和“拿地模式”有一定的关系。
据笔者了解，通过传统招拍挂方式在土地市场获得土地资源成本是越来越高的，而通过光伏产业园区概念的打造发展产业地产，以此作为开发商的“拿地模式”已经司空见惯。这样操作最大的好处就是，开发商可以通过低价的土地资源，从而在未来房地产市场开发当中可以获得更大的土地溢价收益，而概念中的光伏产业园区实际上只不过是其整个项目的一小部分，其经营的好与坏对于整个项目影响并不是很大。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于开发商来讲，开发企业可以通过房地产的开发与销售回笼资金，并且还可以有适当盈利，而对于光伏产业园区遇到时下遭遇，其实，对于开发商来讲不会有太多的损失，因为光伏产业园区固定资产还在，并没有贬值。但是，对于光伏产业相关企业来讲，则会受到产能过剩，成本走高等行业发展困境的困局。这或许是当前光伏产业园上演“空城”计的原因之一。
因此，总的来看，尽管国家发展改革委发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，国土资源部也研究制定差别化地价、供地政策，从土地资源上支持战略性新兴产业发展，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业园区的发展将迎来新的时机。但是，战略性新兴产业园区蓄势待发的背后还面临产业产能过剩、研发能力、技术水平、知识产权保护、品牌认知度等诸多方 面还存在不少问题，以新兴产业为产业基础开发产业园区地产虽然长期对于经济转型、企业战略转型都具有积极意义，但是短期内这些问题如何解决，如何平衡短期内问题与长期受益的资金投入的之间关系，成为蓄势进军战略新兴产业园区地产这个领域的企业必须考虑的问题。
其中，深圳原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。
深圳农村集体土地放开大量入市之后，未来深圳土地市场价格走势是否会因此而走低呢?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，政策的出台往往会促使资源向这些区域进一步集中，这就导致市场对于土地资源需求的增加。很简单，按照道理来讲谁也不会在价值相对较低的时候出手，也就是说，市场要获得土地资源，就要以相对比较高的价格才能获得，因此，这个时候不会因为农地入市土地市场整体供应增加了，土地市场会降价，反而，会因为短期内的政策刺激效应与农地短期内不会大规模入市而导致价格进一步上涨。
那么，根据深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，深圳农村集体土地放开入市之后，对于产业地产、工业地产来讲面临哪些机会?
其中，最重要的还是要看供地模式与政策上有哪些倾斜，我们看到，政府在解读文件时的第一个关键词就是“差别化”，指的是就差别化供地、差别化地价、差别化管理模式。这个“差别化”的工作思路是，“有扶有控、有保有压，以结构性、差别化的土地供给，引导空间资源向产业转型升级的重点方向、重点领域、重点行业和重点企业配置。”对于战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套用房、土地供应等方面，体现“扶”和“保”。
而在之前，国土资源部日前发布《国家级开发区土地集约利用评价情况(2012年度)》，对341个国家级开发区的土地利用状况开展了第三轮开发区土地集约利用评价工作。
国土资源部要求编制开发区土地节约集约利用专项规划，细化各类用地节约集约利用要求，引导产业用地紧凑布局、集约发展。同时，也提出支持战略性新兴产业发展，研究制定差别化政策。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，国土资源部研究制定差别化地价、供地政策，深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等的出台，从土地资源上支持战略性新兴产业发展， 对于我们国家加快转变经济发展方式，促进资源节约，继续大幅降低土地消耗强度具有一定的市场引导作用。在未来，战略性新兴产业相关产业园区地产的选址、开发、运营将成为市场热点。
从产业发展角度而言，政策层面正在从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。
与此同时，十八大报告也提出，要推进经济结构战略调整，必须以改善需求结构，优化产业结构、促进区域协调发展……继续实施区域发展总体战略，科学规划城市群规划和布局……吸纳就业、人口聚焦功能，推动城乡发展一体化。
不久前，国家发展改革委发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，《规划》明确了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车7大领域的重点发展方向，制定了产业发展路线图，提出了各领域发展的标志性目标。战略性新兴产业在2010年占我们GDP的比重大约只有3.8%。现在提出了通过“十二五”发展可持续发展的架构基本建成，达到占GDP8%左右的目标。
同样，日前，《物联网“十二五”发展规划》(简称《规划》)正式发布，提出要重点培育10个产业集群和100个骨干企业，预示着物联网产业将迎来新一轮投资潮。
这些国家战略性新兴产业发展规划的出台，使这些战略性新兴产业的集群发展迎来新的发展时机，也势必会推动整个国家的产业结构战略性升级。从世界战略性新兴产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，战略性高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来战略性新兴产业园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜。
国家战略性新兴产业的产业集群形成，势必会形成一批以这些战略性新兴产业为主导的产业园区，因此，从这个角度来讲，战略性新兴产业的集聚势必也会带动战略性新兴产业园区地产的选址、开发、运营。
从土地政策角度来讲，国土资源部要求编制开发区土地节约集约利用专项规划，细化各类用地 节约集约利用要求，引导产业用地紧凑布局、集约发展。同时，支持战略性新兴产业发展，研究制定差别化政策。从土地资源上支持战略性新兴产业园区、产业地产的发展，这对于我们国家以此为基础平台发展战略新兴产业，加快转变经济发展方式，促进资源节约，继续大幅降低土地消耗强度具有一定的市场引导作用。而深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等的出台，则在地方性政策执行细则上走在了全国的前列，深圳则有可能成为全国率先享受到国土部等相关部门战略新兴产业用地优惠政策的城市。
但是，以光伏产业为例，现实中我们必须面对的是我国光伏产业也集体陷入了困境。这也是我国整个战略新兴产业现状的真实写照。如在聚集了40多家光伏企业的浙江省开化县，曾经风光一时的光伏工业园，如今已是空城一座。
尽管在光伏市场一片萧条之际，全球最大的民营清洁能源企业汉能控股集团却张开收购大网，完成对美国太阳能技术公司Miasole的收购，以示对于这些战略新兴产业的看好。国土资源部也在研究制定差别化地价、供地政策，深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件等已经出台，但是，这并不意味着光伏产业马上就可以进入春天，光伏工业园等新兴产业路子还很漫长。
从光伏产业园上演“空城”计的背景及原因来看，光伏产业园上演“空城”计，冰冻三尺非一日之寒。
那么，光伏产业园上演“空城”计，对于我们有哪些启示呢?且看以下三方面分析。
首先，我们来看第一点值得我们思考的，那就是光伏产业不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的问题。
当前，我们看到，一方面，由于接连遭遇欧美反倾销调查和全行业的产能严重过剩，上至无锡尚德、江西赛维这样的行业龙头，下到所有相关配套企业，整个光伏产业无一幸免。另一方面，“十二五”期间，我国将完善光伏发电补贴政策，支持分布式光伏发电的应用，促进农村可再生能源利用，到2015年，在全国建设200个绿色能源示范县。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从问题发展的实质角度来看，光伏产业的布局和发展不是靠补贴政策和新兴产业振兴计划挣够解决的，而应该和当地产业发展规划和实际的市场需求相协 调，同时，把握好光伏产业的发展规模和速度，鼓励以企业为主的自住创新，开展相对自由的市场竞争。
而现实当中我们看到，当光伏产业产能严重过剩，市场需求不足的市场背景下，政策层面仍然给予资金扶植，甚至还有大规模的振兴发展规划，这不仅这业内外人士有些担忧。
这个担忧不是没有道理，因为很简单，当前光伏产业产能严重过剩，市场没有那么多的产业投资的资金需求，那么这些资金势必会闲置在企业或者银行账户上睡大觉，这不仅仅造成资金资源的浪费，也有可能导致后续重复建设，或这些资金作为游资投资到房地产或其他领域，引起其他市场波动。
第二方面，从房地产市场开发角度来看，光伏产业园上演“空城”计，和多数具有光伏产业的集团公司的房地产开发背景和“拿地模式”有一定的关系。
据笔者了解，通过传统招拍挂方式在土地市场获得土地资源成本是越来越高的，而通过光伏产业园区概念的打造发展产业地产，以此作为开发商的“拿地模式”已经司空见惯。这样操作最大的好处就是，开发商可以通过低价的土地资源，从而在未来房地产市场开发当中可以获得更大的土地溢价收益，而概念中的光伏产业园区实际上只不过是其整个项目的一小部分，其经营的好与坏对于整个项目影响并不是很大。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于开发商来讲，开发企业可以通过房地产的开发与销售回笼资金，并且还可以有适当盈利，而对于光伏产业园区遇到时下遭遇，其实，对于开发商来讲不会有太多的损失，因为光伏产业园区固定资产还在，并没有贬值。但是，对于光伏产业相关企业来讲，则会受到产能过剩，成本走高等行业发展困境的困局。这或许是当前光伏产业园上演“空城”计的原因之一。
因此，总的来看，尽管国家发展改革委发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，国土资源部也研究制定差别化地价、供地政策，从土地资源上支持战略性新兴产业发展，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业园区的发展将迎来新的时机。但是，战略性新兴产业园区蓄势待发的背后还面临产业产能过剩、研发能力、技术水平、知识产权保护、品牌认知度等诸多方 面还存在不少问题，以新兴产业为产业基础开发产业园区地产虽然长期对于经济转型、企业战略转型都具有积极意义，但是短期内这些问题如何解决，如何平衡短期内问题与长期受益的资金投入的之间关系，成为蓄势进军战略新兴产业园区地产这个领域的企业必须考虑的问题。