中国物流产业园开发运营发展研究

　　一、物流企业，雨后春笋势不可挡
　　我国17000多家仓储物流企业，前60家的市场份额仅为6%，说明物流业市场相对分散，这也是行业发展处于初期阶段的显著特点。除市场分散以外，“服务水平相对较低”、“营运成本高”、“定价能力弱”等显著特点，也都说明我国物流业发展仍处于襁褓期。
　　中国老百姓的网络消费能力很强，但世界上最大的电商仍然在美国。造成这种现象的原因不是由于中国电子商务不发达，而是物流行业发展相对滞后。
　　目前电子商务的迅猛发展刺激着物流行业的发展。并且经济及世界产业发展的大趋势为我国物流业的发展提供了诸多机遇。
　　例如，区域经济发展的不平衡，让生产地与消费低距离越来越远，从而产生了第三方物流发展的需要；刺激消费的政策及进口需求的扩大为第三方物流提供了市场；城市化的深入及基础设施建设的提升为物流成本的降低提供了更多可能。

　　二、物流地产，高速发展的背后是什么？
　　目前我国物流地产供需缺口巨大，中国人均仓储面积仅为美国的1/12，租金也连续18个季度上涨，投资回报率已超过商业地产；但国内大部分市场份额被外资抢占，其中物流巨头普洛斯近年在利润率、回报率、物业投资收益等方面逐渐体现出对开发商的优势，可以说：国内物流地产投资机会已来临。
　　据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国目前各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家！

　　1、物流园的高速发展，驱动力在哪里？
　　（1）电商时代全面崛起
　　2009-2013年，中国线上零售总额的复合增长率为63%。2013年，国内线上零售总额达到1.85万亿元，高基数的背景下仍实现42%的增长率；网购规模已占社会消费品零售总额8%，同比上升1.7个百分点。
　　（2）产业转移加速进行
　　随着我国经济结构与产业结构调整推进，东部沿海地区产业向中西部地区转移步伐加快。2004-2014年全国中西部地区固定资产投资额占比从44%提升至53%，中部与西部地区的投资增速持续高于东部地区。2010年国务院发布《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》，进一步在政策层面支持产业转移。东部制造业向中西部的转移大潮也催生了大量工业仓储需求。
　　（3）物流行业政策逐渐落地
　　自2011年国务院颁布物流“国九条”(《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》)以来，促进物流业发展的政策和规划相继出台。2014年6月，李克强总理主持国务院会议通过《物流业发展中长期规划》，确定了农产品物流、制造业物流与供应链管理等12项重点工程，提出到2020年基本建立现代物流服务体系。
　　（4）仓储业投资规模持续扩大
　　由于物流业需求持续高速增长，上游仓储业的投资规模不断攀升。2013年，国内仓储业的固定资产投资总额为4,201亿元，占比全国固定资产总额0.96%，同比提升0.1个百分点；2014年1-7月，仓储业累计投资额已实现2,598亿元，占比提升至1%。
　　2、物流园的发展，将经历哪些阶段？
　　进入21世纪，园区物流企业发展阶段可以分为“三段论”（三个黄金十年），第一个十年即2001年-2010年以单个物流企业自已投资与自已经营为主，第二个十年即2011年-2020年以多个物流企业合资与合作经营为主，第三个十年即2021-2030年以少数物流龙头品牌企业连锁复制为主。

　　三、国内目前大型物流企业有哪些，他们的发展状况如何？
　　2014年，8家物流企业进入中国500强企业榜单：中国邮政营，排行28位；中铁物资，排行91位；中远集团，排行92位；中外运长航，排行140位；中海集团，排行184位；玖隆钢铁物流，排行187位；河北物流产业集团，排行210位；中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司，排行211位。
　　1、顺丰服务范围进一步扩大
　　据悉，2014年以来，顺丰服务范围已新增352个县区。公告显示，新增的服务区域包括云南省普洱市景东彝族自治县、贵州省遵义市赤水市、青海省海东市互助土族自治县、陕西省安康市平利县、四川省雅安市芦山县等，多为经济基础较差，交通不便的五线城市。
　　2、韵达快递美国服务中心官方网站正式上线
　　日前，韵达快递美国服务中心官方网站正式上。此外，韵达快递自主研发的适合国际快递寄递服务需求的全球货运（gss）系统，已于日前正式上线，应用于快递服务跨境业务。韵达快递目前已经与在电商贸易市场份额占有率较高的欧美、东南亚、日韩等国家相关伙伴开展战略合作模式，铺设其国际网络。
　　3、新万迅物流与苏宁易购开启战略合作关系
　　今年8月，苏宁易购与新万迅物流，正式达成了战略合作关系。新万迅是国内专业合约物流、电商物流服务商，目前已经建立了由铁路、公路、航空、海运多种运输方式的综合运输网络。
　　4、全峰快递杀入P2P网贷
　　9月4日，全峰快递与上海外滩网信联手推出一款针对一级快递加盟商的无抵押信贷金融产品，从而通过互联网的方式解决加盟商短期融资需求。据介绍，这款新名叫“全峰e收贷”的互联网金融产品是全峰首度以互联网的方式涉水金融领域。
　　5、中国邮政开通南宁-南昌-南京货运航线
　　9月3日，中国邮政航空公司一架波音737全货机降落南宁机场，意味着南宁-南昌-南京货运航线正式开通。这也是广西快递行业首个货运航班，标志着广西正式接入中国邮政速递物流南京集散中心。

　　四、国内物流产业园代表性运营品牌有哪些？他们的基本情况如何？
　　1、普洛斯
　　全球物流地产的霸主之一，中国物流地产60%以上的市场占有率令其江湖地位稳如泰山。三核联动的闭合循环体系和核心型物流地产基金的助力，加上其他外资所不具有的本土化基因。但过于激进的扩张，过于依赖顺周期的模式和中资力量入局后的潜在威胁也值得警惕。
　　2、安博
　　全球最大的物流地产商，在中国物流地产市场稳扎稳打，保守而谨慎的作风虽然会错过机会，但也避免了很多的风险。目前和普洛斯、嘉民一样，都正在重视电商业务的增强。
　　3、嘉民
　　获得了加拿大养老基金的支持之后，嘉民集团在中国的扩张步伐有增无减，与菜鸟网络、宏泰集团等本土企业的创新合作值得关注。
　　4、盖世理
　　“物流地产中的劳斯莱斯”，业务小而精，其高品质的环保仓储做得很有一套。但东家从沃尔玛、迪拜世界集团道Brookfield的连续折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。
　　5、维龙投资
　　意大利最大的现代物流仓储设施提供商，目前维龙在中国各城市运营或在建的物流仓储总建筑面积超过100万平方米，资金充沛，一体化链条完整，500强客户丰富，不可小觑的重要外资力量。
　　6、易商
　　曾经的普洛斯第一副总裁沈晋初个人创业已经初步取得成功，华平、高盛、荷兰汇盈等超过10亿美元的注资让易商有更多扩张的底气。以电商和定制为重要特点的易商愿景是做中国零售物流地产的NO.1，仍有巨大的可塑空间。

　　7、宇培集团
　　与易商并列为最炙手可热的两大本土物流地产商，在引入凯雷、汤森、RRJ Capita以及狮城控股等外资基金后，手握大把资金的宇培攻城略地不在话下。不过，宇培必须要吸取当初与普洛斯合作失败的教训，并不断完善自身的管理机制和战略布局。
　　8、宝湾物流
　　国企背景，拥有核心仓储资产的全程物流服务商，在自有仓储基础上延伸出一系列业务与服务，并在研究打造宝湾电子物流商务平台和宝湾物流公共型电子商务物流平台，发展势头正盛。
　　9、百利威
　　霍氏集团的核心产业之一，定位于第三方物流，业务除了高标准仓储外，还有复杂的链条式的物流全程服务。目前，百利威已经获得黑石等海外资本的垂青，未来的发展势头也值得期待。
　　10、北京建设
　　十分锐意进取的北京国企，三年的极速扩张之后，旗下物业市值由50万港元上升到29亿港元，激增近6000倍。母公司北京控股集团旗下有多家香港上市公司，在资本运作方面的基因根深蒂固，为未来物流仓储方面的证券化操作打下基础。
　　11、丰树
　　一个三心二意的物流地产机会主义者。
　　12、腾飞
　　另一个三心二意的物流地产机会主义者。
　　13、平安不动产
　　物流地产方面的野心不小，刚与商贸物流运营商五洲国际达成合作联盟，希望在5年之内做到普洛斯、嘉民之后的中国第三。物流地产的操作方式灵活多样，并且在仓储之外还有更多的金融算盘。

　　14、深圳国际
　　深圳国资委旗下的国营物流地产平台，提出打造“中心城市综合物流港”的口号，在前海的物流地产开发热潮中占据先机，并且展开全国范围的布局，进一步动作值得期待。
　　15、海航集团
　　公认的资本玩家，素有“八爪鱼”之称，对资产腾挪的兴趣远大于产品打造。一直以来都在物流和地产两方面有很深的积累，但从未结合过。这次与丰树联手开拓物流地产是一个值得关注的亮点。

　　五、物流产业地产的投资回报分析——物流园的利润空间有多大？
　　去年5月以来，包括互联网平台、物流运营、工业地产、保险基金等在内的各路资金开始大举进军中国物流业：(1)国内企业中，阿里巴巴投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系，万科在行业销售低迷下宣布进军物流地产；(2)海外企业中，澳洲的嘉民集团、美国的厚朴基金、凯雷投资、荷兰的汇盈资管等纷纷增资内地物流企业。
　　1、供求端：优质仓储供不应求
　　随着中国国内个人消费增长，线上零售市场日趋成熟、电子商务不断升级发展，零售行业对优质物流仓储的需求将进一步提升。从微观面来看，电商的业务规模扩张速度越快，其对物流仓储需求体量也越大。
　　2、价格端：网购发达城市仓储租金上涨趋势明显
　　淘宝根据各城市网购成交、网购规模等数据综合发布全国网购城市50强。其中，杭州替代广州跃升为一线网购城市，苏州、南京、宁波、温州、京华等长三角城市也进入网购发达城市之列。随着网购规模的扩大，优质物流仓储供不应求，推升各地仓储租金持续上涨。
　　3、利润端：优质仓储回报率超商业地产
　　根据CBRE发布的报告，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，投资回报率已超过写字楼、购物中心及高端住宅，跃居物业市场第一。以北京和上海两地为例，过去5年的房地产投资回报率表现为：物流设施>购物中心>写字楼>高端住宅。目前，普通的物流设施平均投资回报率达到6.5%-7%，优质仓储的回报率可以达到8%-11%。

　　国内物流地产仍处起步阶段，但海外资金已提前布局市场。截至2014年3月，外资工业地产商持有的物业面积占比高达78%。其中，由新加坡主权基金控股的普洛斯持有全国760万平米的仓储物业面积，市场份额高达59%，已基本形成垄断格局。未来随着市场不断扩容，国内资金也将积极布局物流地产，中国企业有望凭借本土优势提高内资市场的份额。

　　六、专题研究：商贸物流地产的O2O构建模式
　　继今年1月与腾讯合作之后，9月15日，华南城间接全资子公司Time Epoch与马克波罗订立投资合作协议，合作双方将深入探讨合作发展针对中小企业的O2O商贸服务的商机，在中国建设一个领先的线上线下业务充分融合的中小企业生态产业链。
　　业内人士认为，此举有助于华南城的平台业务实现闭环。腾讯拥有庞大的流量资源，可为平台引流；而马可波罗可作为腾讯和华南城O2O生态中的运营中心，可以进行一些大数据分析工作。而华南城的商贸物流仓储设施和商品展示设施则可以成为腾讯、华南城和马可波罗战略合作的线下基础支撑。
　　1、共同营造O2O商业生态圈
　　马可波罗网的用户体验、搜索体验、注册会员都已经开始超越阿里巴巴、慧聪等竞争对手。”分析人士预计，2014年马可波罗可能成为行业最大的B2B数据库。
　　不仅如此，与腾讯的电商业务相比，马可波罗与华南城的平台业务也更为接近。华南城与腾讯的战略合作加上马可波罗的数据和技术，可共同营造O2O商业生态圈。
　　企业用户通过微信公众号直接下订单到华南城，这其中涉及支付、结算、店铺等各方面的细节运营，这些都属于互联网。而客户喜好和商品排列，这些还需要数据分析工作。而马可波罗就成为腾讯和华南城的O2O生态中的一个运营中心。

　　华南城的商贸物流仓储设施和商品展示设施则可以成为腾讯、华南城和马可波罗战略合作的线下基础支撑。在马可波罗的众多商户可以充分利用华南城的综合物流仓储和商品交易中心的同时，这些商户的接入也将进一步推动华南城主营业务发展。
　　2、O2O平台化大潮
　　不仅是华南城，无锡起家的五洲国际，中部崛起的卓尔发展，几乎所有曾经以“低地价成本+快周转销售”模式赚得盆满钵满的商贸物流批发市场开发商，现在都在转型做平台，试图向服务要效益。
　　而其中一个重要的方向就是与O2O概念相结合，采取自建或者与电商企业合作的方式，搭建线上线下闭合的大平台。卓尔发展在异地复制汉口北模式的第一个项目中，同样打出了天津“卓尔电商城”的概念；而时任毅德控股董事局主席的王再兴在年初接受优园区专访时，也曾表示将寻求机会搭建电商平台。
　　商贸物流城的未来趋势确实是大平台，但做平台要有自己的核心产业资源，而不仅仅是集成配置。互联网的巨头都各有所长，他们可以做平台，但商贸物流城开发商没有自己的核心产业，也没有相应的人才储备，想做平台非常难。像华南城这样借助市场的力量，嫁接成熟平台，也算是一条捷径。
　　虽然商贸物流城转型做平台是战略防御性的措施。但嫁接互联网也并不是未来商贸物流城更好发展的必然保障，嫁接互联网还要看谁嫁接得更平滑、更有效率，是不是可以跟你现有项目实现无缝对接，有待观察。

　　七、个案分析：普洛斯物流园的领先运营模式
　　普洛斯成为中国物流地产业巨头并非偶然，其商业模式的成功主要呈现以下几个特点：

　　1、运营模式特点
　　（1）前期评估严密
　　普洛斯对物流园区的投资建设有严密的评估流程，针对客户需求进行分析后做出选址、设计、开发等方面的决策。其中园区选址是规划中的重点，包括：园区区位、交通条件、基础设施、产业及消费支撑条件、当地经济等。
　　（2）持续客户管理
　　普洛斯拥有非常完善的CRM 系统，能对客户进行全程追踪。一方面，公司可以获取客户的满意程度回馈，实现决策闭环和持续改进。另一方面，公司能够挖掘客户潜在需求，满足客户未来扩张需要，提升用户粘性。
　　（3）“出租率”考核
　　普洛斯对于园区出租率非常重视，是绩效考核的重要指标。从前线的物业经理到办公室的文职人员，公司实施全面的以“出租率”为主导的激励计划和营销战略。
　　2、管理模式特点
　　（1）电力供应和屋面承载
　　由于园区有大量的分拣配送工作，对电力系统和屋面承载能力都有很高的要求。对此普罗斯都进行精确的计算，在一些区域安置备用电机组保障园区电力。
　　（2）车辆及运输管理
　　由于园区车辆众多，部分地区人员密集。普洛斯针对园区的功能定位满足配套需求，在一些区域采取人车分流管理，同时增加配套设施，例如食堂、宿舍和停车棚等。
　　（3）促销季应急管理
　　电商有很多促销活动，由此带来的季节性高峰对园区的保障能力提出较大的挑战。对此，普洛斯通常会提前一个月跟客户进行沟通，满足高峰期的运作需求。
　　普洛斯深耕中国物流地产市场十年，期间经历了易主时期的动荡，但随着近年电商的迅猛崛起，公司在中国区的业绩表现越发出色。相比目前处在困境中的国内住宅开发商，普洛斯的物流地产运营模式逐渐显示出独特的优势。

　　从财务角度分析，普洛斯的优势主要表现在：高利润率体现租赁优势；确认当期物业升值收益；资产回报率渐超开发商；低负债率降低财务风险。
　　■ 高利润率体现租赁优势
　　传统开发商依靠房屋的销售作为收入，需要承担开发期的土地、建筑和资金成本，利润率水平较低。以普洛斯为代表的物流地产商依靠租赁模式获取收入，通过自持物业将上述成本资本化，而运营期间只需承担相应的管理费用，故利润率和服务行业相当。剔除物业增值部分，2013 年普洛斯（中国）的息税前利润率（EBIT）达到65%，同期万科和保利的EBIT 利润率为18%。
　　■ 确认当期物业增值收益
　　相较传统开发商，物流地产商除了具有利润率的优势，还能即时确认物业增值带来的收益。开发商的房产增值利润只有在存货结转时才能确认，但物业租赁商的房产增值部分可以通过公允价值计量法直接计入当期投资损益。由于近年土地成本上升和物流业的高速发展，普洛斯在华物业的增值收益贡献了大部分的利润，因而净利润持续高于收入水平，显示物流地产的升值空间巨大。2013 年普洛斯（中国）的息税前利润中，物业增值部分贡献占比达59%。
　　■ 资产回报率渐超开发商
　　传统开发模式下房企的资产回报率从2011 开始已呈现下行趋势。房地产行业平均资产回报率在2010 年达到4.4%的峰值，而2013 年已下滑至3.5%。以普洛斯为代表的物流地产商由于国内电商的崛起，资产回报率随着下游需求爆发逐年上升。以净利润与年末总资产比值作为ROA 指标，普洛斯（中国）的ROA连续三年上涨，2013 年达到4.4%，超越万科和保利的3.8%。
　　■ 低负债率降低财务风险
　　传统开发商通常对资本投入要求较高，行业杠杆一直维持在高位以保证周转率，但资金链风险伴随库存压力逐渐暴露。以普洛斯为代表的物流地产依靠租赁模式获取稳定的现金流，低负债率下扩张速度放缓，但财务风险降低；一旦行业出现爆发性的投资机会，杠杆率提升空间巨大。以年末带息负债占总资产比率为指标，2013 年普洛斯（中国）的带息负债率为13%，而杠杆率在行业低位的万科带息负债率也达到19%，保利的带息负债率为32%。

　　综合来看，普洛斯以境外REITS 的身份成为国内最大的物流地产商，其商业模式的成功并非偶然。国内开发商经历了楼市黄金时代的高周转模式之后，如今依靠高杠杆提升投资回报率的模式已显现出巨大的风险敞口。在住宅市场库存高企的背景下，物流地产的需求却正在释放巨大的市场空间。而普洛斯较早把握住了电商时代的机遇，依靠海外运作经验成功抢占了国内物流地产的市场，其模式值得目前谋求转型的开发商借鉴。