鄂丽华：融资渠道匮乏困扰商业地产发展
2002年以来，许多房地产开发商纷纷从住宅开发转为大规模的商业开发，引发了一场商业地产投资高潮，在住宅开发领域挖的第一桶金的开发商，其角色也相继发生一次转变：从单一的住宅开发转型综合性开发企业。其中的翘楚，当属以万达集团、中粮集团、SOHO中国、宝龙地产为代表的大型房地产开发企业，后期之秀富力地产，阳光股份，世茂地产，万通地产也纷纷进入。
虽然商业地产开发，长期投资收益大，但是短期投资风险也大，尤其是对于房地产企业现金流要求很高，以大连万达为例，其综合体开发，不仅要做到持有部分与散售型部分一个平衡，更要能够获得快速稳定的现金流，维持企业持续开发能力，做到长期收益与短期收益的相对平衡。一个商业地产项目成败，很大程度上在于公司是否有足够的现金流，所以目前融资难是商业地产开发商面临的普遍难题。
融资渠道匮乏，困扰商业地产企业的发展。
困扰商业地产开发商的最大问题是融资渠道匮乏，目前，商业地产开发企业主要的融资渠道主要有以下几种：银行信贷、利用外资、资本市场融资等传统的融资渠道，REITS、产业投资基金、资产抵押证券等融资方式也成为未来具有较大发展潜力的融资方式。
由于当前我国房地产市场融资市场不健全，形成了以银行信贷为主导的单一融资格局，银行信贷资金仍然是商业地产开发的主要来源；但是资本市场融资、房地产信托和利用外资，也逐渐成为除银行信贷以外的重要融资来源。从长期看来，我国商业地产实际投融资渠道单一的局面，将迫使商业地产进行不断的金融创新，以商业地产外来成长性，换来今天的现金流，将形成以银行信贷为主，利用外资、资本市场融资、REITS、产业投资基金、资产抵押证券等融资方式为辅的多元化融资体系。
REITS具有较大的发展前景
根据我司对于商业地产融资的研究，我们认为：商业地产开发企业上市与REITS具有较大的发展潜力，其中REITS能够为商业地产开发企业，提供较好的退出机制，解决目前商业地产开发企业，把大部分商业项目散售给广大小业主，导致商业项目在未来经营陷入困境，造成资源浪费的状况。REITS是一种资产证券化产品，通过发行基金单位，集合公众投资资金，由专门机构进行管理，通过多元化投资，选择不同地区，不同类型的房地产项目进行投资，以获得稳定收益。一般的REITS均为上市，并能通过证券交易所进行交易；非上市的REITS，可以通过定期赎回及认购设置以保证其流通性。所以REITS具有投资回报稳定、安全、风险较小，高流通性的特点，相信在未来将成为受欢迎的投资方式。
目前，制约REITS发展的最大瓶颈是政府相关法律法规的缺失，在实力较小的投资者与商业地产项目之间，缺少一个对接的平台。一方面中小投资者苦于资金没有可投资项目，一方面开发商缺少开发资金，供需两边都有需求，但是由于缺乏对接平台，两者很难进行合作开发。
二是REITS相关人才的匮乏，由于商业地产在中国兴起，不到10年的时间，大部分的开发商还处于学习阶段，只有较少的开发商具有把房产与商业进行良好嫁接的能力，而REITS对于人才的需求将要比商业地产开发更要苛刻全面，REITS人才不仅要懂地产开发，商业管理，更要懂资本运作，目前由于人才匮乏，REITS处于摸索状况。
商业地产投资的风险规避
我们通过专业商业地产市场研究，认为随着中国商业地产开发商实力不断雄厚，并参照国际上商业地产成熟国家的发展规律，未来中国商业地产未来发展趋势将以长期持有型商业为主，散售型商业的发展空间将越来越小。商业地产开发商通过整合市场的专业商业地产资源，凭借后期成功的运营，以获得商业项目稳定租金收益及资本溢价，商业地产开发商将变成全能选手，懂地产开发，更要懂商业运营。商业地产开发商将凭借稳定成熟的商业模式，进行全国范围的持续快速扩张，商业地产格局将要形成寡头垄断的局面，大批的小开发商将要被淘汰出局，但是针对目前以SOHO中国代表的散售型商业地产开发，我们认为投资者应该谨慎投资，通过科学的分析，规避商业地产投资的风险。我们认为应该通过以下几种方式减少投资风险：
(1) 商业项目选址必须具有较大的人流支撑
商业项目周边必须具有较大的人流，只有项目具有了充沛的人流，才能是项目能够持续稳定的获得收益。近来，SOHO中国的两个项目—SOHO尚都与朝外SOHO，就因选址的失误，导致两个项目经营惨淡，并引起广大业主的不满。
(2)项目拥有较好可达性。
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。
(3) 合理的业态规划
鲜明的主题概念，实力强劲的主力店，都是一个商业项目能否存活的保证，低端业态的大杂烩，商家难以形成合力，是很难吸引消费者前来消费。
(4)合理的建筑设计
按照商业规律，商业物业的价值会随着楼层的变化而变化，1层以上价值是呈现几何数递减，一般的，商业街三层的商业价值就已经很低了，若不能发挥办公和居住功能，空置率相当高。如果一个散售型的项目达到了四层以上，存活系数几乎为零。我们建议目前在SOHO项目上投资失败的投资客把无法出租的商铺作为办公用途，进行出租，避免更多的经济损失。