城市更新资本论与价值原理

英国古典经济学家威廉·配第（William Petty，1623-1687）有一句至理名言：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。马克思在《资本论》中引用威廉·配第这句话，对劳动价值论进行了系统论述：劳动是价值的唯一源泉，同时也是财富的源泉；土地属于生产资料，是生产必不可少的组成部分；社会财富的真正来源是土地和劳动。土地是一种自然资源，也是生产要素、生产资料，可以归为资本的范畴。土地不直接产生价值，但作为生产要素广泛参与劳动者的价值创造。城市更新是对城市空间资源的优化配置和功能提升，依托的是土地这个载体。城市更新实质上是将土地及其承载的空间资源转化为符合劳动者价值创造的生产要素，这种转化实质上是通过提供优质空间载体和设施配套，对各种生产要素进行链接和重组，进而促进产业融合、培育创新生态、激发发展动能，为生产生活、经济发展和科技创新提供保障，为发展新质生产力提供支撑，这一过程土地通过城市更新实现了资本增值，这就是城市更新的价值原理。

城市更新的价值创造机制。土地是一种资本，城市更新围绕城市存量建筑和存量低效用地展开，城市更新的价值最终来源于土地所承载的劳动者的劳动，其收益率遵从一定的经济规律。城市更新是一个土地再开发的过程，城市更新通过提高开发强度、改变用地性质、完善设施配套、优化空间功能、培育创新生态等措施实现资产价值提升。这种价值提升实质上是对存量土地进行的发展权重构，重构后一方面可以重新分享城市化产生的社会财富，这种社会财富是政府通过对基础设施和公共服务设施投资而产生的外部效应，另一方面土地作为资本可以参与其所承载劳动者的价值创造与分配。城市更新的价值创造机制实质上就是对存量低效用地进行提质增效。土地的潜在租金与当前土地利用性质下的租金形成了租金差，城市更新的驱动力就是获取这种租金差。从经济学的角度，城市更新要对空间资源在不同利益主体之间进行再分配，城市更新能够成功实施的关键是要在政府、原物业权利人、更新主体、社会公众等多元主体之间建立一套利益分配机制，对土地增值收益进行再分配，实现多元主体的帕累托改进（Pareto improvement）。

城市更新的价值分配原理。城市更新是对存量低效用地的再开发，是对既有空间治理体系的调整和存量土地发展权的重构，城市更新能够成功实施的关键是要对土地发展权建立一套利益共享机制，既要避免“涨价归公”，也要缓解政府单方投入的巨大财政压力，更好地协调和平衡各方利益。上海在城市更新中不断探索完善，优化土地发展权益分配机制，通过拓宽自主更新途径、放宽协议出让条件、探索容积率转移等来保障原权利人的收益，同时通过细化补缴地价、保障公共要素供给配比和高品质服务等来维护公众利益。土地再开发有两种方式，一种是由原权利人继续开发，另一种是由政府收回后再供应。对于第一种方式，需要补缴出让金，应补缴的出让金为批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格之差（出让土地）或与原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格之差（划拨土地）。第二种方式涉及对原权利人的补偿，政府在制定补偿标准时应考虑新规划条件下土地价值的增值，否则就会造成对原权利人的不公平。广州市在这方面进行了积极探索。2019年4月，广州市印发《广州市深入推进城市更新工作实施细则》，提出存量土地既可以由原权利人根据规划进行再开发，也可以由政府收回再出让。由政府收回再出让的，可以与政府协商分享出让收益，也可以由政府按照规划用途或预先设定的基准规划用途进行“一口价”征收。具体详见该《实施细则》第十二条、第十三条：

第十二条：旧厂改造交由政府收回，改为居住或商业服务业设施等经营性用地的，居住用地毛容积率2.0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2.5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款。居住用地毛容积率2.0以上、商业服务业设施用地毛容积率2.5以上部分，按该部分的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的10％计算补偿款。

第十三条：除本细则（第十二条）规定情形外，旧厂原土地权利人申请由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容积率2.5商业用途市场评估价的50％计算补偿款。原土地权利人与土地储备机构签订收地协议后12个月内完成交地的，可按上述商业用途市场评估价的10％给予奖励。