模式创新盘点：国内产城模式创新盘点与思考

G+B合作模式

国资、民营企业合作方式主要分为三种：第一种是公司层面合作入股。例如中国电子入股光谷联合重组的中电光谷、启迪控股与协信集团合作成立启迪协信均属于此种方式。合作原因主要基于民营企业诉求：民营企业进军产业地产领域，需面对产业地产投资回报率低、周期长、民资企业融资成本过高等弊端，与国企合作可有效缓解困境：一是可利用国资背景优势利于在政府端达成项目合作，此外，在面对一些项目难题时也较容易利用国资背景淌过去。二是获取产业资源支撑。民营企业在合作选择上，往往会选择例如启迪控股集团一样拥有一定产业资源的国资企业，利用其产业资源，能够为项目在后端的建设及运营过程中予以支撑。

第二种是项目层面合作，例如中新集团与宏泰发展合作共建苏银工业园区。项目层面合作原因主要是受近年来，地方政府债务高筑，甚至出现部分省市级融资平台违约现象影响。所以在地方政府去杠杆的影响以及严监管、紧信用的大环境下，2018年上半年，我国地方债数量及规模出现明显下滑，受制于此，中央从2017年下半年贯穿了整个2018年最核心要务之一便是控制地方债务，导致各地政府资金匮乏。此外，国家强管控下，城投公司融资受限，但仍需园区开发，所以很多有开发需求的地区必然转向与民企合作，于是在政府的支持下，产生国有企业和民营企业合作，共同开发产业园区模式。主要包括新项目建设以及旧项目改造两种形式。

第三种是子项目合作方式，代表案例是山东省新旧动能转换时期，政府与民营企业合作包括绿城台依湖酒庄酒产业小镇在内的一系列项目。主要合作方式即是国家为促进当地的新旧动能转换，圈定大片区，并落地一定数量的项目，当地政府便会需求合适的民营企业合作，共同对项目进行开发。

案例1：中新苏银工业园区—中新集团和宏泰发展合作共建

2018年，中新集团与宏泰发展合作共建苏银工业园区。中新集团作为一家传统的国有企业，拥有着一定的产业资源以及土地资源获取能力；宏泰发展集团作为一家典型的产业地产运营商，有着较强的资金能力、开发运营管理能力以及成熟的强激励机制，效率较高。双方有效发挥各自优势并予以协同，合作共建园区。目前中新苏银工业园区项目已于2018年11月18日正式开园，规划面积53平方公里，投资总额达209.95亿元。

案例2：山东省新旧动能转换推动下的产业相关项目

山东新旧动能转换的背景主要是山东省在发展的过程中逐步面临质量效益不够优、产业结构偏重、新经济投入不足，创新能力亟待提升、资源环境约束不断趋紧、资源环境承载力接近上限等难题。这些因素很大程度拖累山东进一步发展，促使山东省开始进行新旧动能转化。在这样的背景下，政府开始与威高集团、绿城、保利集团、颐高等民企合作，共建包括威高集团生物科技产业园项目、绿城台依湖酒庄酒产业小镇项目、保利集团牡丹休闲产业综合体项目、颐高新经济产业发展一系列产业项目。其中台依湖酒庄酒产业小镇项目由绿城集团与台依湖集团、乳山市政府签订合作协议，共同开发建设。项目总规划12万亩，拟建设1000座酒庄，并依托葡萄酒为核心产业，打造集种植、生产、研发、葡萄酒培训等功能完整的制造业产业链，同时拉动电子商务、文化以及旅游等相关产业的发展。

轻资产切入
输出获取重资产收益

 
轻资产切入模式是指首先通过轻资产介入，盘活行业存量，促使项目快速落地，然后依托自身对特定产业资源的掌握与理解做专产业服务，最后对重资产开发企业进行输出，谋求重资产收益分享。轻资产切入模式出现的主要原因便是随着园区的发展，前端物业开发和销售的利润空间逐渐缩窄，而后端通过园区运营、管理，招商及产业服务获取的收益提升趋势明显。典型企业代表如绿城、中电光谷、中城新产业集团等，均把集团轻资产板块独立出来进行菜单式服务，例如绿城旗下成立独立轻资产板块-绿城科技发展，并基于较强的园区物业管理和服务能力，代管着包括杭州云栖小镇在内的一系列产业项目。

代表案例：中城新集团-致力于帮企业做生意的第三方运营商

中城新产业成立于2015年，公司战略定位为产业地产第三方运营商。在园区运营逻辑上，中城新集团基于自身对产业的深刻理解，明确园区产业链上每个中小企业的需求，并运用自身专业资源针对性解决企业客户的需求痛点。在具体的项目合作开发模式上，共分为三种。

一是拿股权模式。代表案例如潼湖科技小镇，项目由碧桂园集团以及中城新产业集团合作开发建设。在具体的项目分工上，中城新产业控股主要负责产业的规划和运营，而碧桂园负责开发和建设住宅、商服等生活配套。

第二种是合股模式。代表案例如南京中钢新材料先进加速器项目，由中城新产业与中钢一起成立合资公司，共同开发建设项目，共享开发收益。

第三种是轻资产代管模式，也是目前中城新产业大部分项目采取的形式。主要通过comp@ss平台作为第三方运营商提供园区服务。其中comp@ss平台是中城新产业为园区打造的企业转型创新平台，在资金、技术、人才、市场等各个方面给客户提供资源和帮助。

 

聚焦五大制度创新

获取创新红利

创新的本质是制度创新，在改革开放的推进下，园区从早期的经济特区到经开区、开发区再到现在细分多类的产业园区无一不是基于大量制度改革创新下做出的。当下，伴随着可承接制度红利的区域逐渐减少，未来园区发展的关键是要选择合适的区域去承接新一轮的制度创新。毫无疑问，这些区域多集中在北上广深、海南等改革开放的排头兵城市。

 而这些区域园区未来的发展可承接的制度创新的着力点便是依托互联网技术，聚焦生产与服务制度、国际贸易机制、数字贸易制度、关税机制、管理机制五大制度创新区域。其中，生产与服务制度创新聚焦全球产业链、供应链、价值链的发展，要求把国际投资、服务贸易、劳工和技术标准等生产制度与服务制度等都要接轨全球；国际贸易机制创新是指国际贸易的重心从最终品贸易转移到中间品贸易，降低通关与物流费用，建立“快捷、高效、透明”的国际贸易制度；数字贸易制度创新，主要指建立数字贸易制度，推动大数据、云计算等数字产业发展，提升智慧城市、智能制造2025等方面的发展；关税机制创新要求创建低税率、零壁垒贸易关税制度，开放离岸账户，建立离岸结算中心，促使跨国公司的离岸结算回流；管理机制创新聚焦于应用互联网技术，顺应战略性制造业、服务业和互联网+产业发展趋势，抓住产业发展新机遇，建立智能化园区管理制度。

代表案例：海南自贸区

2018年4月，中央《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》发布，明确指出建设中国（海南）自由贸易试验区，实施范围为海南全岛。就此，海南自贸区也成为了中国设立的第14个自贸园区。所有的制度开放都需要在指定的区域进行，之所以选择海南进行自贸区建设意在依托于海南省区位优势，地处南海之滨，扼守连接太平洋与印度洋之要冲，且与东南亚诸多新兴国家地缘相近、人文相通，可以将海南自贸区打造成专注于沿海区域的国际性的贸易输出点，使之成为我国和开展南海区域经济合作的重要平台，再依托于整个中国的经济，扩大在东南亚经贸上的影响力。最终再依靠海南自贸区积累的项目经验，打造标签项目，为全国布局积累经验。

服务与域概念-

MDVP发展模型

 

当下，多数产业地产商的发展普遍面临着内部资源无法调动的难题，核心在于无法实现内部产业的盈利。而构建域生态则可以服务于集团的内部产业，通过产地直送、降低成本、消费者精准获取等要素打通分销渠道，实现内部联动。最终构建域生态的目标便是实现在MDVP模型下，通过物流以及信息流的反馈，使得商业综合体、工业园区、生产基地、人居生活等要素能够形成相互贯通，多元化融合发展的局面，将产品与服务输出至商业综合体，实现价值增益，最终达到资源配置效率的最优。

新基建-

改变传统园区

产业集聚逻辑

对于产业园区来讲，5G等一些新基建的持续发展可能会彻底打破产业园区发展下产业集聚的概念，例如当下出现的接近新基建网上园区的阿里巴巴“创客+”，以及腾讯的“众创空间”，能够应有互联网前沿的先进技术，为园区企业提供线上服务，解决线下空间难题。现在新基建的发展还处于初期，更多还只是集中在共享办公领域。一旦新基建模式成熟应用于园区，所有的园区运营均可在互联网虚拟空间执行，那线下通过产业集聚，以实现产业互补、人才流动、企业业务沟通等优势将被削弱。如同互联网电商的出现就根本逆转了商业综合体里面线下购物的逻辑，新基建的成熟发展很有可能打破传统产业园区产业集聚的根本逻辑，并重新定义园区的发展。

以汽车产业为例，新基建形成后，未来以汽车为主体的工业园区产业聚集的逻辑或将发生改变。目前汽车产业园的发展仍遵循产业集聚的逻辑，因为汽车产业链很长，从螺丝钉到车门再到整车组装，产业链上下游的企业必须要聚集在一起，否则很难进行匹配。而未来如果新基金足够成熟应用到汽车产业领域，汽车各个环节的建造组装可以用5G甚至VR等一些高级虚拟技术完成线上适配，那便可以打破汽车领域的一二线产业链集聚现象。未来汽车产业的发展可能出现：一二线城市多以整车组装设计等汽车高技术环节领域，需要一二线城市更多的技术型人才。而像车门等汽车零部件制造则会转移到三四线人力、租金等成本更低的地方。和汽车产业类似，在新基建的作用下，未来可能一二线更多集中产业链核心的智慧型产业，产业链上的其他产业输送到成本更低的三四线，一二线城市的工业空置率可能也会就此升高，根本改变传统产业园区发展的逻辑。

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